我们房地产这些年-第43部分

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在3月份召开的两会上，中央已经把“宏观调控”作为一项大政方针和今年的首要任务明确提了出来，但在代表和委员中间获得的反响，却似乎并不像三农、东北振兴等议题那样强烈。中央电视台经济频道在报道“两会”期间，专门拿出两天时间，在《经济信息联播》节目中整版播出关于宏观调控的报道。

4月9号，这一天被普遍认为是中国启动2004年宏观调控政策的一个重要的时间点。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析了第一季度经济运行情况和走势，研究采取有针对性措施，解决经济生活中的突出问题。

随后，中央金融工作会议要求，要加强货币信贷调控，银监会开始对钢铁、水泥、电解铝三大行业的信贷资金进行专项检查，此后，国家环保总局、证监会、建设部、国土资源部也加入检查队伍。

然而，就在这一系列调控措施展开之际，一些地方的投资热情却并没有因此而有一丝减弱。地方政府出于本地区利益的考虑，抓紧时间上项目、抢进度，要赶在中央关门之前挤进去。国务院调查组的一位官员曾经对媒体透露过一个细节：　他们上午刚踏上回京的归程，下午当地主要领导就在会议上指示下属，该干啥还干啥，“还能因为盖几座楼就把我的帽子撸了”？4月25日，中国人民银行副行长吴晓灵在参加博鳌亚洲论坛时公开喊话，“各界不要与央行博弈。不要因为央行现在出手还比较温和，就想趁机会‘干一把’……希望各有关部门自觉控制，以免矛盾激化，导致银行采取大家不愿看到的更强硬措施，对大家都不好”。半个月后，《商务周刊》在当年5月的一篇封面文章中，把这种现象巧妙比喻为《刹车与油门的博弈》。

显然，在这样一种博弈格局下，中央不搞宏观调控，则最终的呆账要由中央银行来买单；中央搞宏观调控，所带来的损失和成本则几乎完全由地方来承担。在利益关系错综复杂的博弈过程中，中国经济发展的深层次矛盾一览无余，庞大的国有资本集团以及相关联的地方政府利益已经形成了一股惊人的“挟持力量”。

在这个背景下面，中央政府终于在犹豫一段时间后重拳出击。

2004年上半年，中国房地产经历了宏观调控最严厉的“春天”。

房地产一直牵动着中国人最敏感的神经。房地产业是近五六年间拉动中国经济增长的火车头。蓬蓬勃勃的住房需求推动着房地产及相关行业迅猛发展，房地产等行业连续几年都以超过30％的高速增速运行，2004年上半年度第一季度增长幅度更是令人惊心动魄。

早在2003年的9月份，政府对房地产市场“过热”问题就发出了正式警告，但房地产热潮一直持续，房地产业的投资热潮再度被激发，转眼之间蹿上了巅峰，房价犹如难以驯服的脱缰野马，一路狂飙。社会上有这么一句话：“刘翔速度也赶不上房价上涨速度”，民怨已渐成沸腾之势。许多老百姓已把房地产视为目前中国经济出现“过热”现象的“罪魁祸首”。

正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次调控亦是直指房地产业。

4月下旬的一天中午，正在建设部机关食堂吃饭的住宅与房地产业司司长谢家瑾，突然接到部办公厅的通知，让她速到308会议室开会，她预感到一定有重要事情。

果不其然，刚从国务院开会回来的汪光焘部长，紧急向大家传达国务院会议部署宏观调控的有关精神，房地产作为这次调控的重点，要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制其投资的过快增长，以及对相关行业的影响。听了传达，大家都明白了事态的严重性，表示坚决维护中央宏观调控的统一性、权威性和有效性。

实际上，从3月份开始，一系列文件和举措如一道道“金牌”接踵而出，令开发商惊慌失措。最重要的是2004年8月31日，这是所有房地产开发商最难忘的日子。3月31日，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定当年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过“招拍挂”的形式进行出让，业内称之为“8·31大限”。这是中国土地政策第一个历史性的转折，而这个转折又不得不转。

从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，产生了固定资产投资的泡沫；第二还是地价太便宜，谁能搞定掌握批地权利的人，谁就能优先拿到地，权钱交易、暗箱操作层出不穷；第三依然是地价太便宜，以这种便宜的协议转让形式流入少数房地产商名下，实际上是对公众利益的变相剥夺，既不符合市场规律，更有悖社会公平原则；第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。总之一句话，不能再便宜卖地了！

随后的10月28日，央行宣布九年以来的首次加息，又令房地产业内骤起轩然大波。银行的加息政策，直接地影响了无数人的买房卖房计划，更影响了每一位房地产投资者的行动。中国房地产经济还能繁荣多久？房地产还值不值得投资？怎么投资？11月，国土资源部又连续出台3个与土地有关的文件。调控政策频率之高、力度之大前所未有，根本容不得房地产业有时间考虑对策。而以“管严土地，看紧信贷”为主的调控措施，又都招招击中这个行业的两大命脉。在调控中，行政部门的态度坚决出乎绝大多数观察家的预料。与此同时，国内各大报刊纷纷发表言论，对房地产的过热进行反思甚至情绪性的猛烈声讨……紧缩政策的组合拳频频出击和强大的舆论营造，不仅改变了消费者购房的价格预期和投资者的收益预期，而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式，从而导致了购买力的迅速下降和楼市成交量的急速萎缩。房地产的冬天突然降临。

显而易见，宏观调控的措施奏效了：　一直节节高升的投资出现了明显的下滑，由4月份的34。7％高位迅速降至5月份的18。3％。贷款的增幅也出现下滑。市场上的钢材价格明显回落。6月，全国70％的开发区被撤销。

不过，不少经济界人士很快发现，这一次宏观调控和以往的宏观调控有一些不同，政策虽然严厉，但并没有一味压缩、控制、一刀切，将经济增长速度压下来。有人把这次宏观调控的特点概括了两个字：

点刹。我们整个的经济生活也是一部高速行驶的汽车，作为驾驶员、掌控员要使它尽量平稳地去行驶，需要点刹的时候就要及时点刹。那么它就会平安地、持续地、快速地运行，达到我们自己发展的目的。

有人说2004年是中国房地产政策年，也有人说2004年是中国房地产政策执行年。不管是政策的制订还是执行，从宏观上讲，至少在这一年内，政策的一个重要内容就是让房地产业适度降温，让过高的房价降下来。因为房价始终是房地产市场最为敏感的神经。房价涉及各个层面的利益，既是购房者关注的话题，也是政策面最为关注的问题。

十几年来，我国的房价经历了三次大的变化。而这三次房价的变化都是和当时的国家政策有着直接的关系。

1991年国家未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大地拉开了差距，并带动了内销房价格的上涨。可以说，20世纪90年代初房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让。

房价的第二轮的上涨是在1998年“23号文件”停止住房福利实物分配之下产生的。1993—1997年的房价下滑与投资下滑，曾造成1996—1997年的房地产全行业亏损。1992—1993年曾经房价高涨的地区，在这一段时间内的第二次房价上涨基本都是一种回归性上涨。第二波的房价增长也没有影响市场中日益扩大的消费需求增长。

房价的第三轮抬高的原因是土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地“招拍挂”，给原本平稳增长的房价烧了一把急火。“招拍挂”后土地价格的全面上涨，为房地产商提高房价提供了理由——“地荒论”开始流行，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。

三次房价的快速上涨，主要的动因都与国家的政策变化相关。政策变化的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期。

发生在2004年春夏之交的这场猛烈的宏观调控风暴，让许多中小开发商不知所措，他们对未来的前景感到迷茫。这不禁使人想起自然界的一种现象：　在内蒙草原上，羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例，才能维持良好的生态平衡，羊群才能维持正常生活。如果人不对羊群的数量加以控制，老天爷就要来干预，这是生存竞争，优胜劣汰。

对类似问题，美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析：　中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。

中国在由传统的计划经济向现代市场经济的转变过程中，由于市场发育不成熟，法制不健全，使得政府的政策手段在市场经济中必不可少。但是也正因为如此，容易扭曲市场规则和价格信号，从而导致市场失灵。从这个角度讲，政策支持是有限度的。只有有限的政策才是有效的，才能达到最佳的资源配置，才会有一个好的现代市场经济。

政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，把土地与金融的政策调控做得十分紧张。控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求，一番规范旨在挤掉房地产市场的投机泡沫，使整个产业尽快成熟发展。而对于国家来说，政策影响在于减少土地供应量。国家叫停协议出让土地，使大部分土地供应转为国家储备，或实现市场化流通，房地产投资膨胀势头算是被有效扼制。

然而，问题依然严重。就说　“招拍挂”，“8·31大限”之后，“招拍挂”运作方式繁殖出一明一暗两条“河流”，政府在土地上的收益虽然若隐若现，但“明河跑船”“暗流补给”的显规则和潜规则，公众可谓心照不宣。2004年的土地政策之所以在后来的几年中逐步变异，是因为当年的调控只针对了房地产开发商和市场，对各地政府却少有条文约束。如今我们重提“官商”概念，尤其是结合近年来出现的“地王”来解析“官商”概念，2004年改革的急促和稚嫩，值得深思。

而对政府来说，能让百姓真正受益，这才是政策起草和出台的终极目标。

2004年，宏观调控之势虽然雷霆万钧，但是其中的弄潮儿仍然继续着流光溢彩的神话。对众多从深圳、广州发源的房地产巨头而言，每一次资源结构的变化，都是一次商业格局重新划分和谋划全国战略的契机。

广东房地产开发商北伐西进的足迹可以上溯到20世纪90年代初期。其时以深圳万科、宝安为代表的深圳龙头开发商，凭借其领先的市场化运作优势和资本优势，北上沈阳、北京、武汉等城市开疆拓土，成为中国房地产界异地开发的先锋。

1991年8月，在深圳本地只开发过四个项目，尚没有做出多少知名度的万科纵身一跃踏入上海楼市，开发西郊花园。1992年，上海万科城市花园动工。同年，万科实施“遍地开花”跨地域经营，先后进入东北的鞍山、大连、沈阳和长春等城市以及北京、天津等地，从而拉开了广东房地产企业“北伐”的序幕。

今天，万科在跨地域开发方面已经相当成熟。但当年万科迈出扩张第一步时，却显得如此仓促。王石后来在回顾历史时承认，1992年开始的跨地域扩张带有非常大的盲目性、随机性。当时除了把上海、北京作为必须要进入的城市之外，对其他的城市都不是很明确，只要有机会就会往里投资。比如企业发展部里有一个员工是鞍山人，那就去鞍山；北海市长、书记到深圳来招商，邀请万科，万科跟着就去。

现在看来，在第一轮北伐中，走出去的深圳房地产企业都不是专业的或者说相对不那么纯粹的房地产企业。业务经营的多元化，决定了企业不可能投入全部精力用于房地产开发。另一方面，企业自身还在摸索当中，对于异地开发并没有多少经验。由于当时盲目开发，有不少企业在八年甚至十年之后还在收拾残局。

进入到20世纪90年代后期、21世纪初期，伴随着深圳房地产的不断创新、加速领跑，伴随着全国房地产市场的全面升温和发展，深圳房地产“样板房”的地位在全国备受瞩目，新一轮的异地开发浪潮在深圳房地产界再度掀起。万科完成了从“加法”到“减法”的调整，确立了开发的重点区域，上海万科、成都万科等捷报频传。与此同时，由深圳房地产商搅动的异地开发热迅速波及全国，一大批其他地区有实力的开发商也纷纷开始异地征战之旅。以珠江投资、合生创展、富力地产为代表的广州开发商挺进京城，以绿城为代表的浙系开发商出征上海、北京，以华新、万达国际为代表的东北军团南下北京、成都、苏州、广州、上海等城市，可以说，整个中国房地产已呈现出资本大转场的格局。

2004年，北伐西进的深圳、广州房地产企业赶上了历史上最好的机遇。

“8·31大限”，让各大城市的众多房地产商叫苦不迭。面对全国的一片哗然，深圳的开发商却心花怒放。因为早在2001年深圳市政府就有了《深圳市土地交易市场管理规定》，确立了由市场配置土地资源尤其是经营性土地资源。一律采取在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行。就是说，这个大限，深圳房地产商早就提前迈过去了。现在天赐良机，凭借这个“大限”，深圳许多无地开发的有实力房地产商可以大踏步地到外地拿地了。

在这样的大背景下，除万科外，“深圳籍”的金地集团、中海地产、招商地产、华侨城地产等果断北伐西进，“广州籍”的星河湾、雅居乐、富力地产、城启集团等也不甘落后，在北京、天津、上海、重庆、成都、武汉、南京等城市相继亮出惊人手笔，其圈地、开发势头之猛，令业界侧目。

在拿地的方式上，更显示了这些品牌房企的成熟和优势。他们并不局限于参加招拍挂，而是根据企业实际情况灵活储备土地。招商地产采取跟随招商局发展的战略，比如招商局在福州拿下一块占地几平方公里的地块，招商地产就跟进开发。华侨城则以旅游地产的形式拿地，比如华侨城在成都开发的天府华侨城，拿下一块地除了开发旅游主题公园外，同时开发房地产。而万科则通过购买当地有实力房地产企业的股份，以达到增加土地储备之目的，2005年初万科控股浙江南都，借此进入了浙江市场。

如果说，上一轮深圳房地产企业北上输出的是样板房，那么这一轮深圳、广州等南派房地产企业输出的则是样板店，他们不但输出