我们房地产这些年-第7部分

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项工程中又获利近100万元。

稍后开工建设的深圳国际贸易大厦，中标的施工单位更是创造了三天建成一层楼的我国建设史上的新纪录。这就是享誉中外的“深圳速度”！这四个字作为深圳效率的象征，被写进了历史。

深圳开始由经济规律支配市场，再不由上级部门硬性分配建筑任务。铁板一块的传统计划体制，就这样首先在深圳的建筑业中被捅了一个洞。

随着“承包”迸发出的巨大能量，建筑工程招标制度逐渐走向全国，沿袭至今。深圳国商大厦作为中国第一个基建工程招投标项目，推动了整个房地产业的发展。

1981年，对于刚刚起步的中国房地产而言，经过观念上的“洗礼”，我们所期冀的一些东西正在渐渐向我们靠近。

1981年3月10日，由深圳市编制委员会下发的“深编字〔1981〕6号”文件宣告了中国内地第一家物业管理公司——深圳物业管理公司的成立，标志着深圳率先开始对涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步。深圳市物业管理公司在我国率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，拉开了我国物业管理的帷幕，使房产管理工作从过去的行政性、福利性，走上了专业化的有偿服务的管理轨道。随后，深圳不少开发商纷纷为自己开发的楼宇提供物业管理或者承诺提供物管服务。如今，物业管理覆盖面已从开始的住宅扩大到写字楼、商业中心和工业区，甚至延伸到机场、码头、车站、医院、学校等公共场所。

1981年，根据小平同志“要把银行办成真正的银行”的指示，我国打破了中国人民银行的垄断，初步形成了四大商业银行各司其职的专业银行体系。在建设银行总行的推动下，建行北京、上海、广州等几大分行，首次恢复了对“金融地产”科目的研究和设置。“金融地产”概念的出现，不仅改变了福利住房过度依赖国家财政的单一投资渠道，也使处于萌芽状态的房地产市场得到了“融资”的商业启蒙。

这年4月，中国报纸对伦敦国际住宅和城市问题研讨会上通过的《住宅人权宣言》给予了相当关注。有评论指出：　这部很有影响的宣言将“享有良好环境，适宜于人类的住所”确定为“是所有居民的基本人权”，相对中国古代“大庇天下”的悲悯天下之情怀，这无疑是一种历史性进步。

在我们的期待中出现的变化，标志着中国的房地产开始上路，结束了住房作为商品的理论摸索。因此，有人认为1981年是中国住房形态的一个分水岭，称这一年为中国房地产的“启蒙元年”。

1981年国内最大的喜事，莫过于11月16日中国女子排球队在第三届世界杯女子排球赛中，以七战七捷的佳绩首次登上了世界冠军的领奖台，这是中国女排夺得的第一个世界冠军。体育比赛在国人的心目中从来就不只是单纯的体育比赛。当晚，一些居民、学生聚集在天安门广场上，彻夜高呼“中国万岁，女排万岁！”在那个物质相对匮乏的年代，中国女排获得此荣誉，给国人带来的精神慰藉是今天的人们所无法想象的。

但此时不会有人想到，被誉为“中国的山口百惠”的女排主力队员杨希，在多年之后，也进入房地产界大显身手。她创办了一家名为“腾达”的房地产开发有限公司，使她成了老女排的财富“大姐大”。

在举国欢庆女排夺冠的日子，一个女婴在广东顺德呱呱坠地，父亲杨国强给她起了个书卷气十足的名字：　杨惠妍。同样无人料到，这个女婴26年后，已成为知名房地产商，在《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜上，不可思议地登上了中国首富的宝座。个人净资产高达160亿美元，这也让她成为亚洲最富有的女人。

房地产，渐行渐近，就像这一年最流行的一种新玩具——魔方，让许多人越来越着迷……

1981年

●　1月16日，国家建筑工程总局和中国建设银行联合组建了中国房屋建设开发公司（中房集团的前身），肖桐任董事长。

●　3月，东湖丽苑全国首创引进物业管理，拉开了中国物业管理行业发展的序幕。

●　5月，上海市房产经济学会成立。

●　9月，深圳东湖丽苑第一期交付使用，同时物业管理公司成立，这是我国内地第一个对商品房实施综合性管理并提供有偿服务的小区。

●　国内四大商业银行各司其职的专业银行体系形成，“金融地产”概念出现。

第二章　梦向何处寻

1982房改试点地财萌动

怎么也不知道

春天看不见只有一次

花全开了

开得到处都是

后来就很孤独

——顾城《麦地》

“声声爆竹送别了1981年的最后一天，嘹亮的钟声迎来了新的一年。展望新的一年，一个比去年更好的前景出现在我们眼前。”这是《人民日报》1982年元旦社论《一年更比一年好定叫今年胜去年》的开篇语。社论指出：“我们今天确实处在一个由乱到治、由穷到富的大变化、大发展的历史潮流中。……我们坚信，没有什么缺点是不能克服的，没有什么困难是不能战胜的。在新的一年里，我们一定能赢得比去年更大的胜利。”

进入1982年，一心一意搞经济建设成为全体中国人的共识。中国人已经认识到，在距离21世纪不到20年的时间里，如果不能把握住历史给予的最后一次机遇，就不可能在世界范围内谋求应有的话语权，“实现民族伟大复兴”的梦想也许就永远只能是个梦想了。

9月1日，党的十二大召开，邓小平致开幕词，指出：“走自己的道路，建设有中国特色的社会主义，这就是我们总结长期历史经验得出的结论。”

这是一个新的命题，这是一条新的道路。

这是马克思主义与中国实际相结合的又一次历史性飞跃。

此时的中国，一切仿佛都在希望中迸发，自信与奋起直追成为时代的最强音。

重温中国改革开放的历史，重温中国30年房地产发展的历史，有一句口号不得不提——“时间就是金钱，效率就是生命”；有一个地方不得不提——被誉为“特区中的特区”的深圳蛇口工业区；有一个名字不得不提——袁庚。

香港招商局第29代掌门人、蛇口工业区管理委员会主任袁庚把他对市场经济的诠释浓缩在“时间”和“效率”的概念中，通过一句口号喊了出来。这句口号已被收藏于中国人民革命博物馆，成为一个时代的文化坐标。后来有人评价说，这一句口号在当时的震动，仅次于“小平你好”。

这句话是袁庚的原创。但袁庚说不是自己的创造，古人早就说过了，一寸光阴一寸金，比我厉害。

在那激情燃烧的年代里，袁庚率先提出的那句口号，如春雷般响彻中国大地，振聋发聩；他率先提出设立的蛇口工业区，比中国改革开放的标志事件——十一届三中全会早两个月，比经济特区早出生一年多；他在蛇口大刀阔斧地搞改革开放，展示出过人的智慧、胆略以及被人称之为“冒险家”的精神，把蛇口变成了改革开放的一方热土……袁庚的名字和他的故事，早已被浓墨重彩地载入史册。

1982年，接踵而来的投资者和游客由香港来到深圳蛇口工业区。为了吸引外国专家、港澳商人及部分内地商人，被称为改革开放马前卒的袁庚，冲破了“姓资”还是“姓社”的争论禁区，在蛇口海滨大胆兴建了新中国成立后第一个市场化的“碧涛苑别墅区”，使那些到特区的投资者一登上蛇口码头，就能够看到这栋鹤立鸡群的建筑物。袁庚此举的石破天惊，不仅在于建了一座没有“围墙”的别墅，而是在中国开创了住房商品化的先河。

随后，蛇口出现了第一份工程招标，第一家中外合资股份制企业，第一家房地产股份制企业，第一家企业自办的股份制银行。

1982年，突破了理论困境，住房改革的实践便在邓小平划定的“提高租金，出售公房”的圈子里，开始试点。

中国传统的住房制度是在新中国建立后，与计划经济体制相适应而逐步形成的。新中国成立初期，国家对职工采取了供给制和工资并存的分配制度，住房分配也以实物福利分配为主。1951年，国家开始实行工资分配制。由于当时的工资水平普遍较低，不包含更多支付住房的费用。因此，住房分配采取了低房租的福利分配形式。国家当时把房租支出比重确定为全部工资的7。48％。1955年全国实行统一的工资制度后，住房分配便以福利分配为主，职工住房租金占家庭收入的2。4％。此后，在工资逐步调整工程中，各自水平有所提高，房租水平却未有大的变化，职工住房支出占收入的比重越来越低。从而形成了延续几十年的实物福利分配住房的制度。

这一“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，在当时居民收入水平很低的情况下，对于保证城镇居民的基本住房需求曾起到一定的作用。但是，随着国民经济的发展和居民收入水平的变化，这一制度的弊端越来越明显。一是形成了城镇居民对福利分房的制度性依赖，抑制了居民个人对住房消费的投入；二是这一制度使国家对日益增长的住宅投资需求和大量的住宅管理、维修费用不堪重负，住房已经成为压在政府肩上的沉重财务负担；三是它排斥了市场机制在住宅产业发展中对资源配置所起的基础性作用，抑制了住宅市场的发展；四是这一制度难以从机制上扼制不合理的住房需求，助长了以权谋房的不正之风，使住房的供需矛盾无法根本解决。

改革开放以来，尽管国家投入大量资金用于住宅建设，但福利住房制度仍使住宅产业难以形成合理积累、循环发展的机制。城镇住房的供需矛盾并没有得到根本解决。因此，进行住房制度改革已势在必行。

与其他各项改革一样，我国住房制度改革也是在探索中不断前进，在调整中逐步展开的。

我国房改从1978年就开始酝酿，但真正被提上议事日程还要从1980年4月邓小平关于住宅建筑的一番讲话开始。这期间，曾召开过无数次大大小小的房改会议，专家、学者们反复探讨。

遵照国务院领导同志关于“城市房屋出售问题，要选择几个城市打开局面，摸出经验”的批示，国家建委、国家城市建设总局经过研究，决定选择几个城市进行试点，并于1982年3月15日至17日，邀请有关省、自治区、直辖市人民政府和建委、城建局、房管局，以及国家计委、财政部、人民银行、建设银行的同志，专门就如何搞好试点问题进行了座谈。到会同志认真学习了中央、国务院领导同志的有关指示，分析了开展试点的有利条件和可能出现的问题，本着态度积极、步子稳妥的精神，对试点工作提出了具体意见。

4月，国务院原则同意了国家建委、国家城市建设总局《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。为了使更多的职工愿意买房、买得起房，有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3。售价确定仍然以土建成本价为标准，规定公共设施建设费用、建筑税和能源交通费不摊入成本，大致在150元/平方米～200元/平方米之间。补贴出售住房，个人负担部分仅相当于家庭年收入的2倍。再加之各地采取了一些优惠办法，如一次性付款折减优惠，分期付款等，所以向个人补贴出售住宅试点取得了显著的效果。

这个把城市住宅原来的分配制度改为补贴出售的办法，在四个城市推行后效果如何呢？国务院批转城乡建设环境保护部《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》（1984年10月11日国发〔1984〕140号）中是这么说的：“从试点以来，四个城市已补贴出售住宅2140套、建筑面积114500平方米，投资约1640万元，已收回和将分期收回的资金约占投资的30％。试点中，职工购买住宅非常踊跃。常州市首批出售158套住宅，第一天登记认购的就有450户，10天内登记认购的逾千户，许多群众凌晨就去排队。买到房子的群众十分感激党和政府的关怀，把出售住宅比为‘及时雨’，是‘久旱逢甘霖’，有的高兴地说‘我们总算有了个家’。”

“四个城市在低工资、低租金的情况下，一年多时间取得这样的成绩是不容易的，特别是这一试点对现行住房制度是个很大的冲击，它的影响和意义都很大。首先，打破了多年来实际存在的‘城镇职工自己建房、购房是发展私有制’的思想束缚，澄清了一些糊涂认识；其次，触动了住房由国家包下来的一套作法，推动了城市现行住房制度的改革；第三，消除了职工是否买得起的思想顾虑，实际情况是，补贴2/3不少职工买得起；第四，使那些长期分不到住房的人，有了解决住房问题的可能；第五，它将为加速解决城市住房问题创造条件，目前国家每年用于住宅建设的投资100多亿元，如一年收回1/3，10年即能收回300多亿元，约可解决1400万人的住房问题。”

到1985年底，全国已有1604个城市和300个县、镇在进行住房改革的试点，共向个人出售了1095。8万平方米的住宅。

成效显而易见，问题也十分突出，毕竟这项改革涉及面广，难度确实较大。

“各地试点大同小异，总的思路就是找钱，想什么办法，才能弄来建房的钱。当时能考虑到的就是卖房子和提高租金这两条路，把新建住宅出售给职工个人，提高房租，把拿到的钱再投入到新的住房建设上。”社科院财贸研究所研究员、房改制度研究专家汪莉娜说，无论是哪一种办法，都有一个问题回避不了，老百姓是否有购房的意愿和能力。

当时，中国的改革刚刚推进到城市，企业正在进行扩权让利的探索，职工工资的改革尚未全面启动。最终，在企业的反对和各地出现的贱卖公房的风潮中，这些在各地进行的试点被叫停或不了了之。

这不难理解，因为中国的改革不是依据理论预设，而是诉诸实践和试验，从局部开始，“撞击—反射”式地推进。

诸多事实表明，就整个中国而言，1982年，我们的生活、我们的社会体验与房地产距离还很远。不过，20世纪的80年代初期是一个新时代开启之时，未来的市场正在孕育，规则也在萌芽。翻开1982年的报纸，我们不难找到《分配新房做到群众满意》、《〈关于中外合营企业建设用地的暂行规定〉出台》等一些新闻报道，从那一年的许多资料中，可以看到一些关于中国房地产的基本规则此时已经初露端倪。

土地是房地产开发的一个基础。

中华人民共和国成立之前，中国实行的是土地私有制，大多数土地属于私人所有，也有一部分土地属于国家所有。农民耕种自己的土地或者租地耕种，许多城镇居民拥有自己的房地产，这已有2000多年的历史。历朝历代都把土地的所有和使用视为公民的私权行为，朝廷或政府多采取放任态度。

中国民主革命先驱孙中山先生提出了“平均地权”、“地利共享”、“耕者有其田”的主张，并将土地改革作为其“三民主义”的最重要措施加以实施。

自1921年到1947年，中国共产党提出了“打土豪、分田地”的口号，但一直没有提出系统性的关于土地制度和土地所有制的纲领性文件。直到1947年7月17日至9月13日，中共中央在河北省平