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我们房地产这些年-第38部分
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股市变幻，风云莫测。在1996—2000年的五年里，虽然期间股指起伏不定，但整体上沪深股市是震荡盘升，牛市行情。2000年A股二级市场的平均收益率竟然高达57％。
热火朝天的股市吸引了更多的老百姓，纷纷进行资产“大转移”，把银行存款转入股市。
进入2001年，股市依然“牛气哄哄”，大盘以2077点为新年起点，不断创出新高，一路高攀至6月14日的2245点。
不料，大喜连着大悲。在大家狂喊看高2500点、3000点甚至更高的时候，风险却在不知不觉中来临了。
6月15日，一个黑色的星期五。从这一天开始，股指飞流直下，以垂直落差达730点的深度于10月22日在1515点“硬着陆”。
12月31日，大盘以一根小阳线报收于1646点，最终结束了2001年大喜大悲式的戏剧行情。
2001年，沪深股市跌幅达20。62％和30。03％，创下了大盘自1994年7月325点转牛以来的指数最大下跌。据估算，沪深两市A股2000年期末的总流通市值约为15506。1亿元，扣除新股之后，2001年两市A股期末的总流通市值约为12454。72亿元。这表明经过2001年的下跌，两市A股总流通市值损失了3000多亿元。而在7月30日上证指数大跌99。94点这一天，也是两市A股单日市值损失最严重的一天，共损失了888。23亿元，这相当于跌去当年深市总流通市值的1/6。
对于中国股市来说： 这一年，是一个波澜壮阔的一年，它既创造了成长的历史，也创造了下跌的历史；这一年，是转折的一年，它将沪深两市延绵了7年的大牛市行情基本终结。
成千上万的中国股民被深深套牢。
2001年的沪深股市，对投资者可谓悲喜交加、刻骨铭心、欲哭无泪……此后的四年，中国股市一直在漫漫熊途中“跌跌不休”，直到上证指数下破千点大关。股民的心都碎了。
但是，这时又一个投资领域吸引了大家关注的目光，它就是楼市。
经济的各个领域都是互通的： 降息把游资从储蓄“驱赶”到股市；股市暴跌又使游资重返储蓄。不过，八次降息后的银行存款利率实在太低。许多对股市绝望对银行失望的人们，把目光投向了楼市。于是，大量的游资，在这一年又从银行、从股市向房地产市场转移。
证券市场和房地产行业关联度极高。
沪深证券市场中有一个非常重要的板块，就是房地产板块，占A股权重很大。
房地产上市公司的盈利能力，直接影响着每一天的A股指数。
从理论上说，证券市场对房地产行业的支持主要体现在对市场供给方——房地产上市公司资金实力的加强方面。从1991年上市的深万科A（现为万科A）、深金田（现为PT金田）和深宝安算起，到2001年我国房地产上市公司已经走过11年的历程。11年来，中国证券市场为房地产业筹集了大量资金，房地产上市公司在证券市场上的表现却是一波三折，起起落落。
自1991年我国第一家房地产上市公司深万科A（现为万科A）上市，房地产企业就遭遇到国家对宏观经济进行调控整顿，刚刚起步的房地产市场遭受第一次挫折，许多房地产项目停建。1992年在邓小平南方讲话的鼓舞下，我国经济呈现出快速发展的迅猛势头，房地产业也快速发展，大批房地产项目争相上马，房地产的价格迅速高涨，房地产上市公司的股价也随之暴涨。1992年4月30日，深万科的股价从每股10 30元开始上扬，到8月28日，达到29。50元，不到四个月的时间股价涨幅达182％。1993—1994年间共有20家房地产企业加盟A股证券市场，使得房地产上市公司在证券市场上初显板块效应。
1995年7月1日建设部出台了《开发区规划管理办法》，有效规范了当时蜂拥而起、全国各地纷纷设立开发区的状况，使得一批国家级的经济技术开发区、保税区、高新技术产业区等实行国家特定优惠政策的各类开发区得以成为资本市场的宠儿。很快引发了证券市场上的“陆家嘴”神话，使许多投资者圆了“百万富翁”的梦。1996年1月起，上市公司陆家嘴的股价孕育走出又一波上升行情，从每股14。31元，历时九个月，到10月24日，达到48。80元，累计涨幅340。1％，缔造出中国证券市场的第一个房地产神话。
在中国房地产业发展的起始期（也是高潮期），大量游资进入房地产业，房地产行业出现严重泡沫，导致大量资金的沉淀和土地资源的浪费。为防止房地产过热炒作引发更大的金融风险，1996年中国证券监督委员会下文，暂停房地产、金融等行业的公司上市融资，房地产企业的直接融资渠道被切断，房地产上市公司陷入低谷。
1998年后，随着宏观经济的好转，国家将住房产业确定为新的经济增长点，并陆续出台多项扶持政策，极大地刺激房地产行业的投资热情。顺应趋势，证券市场向房地产企业重新敞开了大门，有证券市场筹资功能的助力，房地产开发商就能获得巨额的低成本资金，使企业的资产规模迅速扩张，其速度是企业上市以前无法比拟的。1999年4月，中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯。建设部选择了金地股份、天津综合开发公司和北京天鸿集团作为首批上市试点企业。2001年初，深圳房地产企业——金地（集团）股份有限公司和北京天鸿宝业房地产股份有限公司分别公开发行9000万和4000万A股，意味着房地产企业上市禁令已经解冻，房地产企业迎来了新一轮发展契机。
然而，作为上市禁令解除后第一个上市的房地产企业天鸿宝业，却有负于投资者的厚望。
天鸿宝业是以绩优房地产股新贵的身份亮相于证券市场的。2001年3月12日上市，首日开盘每股28。01元，之后节节攀升，7月16日摸高到42。49元的高点，当时市场人士认为天鸿宝业高起点的亮相，将一扫房地产板块的阴霾之气，然而7月30日天鸿宝业发布的业绩预警公告，使股民们的这一美好愿望瞬间破灭。公告称由于房地产开发周期性的影响，天鸿宝业今年上半年可销售及确认收入的楼盘较少，加之中期净利润中非经常性损益占比重很大，导致2000年中期净利润与公司正常年度比较有巨幅增长，故预计2001年中期业绩与2000年中期相比有较大幅度的下降。2001年公司中报每股收益0。07元，而2000年中期的每股收益曾高达1。07元，巨大的落差不仅打击了投资者对房地产上市公司的信心，也让大家怀疑证券市场是不是再度成为房地产公司“圈钱解困”的好地方。
最能反映房地产公司业绩变迁的上市公司就是PT金田，1992年其每股收益高达0。98元，然后逐年下滑，到1995年，下滑到0。18元，1996年后首度出现亏损，为…0。08元，1997年扭亏，1998年再度亏损，高达…0。819元，1999、2000年继续亏损，2000年亏损高达…1。815元，2001年扭亏，几度沉浮。
业内专家指出，今后中国证券市场的融资功能对房地产开发商将变得更加重要。房地产公司持续盈利水平提高了，从证券市场上筹资的可能性才能进一步加强。房地产市场和证券市场牵动了中国人的心，房地产市场和证券市场的发展走向也直接关系到国家的未来和中国家庭的财产安全。
2001年是股市和楼市的牛熊分水岭： 股市大熊，楼市大牛。
追寻改革开放后中国房地产业的发展轨迹，我们发现，1992年是房价猛涨的一年，成为“跃进”年。
1993年7月，中央采取一系列宏观调控措施，对房地产业进行调控，除去了“虚火”，使房价猛涨的势头得以理性回落。
1998年、1999年、2000年这三年，虽然宏观政策支持房地产业升温，但全国楼市反应迟钝，依然不温不火，盘整蓄势。
经过三年的盘整，终于在2001年爆发。不涨则已，一涨惊人。
2001年中国房地产市场很快达到“发烧”的程度： 全年房地产业投入资金达到了7378亿元，比2000年增加30％。这一年，我国城镇人均住房面积已经超过14平方米。
2001年上半年，全国商品房平均销售价格为每平方米2228元，比上年同期上涨11。1％，其中陕西、山西、云南、北京、内蒙古增幅超过了25％。房价的上涨，带动了房屋租赁价格的大幅上扬。在2001年第一季度，北京、郑州、长春、太原、西宁、大连、青岛的房价涨幅达到两位数，特别是北京，涨幅竟然高达97 3％，几乎翻了一倍。
房价在2001年大涨，民间人士认为是诸多因素促成的：“福利分房”的大门已经关闭，使得人人都必须通过购房改善居住条件；银行连连降息之后，房贷利率也降到最低，是购房的好时机；多次降息减轻了房地产商的贷款利率负担，降低了开发成本，使他们踊跃投资于房地产开发；股市暴跌，把一大批失意的股民“挤”到了房地产市场。至于购房投资者，更是明显感到买房出租，收益率比银行利率高得多。
在这个背景下面，中国房地产界还出现一个景象，就是“三外”，外行、外资、外地企业纷纷抢滩三大中心城市地产，为本来就已经很火的房地产再加一把柴。
其实，老百姓都不希望房价涨。但是，我们从官方权威人士那里听到的声音却是：“商品住宅降价几乎没有空间。”
进入新世纪，中国各地的房地产开发商都有一种相同的体会，那就是老百姓选房的眼光越来越挑剔了。中国人的住房观念已经逐渐从生存型向舒适型转变，一些更高的居住品质，比如良好的环境、通风、采光、密度、环保等成了人们在购房时的主要考虑要素。
20世纪90年代之前，住宅样式几乎都是千篇一律的平顶板式楼，造型单一，布局呆板。如今的住宅，样式、风格越来越多样化和个性化，住宅楼与周围环境设计有机融合，“火柴盒子”一统天下的局面已经成为了遥远的历史。
房屋内部的变化同样巨大。以前的住宅仅仅是为了解决人们“居者无其屋”的住房紧缺状态，几乎没有户型的概念，亦不强调功能的合理程度。那时人们对住宅的主要要求也只体现在面积大小上。如今，除了面积外，户型设计是否合理，功能是否全面、舒适都成为人们衡量住宅好坏的重要标准。
以厨房、卫生间为例，最早的楼房大都是多户公用厨房、卫生间，后来逐渐发展为每户拥有单独使用的厨房、卫生间，虽然很狭小，但已经避免了户与户之间过多的干扰；现在的住宅不仅厨房、卫生间的面积进一步扩大，空间分割也更加合理。人们要求厨房、卫生间具备的功能越来越多，同时还希望它们很漂亮，包括有采光，甚至有景观。
再看起居室。早年的住宅很少有专门的起居、会客空间，往往是卧室同时兼具用餐、起居的功能，走进房门，主人的生活基本就一览无余。后来的房屋设计中，多了一间可用于就餐的小厅，但起居、会客仍得在卧室。如今，起居室在设计中通常会成为整套住宅的中心，面积一般超过卧室，这样的格局更好地满足了人们休闲娱乐的需求，同时也保证了卧室空间的私密性。
房屋的变化还远不止于此。更多的家居建筑新名词涌入了人们的生活中，居室设计在细节上变得越来越温馨、体贴；玄关既是进门换鞋的实用空间，又是家中的第一道风景；储物间令家里的杂物不再随处堆放、有碍观瞻；步入式衣帽间更好地解决了衣物储存、整理问题；阳台的功能也日益细化，景观阳台让人可以从容欣赏室外风景，生活阳台是为洗衣等家务劳动提供的专门小空间，半封闭的阳光露台则是沐浴阳光、养花种草的好地方……不仅户内，户外环境也日益成为购房人关注的焦点。如今走进一个新建小区，迎接人们的几乎都是井井有条的布局： 间距合理的住宅楼群，随处可见的绿化区域，统一规划的停车场，成片的休闲、运动场所……很多房地产项目都打出“花园小区”、“绿色住宅”、“生态住宅”等标语来吸引购房者，一些房地产商甚至采取了先建绿化景观和配套设施，之后再进行住房开发的策略。
事实证明，2001年的中国房地产业开始走向成熟。中国的房地产，尤其是广东的房地产，跟世界任何国家的房地产相比，在开发水平上都是不落后的。最经典的是李嘉诚在深圳市福田中心区搞了一个楼盘，最后房子一盖完，李嘉诚傻眼了，该楼盘成了那一片最蹩脚的一个楼盘。他完全低估了大陆的房地产开发水平。另一个标志是，几乎全世界的规划设计公司全到了中国。市场有多高的鉴赏本事，开发商就可以搞多高水平的楼盘。整个中国就像在开一个万国建筑博览会。
尽管如此，消费者维权运动却在中国此起彼伏。
房地产开发商和业主之间的纠纷不断发生，有的是延迟交房期限，有的是不具备入住条件，有的是承诺配套无法兑现，有的是工程质量存在严重问题……2001年4月，建设部部长俞正声在一次全国房地产工作会议上严肃指出： 尽管现在住房质量有所提高，但投诉量也相应增多。
对于多年来与开发商交涉总处于弱势的购房群体来讲，2001年秋天，形势有了改变。业主、业主委员会选出他们的代表，带领大家与房地产商展开博弈。有人点评说： 市场不成熟，业主帮助开发商成长。
2001年9月17日，以邹家健为首的景洲大厦业主委员会在全国首开先河，由业主自主投票表决更换物管公司。媒体称，“景洲事件”推动了中国房地产物业管理行业的改革，使“老子开发儿管理”的房地产行业模式在深圳成为终结，引发了物管行业的重新洗牌，这就是闻名全国的“景洲事件”。从行业发展的角度讲，业主委员会更换管理不到位、服务有问题的物业公司，是一个行业发展成熟的标志之一。更换管家的“景洲事件”，催生了“新型社区政治”，标志着业主维权的大幕已经拉开。
两年后，深圳景洲大厦的一系列做法得到了建设部的肯定并在全国推行： 房地产开发必须与物业管理分离。业主大会经2/3的业主表决同意，有权解聘、选聘物管企业。一个平凡的人物、一个普通的社区同全国其他业主一起，催生了一部与老百姓生活密切相关的法规——《物业管理条例》的出台。
2002年6月3日，景洲大厦业主委员会大胆摈弃深圳物管“不平等条约”（格式合同），采用经济合同方式约束业主同物管公司的责权，首次将“因物管违规、失职等行为造成业主财产损失，物管公司将承担赔偿责任”的条款写进了双方所签订的物管合同中，引起了物管业界的激讨论和新闻媒体、物管行业及国家主管部门的关注。邹家健还亲上北京坦陈创新，景洲合同内容最后写进了全国《物业管理条例》第三十六条，成为全国物管大法的一道亮点。
2001年值得关注的另一现象是： 一拨接着一拨房地产开发商，天南海北大考察。整个中国从北京到深圳、从成都到上海，凡有漂亮楼盘的地方，几乎都能看到前来踩盘的人群。业内将这种现象叫做“踩盘经济学”。这其中影响最大的就是广州的华南板块。全国做房地产的公司几乎都来考察过。当华南板块成为中国房地产业的领跑者，成为一个标志性板块和踩盘胜地以后，还引发了一种新的现象，催生了一大批服务性公司，从事规划的、设计的、广告的、策划的……他们不仅在广东市场上兴风作浪，还大举北伐西进。由此催生的房地产演讲市场也异常火爆。
“踩盘经济�
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