我们房地产这些年-第49部分

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以《物权法》的诞生和“最牛钉子户”事件为标志，2007年被称为“物权年”。“史上最牛钉子户”坚忍不拔地捍卫个人财产的努力，把自己锲入中国城市化运动的历史。“最牛钉子户”事件已经被网上称为《物权法》维权第一案。正如一名网友所说，重庆“最牛钉子户”问题不在于“最牛钉子户”提出的条件合理与否，而是它痛快地发泄了社会民众对城市拆迁长期侵害居民利益的不满情绪，折射出了我国城市拆迁进程的现状与其中公共利益、商业利益、私人利益的纠葛与不安。它启示我们，当几方物权发生冲突时，必须要寻找共赢的平衡点。

重庆钉子户事件实际是中国近20年来城市拆迁运动的一个缩影。类似的事情在我们身边不断发生，谁也不知道这一幕会不会在自己身上重演，因此，公众和媒体的视线才会非常热切地关注着这对重庆夫妻和这栋二层小楼的最终命运。尽管事件最终以一种看上去皆大欢喜的方式和平收场，但由此引发的争论和呼声却并未停止，尤其是在《物权法》刚刚问世之际，这一事件更具有现实的标本意义，在一个急剧转型的社会中，如何在公共利益和保护私权之间达到平衡，在中国，还有很长的路要走。

2007年，是中国住房发展历史上切实落实“民生”政策的一年，是中国房改编年史上又一个关键年份。这一年，最引人注目之楼市调控关键词莫过于“住房保障”。

反观自1998年以来的房地产市场化改革，把十年来政府公开发布过的各项政策一一细数，我们不难从中发现，房地产业偏离了1998年房改方案中以经济适用房为主体的供给模式的初衷，城市地价重构和整个城市房价的居高不下严重超越了中低收入家庭购买力。经济适用住房的投资，在商品房投资当中的比重，最近几年一直属于下降状态。

在全国楼市全面飘红的“大好形势”下，2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确规定经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被商品房所替代，与1998年的房改政策产生了分歧。房地产的宏观调控在矛盾中再次上路，尽管政策频繁出台，但收效甚微。商品房的扶正以政策的形式被确定下来，而经济适用房在“财大气粗”的商品房面前只能含恨被打入冷宫，在随后的几年里基本淡出了人们的视线。

到了2005年，因为连续几年来的房价持续飘高，已经严重超出了普通老百姓实际能够承受的范围，甚至影响到了正常的社会秩序，成了压在老百姓背上新的三座大山之一。在此背景下，“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”又被重新提了出来。

2006年政策开始向理性回归，国务院多次提出了深化改革、标本兼治的指导思想，反复强调要将住房保障工作提到政府工作的重要议程中来。在2006年12月份召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘在工作报告中提出要正确处理政府责任和市场机制的关系。他说：“住房是人的一种基本权利，是基本的社会保障，要高度重视困难群体的住房问题。”

4月18日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议分析第一季度经济形势时强调，“把住房等问题当作直接关系到民生的突出问题来抓，加大投入力度，加快改革步伐，加强政策落实”。此后，全国住宅工作会议被纳入议事日程。

8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；指出：　要“建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”，解决低收入者的住房问题。这一《意见》标志着政府在房地产调控政策上真正地把注意力转移到了占绝大多数的普通老百姓身上来，体现了党在科学发展观精神指引下以人为本、关注民生的精神实质。住房保障重点由经济适用房转向廉租房建设。

《意见》公布后，一系列执行和落实工作迅速通过国务院分配到各个部门共同分工进行。具体内容包括：　建设部会同民政部制定《城市低收入家庭资格认定办法》，并于当年10月完成。同时，《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》、《经济适用住房管理办法》于年内修订完成。在财政方面，明确土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。

8月24日，国务院参加的全国性住房工作会议在京召开，建立包括经济适用房和廉租房在内的“多层次的住房保障体系”成为此次会议重点研究的内容，经适房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。这不能不让我们回想到十年前房改目标中提到的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的描述，业界认为，这是“安居一梦，十年轮回”。而随后央行第二套房贷首付标准的大幅度提高，为进一步降温投资市场、压缩购房人群并最终达到平抑房价的目标迈出了坚实的一步。这是政府在探索有效的房地产改革思路中非常重要的一环。

10月中旬召开的党的十七大，提出完善廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，使“居者有其屋”。这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象，这一表述表明：　我国的住房保障制度已经有了重大调整，中国的住房改革再次强调住房保障。这为以后相当长阶段中国的住房制度改革定下了基调。

历经诸多弯路的中国房地产业改革政策十年之后的彻底回归，与当年的摸着石头过河有着明显的不同，太多的经验教训，让我们有理由相信今后的道路绝不会像十年前一样面临如此之多的坎坷。

当年11月，温家宝总理来到新加坡，他此行的目的，是向新加坡的住房制度取经。巧合的是，邓小平在29年前，朱镕基在17年前都曾抱着同样的想法来过新加坡。

在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时，温家宝说，改革开放近30年来，中国居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积超过了20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人们有很大的意见。

同样在这个场合，温家宝透露了中国新的房改思路。温家宝说，在住房上，政府的职责最重要的是要搞好保障住房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。而高档住房，则主要靠市场调节。“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。”

此后，《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》等一系列构建中国保障性住房体系的文件相继出台。

北京市在全国率先成立了住房保障办公室。“十一五”期间，北京将建设3000万平方米的保障性住房。两年内，至少有万余人获得购买保障性住房的资格，他们将以低于市场价千余元的价格，买到属于自己的房子。今后，还将有更多的人获得这个资格。

2007年，依然是中国房地产市场波诡云谲的一年。

1月16日晚，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30％~60％不等。这一政策出台之后，立刻引发房地产股的集体暴跌。作为政府2007年房地产调控政策的第一枪，土地增值税征收的意义在于，释放出对行业持续调控的信号。

但是，效果还是不理想。

害怕房价继续上涨的普遍心理，促使新一轮的买房潮在上半年席卷全国，导致部分住房需求提前释放，房价呈现加速上升势头。老百姓的感觉则是“按下葫芦浮起瓢”。房价同比月涨幅在10％以上的城市比比皆是。中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高，全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。

2007年的房地产行业已经发生异化，这个行业几乎沦落为造富的热土。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地，而其购买土地的真正目的，并不是为了及时建设可售房源，而是获得从证券市场圈钱的筹码，其模式就是：　圈地——上市/增发——圈钱——再圈地。在10月8日和10日，《福布斯》中国富豪排行榜和胡润百富榜相继出炉。人们发现，在这两份榜单上，中国房地产大亨“多得离谱”。纵观胡润百富榜，在前25位的巨富当中，业务主攻房地产或兼营房地产的有20位之多。

这一年，最大的财富新贵，无疑是碧桂园的杨惠妍。她是广东碧桂园实际控制人杨国强的二女儿。而更让人吃惊的是，在富豪榜上，仅碧桂园一家公司，就有杨惠妍、杨贰珠、苏汝波、张耀垣、区学铭等5人位居其中，身价都在百亿人民币以上。碧桂园当时被业界称为“中国大陆富豪的制造工厂”。

然而，超高房价形势下买房热潮高温不退，与数量庞大的中低收入家庭无力买房之间的矛盾越加凸显，隐含的贫富差距拉大的现实为社会稳定造成了更多的隐忧。

1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元，但2007年，这一数字已经达到3万亿元，仅仅10年时间，就增加了近150倍，而与之伴随的是越来越壮大的房奴队伍。

11月8日，第九届中国（北京）国际住宅与建筑科技展览会上，一位戴着“房奴”二字枷锁的特殊参观者引起了大家的注意，这位建筑师出身的梁克刚也成了多家媒体争相报道的人物。同为“房奴”的彭先生告诉记者，高房价催生下的房奴们为加入有房一族行列，付出了生活质量大大下降的代价，放弃了娱乐、旅游，天天盯着银行是否涨息，一有风吹草动便提心吊胆，担心生病、失业……神经总是绷得紧紧的，“我2002年在北京通州买了一套两室一厅的二手房，从姐姐和朋友那里东拼西凑了首付款，自己目前月薪在5000元左右，每个月除去2000元左右的房贷，没剩下多少钱，以前的休闲娱乐基本上都没有了，满脑子都是挣钱”。

在流动性过剩、通货膨胀压力创历史新高的背景下，为防止经济从过快向偏热转化，降温房地产投资，平抑房价，央行频繁使用货币信贷手段调控市场。3月至9月，央行先后5次上调存贷款利率，同时年内9次上调存款准备金率，13。5％的准备金率已经创历史新高。9月27日，央行、银监会又共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含第二套）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1。1倍。此次提高首付虽然是从第二套住房开始，但却被业内评价为“抓住了需求的根子”。

在中央一致认为中国宏观经济没有完全好转、房地产的价格仍然畸高的情况下，没有经过真正调整的房地产市场却硬生生将一轮谁都不看好的反弹行情演绎成了全面上涨的疯狂。而各地新一轮的圈地狂潮，更预示着这种疯狂还远未达到极致。

5月25日，北京通州区九棵树大街地块刚刚拍出17。4亿的天价，“地王”的椅子还没坐稳，6月26日，朝阳区奥运村地块经过46轮的激烈竞价，拍出了19。6亿元，使得楼面价高达15216元/平方米，成为北京2007年总价和均价双料新地王。这种情况不只在北京出现，上海、广州、大连等地也是“地王”频创纪录。中国地王之争是开发商全国范围内疯狂抢地的一个缩影，其后的8月24日，上海黄浦163号街坊地块被南京苏宁房地产开发有限公司以44。04亿元人民币的价格拿下，楼面地价高达66930元/平方米！创造了楼面地价的地王记录，总价和单价的新纪录相继被刷新。

面对土地市场的疯狂，政策不会无动于衷。“地王”频现，不仅仅有开发商的非理性炒作和预期，同时也和土地供应制度以及地方政府的推波助澜不无关系，土地市场繁荣的直接受益者是地方政府，在地方政府保财政收入的短期利益主导下，对于未来房地产市场的调整在政策上可能不会考虑更多。但历史经验告诉我们，对这样的风险如果在政策上不能预先重视，一旦调整真的来临，受损的可能是整个宏观经济。

“地产寡头”现象引起了决策层的注意。国土资源部10月10日出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，直指土地开发市场的囤积土地问题：　土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

此时，敏感的市场观察家已经发现，随着“银根”、“地根”紧缩风的刮起，昔日凯歌高奏的房地产盛市已渐趋低迷。“一叶而知秋”，总是走在全国房地产趋势前沿被誉为房地产“风向标”的深圳感受到了冬天的来临。

从市场交易状况来看，2007年11月深圳房地产综合指数、住宅指数、写字楼指数、商铺指数均小幅下跌，深圳房地产市场步入调整期。

与深圳同病相怜，北京新建住房成交量也出现了下降。

种种迹象表明，冬天的脚步越来越近。2007年11月21日，温家宝总理在访问新加坡时，说出“老百姓总告诉我，不要忘记房价”，让人们再次看到中央调控的决心。11月30日，建设部、国家发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，购房者由此也看到了安居乐业的希望。

王石是一个清醒的人，也是有道德底线和良知的企业家。2007年12月13日，在北京的一个房地产论坛上，王石第一次公开表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”此言一出，打破了房地产只涨不跌的神话。

一场“拐点”的辩论就此展开。

中国楼市又将在争议中走入来年。

站在房地产销售前沿的房产中介公司素有房地产市场“晴雨表”之称，深圳二手房成交量日益趋减，部分房产中介公司已经门庭冷落，有些已经开始关铺裁员。盛世狂欢的最后，常见的总是曲终人散的落寞和凄凉。当地一家媒体在“地产评论”中预言：　2007年房地产冬天的第一场雪，可能比以往来得更早一些。

尽管在这场风雪降临之前，整个房地产行业自我感觉仍旧笼罩在暖冬里。

11月13日，位于深圳市罗湖区天安国际大厦的深圳中天置业总部一纸“暂时歇业”的告示，引来众多听闻消息的客户，而“中天置业法人代表蒋飞携2600万巨款神秘失踪”的消息，更是掀起房地产市场的轩然大波。

用“横空出世”和“一夜崩盘”两个词来形容深圳中天置业评估有限公司的崛起和倒塌恐怕再形象不过了。

2003年，白手起家的蒋飞在深圳罗湖区起步、在福田区发展、在南山获得突破；2004年，中天进入深圳龙岗、宝安两区；2005年，中天启动全国战略。在短短三年内扩至150余家门店，扩张触角伸入华东、华南、华西、华北各地，员工逾2000人，成为盛极一时的“全国房地产经纪百强企业”。

2006年12月；蒋飞荣膺“深圳地产十大风云人物”，被认为是蒋飞蹿红深圳房地产界的一个标志性事件。在近年楼市迅猛发展的深圳，要想短期内成为房地产界的风云人物并非易事。作为一家从事房地产中介的企业老板，蒋飞是当年唯一一位获此殊荣的“另类”。