时寒冰说:经济大棋局,我们怎么办 [精华版]-第4部分

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在刚开始探讨物业税的时候，政府和专家们的意见高度一致：把开发环节和交易环节过重的税负，向持有环节转移，也就是说，物业税实际上是一个转移的问题，总量并不增加，而后来再无人提及转移问题，只提开征物业税，从〃转移〃变成了〃加税〃，两字之差，可谓天壤之别。现在，物业税已经借房产税的〃壳〃开始试点了。

房地产的秘密

我们通过对房地产货币化过程的分析，了解一下其中的奥秘。

房地产货币化大致可分为三个阶段：

　　　　　　　　　　　　　第12节：货币凶猛与房价股市之谜（12）

一是1998年以前的福利分房时代。

二是从1998年7月国务院下发23号文（《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）开始的货币化分配和房地产市场化改革阶段。而在1998年5月，中国人民银行正式推出了《个人住房贷款管理办法》，贷款买房、按揭等这些新概念登陆中国内地。

住房市场的货币化时代开启了。为了配合这一进程，从1996年5月1日到2002年2月21日，中国人民银行史无前例地连续八次降息，以〃分流储蓄，拉动内需，刺激消费〃。说得直白一点，就是想尽办法让老百姓去买房。

从2001年起，房价开始上涨……这是住房货币化的必然结果。

三是从2003年开始的商品房垄断市场的时代。也可以把这个时代开启的标志确定为2002年5月9日，这一天，国土资源部叫停已沿用多年的土地协议出让方式，从7月1日开始，实行土地招拍挂制度。业内称之为〃新一轮土地革命〃。随之，在全国范围内，地价、房价飙升，各个城市〃地王〃频现。

2003年，中国出现了〃非典〃……每当出现大的危机，中国都会通过刺激经济增长的方式来应对。这是一个规律。

2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》［国发（2003）18号］，也就是〃18号文〃，将房地产业视为〃国民经济的支柱产业〃，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从〃18号文〃开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。

1998~2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施〃促进房地产市场持续健康发展〃的18号文的第一年……2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执行监察工作的通知》，规定当年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过〃招拍挂〃的形式进行出让，业内称为〃8·31〃大限。

这意味着，货币化不容忍〃漏网之鱼〃，房价的大涨之门，彻底打开了。

房价迎着调控上涨

中国房价飞速上涨，正是从2003年开始的，除了众所周知的因素，与中国房地产背负的新使命……吸纳超发货币是密切相关的。

看两组央行公开发布的数据：

2003年7月末（〃18号文〃将房地产业定性为〃国民经济的支柱产业〃地位的分界点），广义货币供应量M2余额为20。62万亿元，而到2007年12月末，M2余额已达40。34万亿元，四年增长了近20万亿！

到2009年12月末，M2余额已达60。6万亿元，短短两年时间，又增长了20万亿元！

如此天量货币的增发，如果没有房地产的吸纳，后果是难以想象的。至少，通货膨胀的严重程度，将超过1993年、1994年。但是，这个期间通货膨胀并没有那时严重，因为，钱被固化到了房屋上面。

到2005年，房价上涨太快成为了〃两会〃最为热门的话题之一。〃两会〃之后，3月底，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，〃把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关人责任〃。

一个月后，4月27日，温家宝主持召开国务院常务会议，〃国八条〃出台。余温未消，5月11日，国务院办公厅转发了七部门早在4月30日即已拟好完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。又是一个〃国八条〃！

但是，房价在经过短暂的调整之后，在2005年下半年出现报复性上涨。以北京为例，2005年1~7月份，商品期房平均价格同比上涨了21。9％。

到2006年年初，房价继续一路飞涨，媒体声讨，民怨声起。5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，〃国六条〃出台。仅仅12天之后，〃九部委十五条〃出台，对〃国六条〃进一步细化。

金融方面，央行两次加息。银监会于2005年7月22日发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的九条措施，严控房地产信贷风险。2006年，不到6个月，九部委组成的调控大军出台了不下13个房地产调控政策。

　　　　　　　　　　　　　第13节：货币凶猛与房价股市之谜（13）

然而，2006年的政府调控并没能如愿地抑制住房价的上涨。2006年10月，北京以10。7％的涨幅领先全国。自2005年7月以来，北京房价连续上涨15个月。调控政策一个比一个严厉，然而，房价一次比一次涨得高。

在此期间，货币供应量在飞速增大。

次贷危机救了开发商

2007年年底开始，房价开始步入调整……这次的调整是受次贷危机的影响，而非调控的结果。

＇文＇但是，楼市的低迷让对次贷危机忧心忡忡的政府再次出台扶持措施。2008年10月及以后，这些措施陆续出台。到了2009年春节一过，楼市回暖，量价齐升。2009年年底，一些城市更是出现了〃恐慌性抢购〃，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。在中国的一线城市，几乎一天一个价……对照一下不难发现，天量信贷开始投放，房地产又承担了吸纳超发货币的功能。

＇人＇房价一受到政策鼓励就上涨，很快，政府又不得不调整。

＇书＇2009年12月14日，国务院召开常务会议，明确表示〃遏制部分城市房价过快上涨的势头〃，拉开了〃抑制性政策〃大幕，这标志着中国房地产政策，从刺激消费又全面转向〃抑制〃房价。然而，2010年的楼市，犹如脱缰之马，继续保持着昂扬的上升势头，北京等一线城市的房价，很快进入3万元时代。4月1日，国务院又公布新政策，决定对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款……

＇屋＇实际上，对于房价而言，调控与否其实并不重要，重要的是能否控制住印钞机和落实住房保障责任，这两条做到了，房价上涨的步伐就能减缓。否则，一边调控，一边加大货币投放，等于是火上浇油，是不可能真正抑制住房价的。

简言之，控制货币，房价就是无源之水；货币超发，房价就是有本之木。

货币供应量撑起高房价

有兴趣的朋友，可以把下面这组广义货币供应量余额数据（全部为央行公开发布）与中国的房价对照一下，看看趋同性是否一致：　1999年为11。76万亿，2000年为13。24万亿，2001年为15。28万亿，2002年为18。32万亿，2003年为21。92万亿，2004年为25。01万亿，2005年为29。6万亿，2006年为34。55万亿，2007年为40。34万亿，2008年为47。51万亿，2009年为60。62万亿，2010年为72。58万亿……1999~2010年间，中国GDP年复合增长率为13％（当年价格数，比可比价格数大），而M2年复合增长率为17％。

货币越来越多，房价越涨越高，两者的关联度非常之高。或者，也可以把房地产当成一种货币……住房币，与中国最早的实物货币……牲畜币确有很多相似之处。

那么，房地产领域对货币的吸纳作用，经过量化之后，到底有多大呢？

2008年3月17日上午，住房和城乡建设部副部长齐骥就〃住房保障〃情况接受中外记者集体采访时表示，按户籍人口计算，城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右，人均每年增加1个平方米。齐骥给出的这个数据，是截至2007年的，当年，全国城镇人口共计5。94亿人。也就是说，2007年，我国城镇住宅总面积是166。32亿平方米。2008年全国商品住宅销售面积为5。9亿平方米，2009年全国商品住宅销售面积为8。49亿平方米，三年加总起来总共是180。71亿平方米，而2009年，全国商品住宅的均价为每平方米5182元。这样估算下来，截至2009年12月底，全国城镇住宅的总市值应为93。6万亿元，如果算上全国办公楼和商业营业用房的市值，将更为惊人……2009年全国GDP总额才33。54万亿元。

这个数据有什么意义呢？

意味着，房地产总值与GDP的比值，既超过了次贷危机前的美国，也超过了1990年日本楼市泡沫破灭时的日本！

在住宅货币化的大前提下，如果房价下跌，改变人们对房价上涨的预期，导致房地产领域对货币的吸纳作用削弱，势必引发庞大资金流向商品流域，从而导致令人难以承受的通货膨胀。

　　　　　　　　　　　　　第14节：货币凶猛与房价股市之谜（14）

在高房价和通货膨胀之间，政策更能容忍哪一个、更担心哪一个，是显而易见的事情。

政府必须为超发的货币寻求一种持久而稳定的流向。

这就是另一种视野下的高房价问题。

第四节

超发货币流向之股市

吸纳超发货币的另一重要领域是股市。

股市为国企改革服务

中国股市一开始就承担着与西方发达国家截然不同的定位。我国设立股市的最初目的之一就是为国企改革服务，使得那些亏损企业通过资本市场的融资起死回生。这种定位决定着，中国的广大投资者将为国企改革承担责任。

2000年3月15日，当时的朱镕基总理在〃两会〃记者招待会上答中外记者问，《中国证券报》记者问：〃中国证券市场目前有近千家上市公司和四千多万投资者，请问朱总理如何评价中国证券市场十多年来的发展？国企改革与脱困今年进入决战之年，中国证券市场能为国企改革提供哪些服务？〃

朱镕基笑了一下说：〃你问的问题不好回答。〃稍微犹豫了一会儿后，他挺了下身子说：〃中国的证券市场发展很快，成绩很大，但是很不规范。要取得全国人民的信任、股民的信任，还要做大量的工作。中国的股票市场是非常重要的，特别是对于国有企业的改革，具有非常重大的意义。〃

其实，资本市场的功能，不仅是融资，更是一种实现资源最佳配置的平台：民众把暂时不用的资金，〃借给〃亟需发展资金的企业，分享企业发展收益，从而实现比把资金存入银行更高的收益（与通胀指数相比，中国目前已经步入负利率阶段）。在这种情况下，是双赢的。然而，对资本市场转嫁改革成本的初期定位意味着，股市在相当长的时期内，其实是单向的平台，即股民向企业和强势既得利益者输血的平台。

中国股民一直不能获得稳定的回报，不仅是制约中国资本市场发展的一大因素，也是影响中国资源优化配置和有效拉动内需、实现民富国强的障碍。

放下这些不提，股市对货币的吸纳作用也是赋予它的职责。

股市吸纳货币

我们知道，2003年，中国赋予房地产吸纳货币的使命，房价开始飞速上涨，而股市也一样。与房地产不同，股市要扩大吸纳货币的能力，必须解决一个障碍……股权分置问题。

股权分置改革，看起来国有大股东给了流通股一些补偿，但实际上受益最大的依然是国有股东。因为，国有大股东当初上市时并没有以现金在市场上购买股份，而是以远远低于真实市场价的资本估值而获得的股份及控股权，这些股权一旦上市流通，获取的收益是非常惊人的。

2004年1月31日，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，明确提出〃积极稳妥解决股权分置问题〃。

而这个时期，也正是中国货币步入超发轨道的时候。也就是说，股权分置改革，实际上消除了股市对超发货币的吸纳阻碍，同时，也使国有股股价连涨数倍，做大了国有资产。股权分置改革提升了上市公司控股股东拉升股价的动力，这意味着，大股东与流通股股东在利益方面有了共同点。2005年6月6日，上证综指从998。23点开始起飞，到2007年10月16日，创下了6124。04的历史高点。

大量资金涌入股市，使得股市成为吸纳超发货币的重要场所。2007年10月16日左右，沪指登上6124点的历史高点时，两市A股总市值约为27。5万亿元人民币。而2007年11月6日，中国石油以约7万亿元的总市值高调上市，使两市总市值达到33。62万亿元。

从吸纳到蒸发：香消玉殒

在货币持续超发后，常年累积的能量终于如岩浆般迸裂。2007年，物价飞涨，犹如火一样燃烧。中国缺少像美联储那样明确的注销货币的机制，这使得通过股市蒸发货币、消灭购买力成为选择。

随后，中国股市惨烈大跌，使财富迅速缩水，持续飞涨的房价立即掉头向下。国内开始出现通缩苗头。到了2008年10月16日，沪市总市值仅剩10。5万亿元，流通市值为3。1万亿元。一年以来，两市的总市值已经蒸发超过20万亿元，相当于2007年75％的GDP被蒸发掉！

　　　　　　　　　　　　　第15节：货币凶猛与房价股市之谜（15）

如果理解了2007年通胀最严重时，政府对控制物价的严厉态度，就不难理解中国股市的这种看似怪异其实非常明了和直观的走势。股市下跌将部分购买力蒸发，成为从源头上抑制通胀的捷径……这正是我从2007年9月开始呼吁A股空仓的判断依据之一。

但A股更重要的作用是融资，从股市成立之初到现在，这个功能始终都很重要。如果不能理解这一点，就无法准确判断中国股市的大趋势。

实际上，每每想到这一点时，我都忍不住痛心。2008年，在股市大跌时，我也曾呼吁政府救市。我的想法是：在全球哀鸿遍野的时候，在很多优秀企业濒临破产的时候，中国如果能够保持住资本市场的稳定，更有利于走出去，对外展开收购，这种机会转瞬即逝。而实际情况却是，中国股市比任何一个国家的股市跌得都惨，首先实现了自残，以至于使自己也陷入危机之中，再无力走出去。

实际上，中国买那么多美国国债，还不如多买些企业的股权……这也是我前面曾提到的……通过这种途径介入甚至控制外国的一些优质企业和资产。比如花旗银行，2006年，它的股票曾达到每股55。70美元，市值达到2772亿美元，而在2008年跌到3美元，2009年的3月6日，更是在盘中跌至0。97美元，与最高时期相比，跌幅高达98％，总市值只剩55亿美元，与中国的上市银行相比，它仅仅高于南京银行和宁波银行这两家城市商业银行，低于当时我国A股所有其他上市银行。

不仅金融业，美国优秀的制造业同样跌得惨不忍睹。比如，美国通用汽车股价在一年时间下跌90％，到2008年年底跌到3美元。对于中国而言，诸如此类的机会实在太多，而都被错过了。

中国的行事方式，缺少大棋局观。

扩大吸纳的海绵

我们已经知道，融资一直是股市的最大功能。既然如此，那么，股市对资金的吸纳能力毫无疑问也会加大。

2007年，A股市场首次公开募股（IPO）创历史纪录，沪深两市IPO募集资金约4771亿元，加上再融资3657亿元，2007年A股融资总额突破8