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我们房地产这些年-第32部分
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王石大胆地问：“不知道朱总理怎么看住宅市场？”
片刻沉默，总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
感觉到总理如此认真，王石字斟句酌：“两年内不行。”
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。
“既然总理说行，就一定能行。”
全场笑声一片。
“哎，你是房地产专家呀。我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”
王石当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴：“您不……给我发……工资，我也感到非常荣幸！”
聘请房地产顾问的事，王石本以为不过是总理说说而已。不曾想，两个月后，建设部、国家体改委、土地总局、房改办等国务院有关部门来人，约他去北京参加有关内部小范围研讨会，会上讨论的就是如何把住宅建设促上去，拉动内需的问题。
在房改政策研究中，大家对“住宅建设要成为新的经济增长点，关键是消费热点的形成”认识是一致的，但对1996年启动的住房消费却没有达到预期的现状感到不解。一方面大量住房困难户亟待增加住房面积，改善居住条件；另一方面房地产市场却有大量空置商品住宅。有效需求的不足既制约着房地产市场的发育，又抑制了广大群众改善居住条件迫切愿望的实现。经过深入分析，大家终于达成共识： 拓展市场已成为启动住房消费，促进房地产业持续发展的关键所在。
职工将购买的公房上市出售，获得资金后掏出一部分自家的存款，再向银行贷一点款，换购一套大一点、新一点的房子，在现在看来很正常，但在十年前却是一件争议很大的事情，在政策研究团队中都出现了截然不同的两派意见。一方认为原房改政策对已购公房上市有五年的限制；另一方认为买了公房住可以，要卖的话，就造成了国有资产的流失。买房时按照房改成本价支付，出售时得到的是市场价，这部分差价应该由国家或单位收回。
因此，要让已购公房顺利上市，必须首先解开这个扣。在对上海市长宁区试点深入调研的基础上，房改政策研究小组对公房上市进行了认真的分析，认为： 在房改中允许职工按照房改成本价买房，主要是在旧的住房体制下，住房由国家和单位建设，分配给职工居住，职工工资中基本没有或者很少包含住房消费的因素，职工应得的住房工资成了单位积累资金，用于单位建房。旧公房以优惠价格出售给职工，是对多年来职工工资中住房含量不足的补偿。职工将已购公房上市变现，获得与按房改成本价购入的差价，是职工隐性住房工资的显化，和目前房改中要将住房的实物分配转换为货币分配，将单位建房资金转化为向职工发放的住房补贴资金是相一致的。
经过深入的调研和反反复复的讨论，甚至是激烈的辩论，建设部内部基本形成了对开放已购公房上市、鼓励差价换房政策的支持。尽管在各部门之间，意见还难以达到统一，但大部分已逐步趋于认同。
回顾那时的争论，曾是政策研究小组负责人的谢家瑾感叹道：“关于房改政策的讨论就是在这样的环境中进行的，解放思想真的不是一件容易的事情。”
正式进入方案制订后，在国务院副秘书长张左已的协调下，国家计委、建设部会同国家体改委、财政部等多个部门，多次对实施方案初稿进行研究和论证，并召开会议听取了北京、上海、天津、重庆四个城市的意见，形成了《关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告（讨论稿）》，交送国务院办公厅。
现在看来，该方案还有不少不成熟的地方，尤其是由于有关部门的坚持，方案没有跳出试图全面提高房租，以形成适当的租售比价的框框。我们不难看出，一项改革的推进，难度之大，考虑的问题之多，情况之复杂，都是一般人难以想象的。
这一年，对大多数内地的房地产开发商来说，最是难熬。
在任志强的记忆里，1997年的房地产行业是晦明不定，半死不活。任志强在后来的文章中回忆当年时这样写道：“由于当时的市场是以住房实物分配为主，限制了国有企业与财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。与全国的经济出现紧缩现象一样，1997年全国的房地产开发行业出现了全面的亏损现象，宏观调控已使市场几乎丧失了生命力。”
可见，任志强也看到了中国房地产市场死水一潭的症结所在。
虽然磕磕绊绊，任志强这一路走来总还算顺利： 幼年闹饥荒时，他在军队大院里填饱了肚子；“文化大革命”动乱时，部队成了他最好的避难所；改革开放了，他下海经商当了经理；掀起城市建设热潮时，他正好转到了自己最擅长的房地产行业；邓小平说“一部分人可以先富起来”时，已是华远总经理的他不声不响地进入富豪之列。
但上帝不会总是眷顾一个人。1993年的海南房地产泡沫，堵死了房地产开发企业的上市之路。
这无疑给正憧憬着在国内证券市场上融资的任志强浇了一盆冷水。当时的华远业务急剧扩张，规模不断扩大，资金需求量大。同时，任志强希望获取更多的土地储备以保证企业的长远发展，可华远口袋里的那点钱远远不够。银行不借钱，土地又涨价，怎么办？
聪明过人的任志强明白，必须弯道超车！要上市，得先在境外寻找一个合适的合作伙伴为公司的外资股东，以达到曲线融资的目的。
功夫不负有心人。香港华润（集团）有限公司——一个实力强大的合作伙伴，适时地出现在任志强的面前。
此时，华润正在国内各大城市挑选有潜质的资产注入。
众里寻她千百度，蓦然回首，那人却在灯火阑珊处。不久，“侦探们”呈交给华润首脑们一份关于“华远的成长”的报告，详细介绍了华远从20万元借款起家到北京数一数二房地产企业的发展历史。
华润意识到，这是一个不可多得的目标。
就这样，双方会面，一拍即合。一方“嫁大款”，一方“娶靓女”，华润、华远均以喜悦的心情走上购并的道路。
购并给华远带来了巨额资金，使华远的市场份额不断扩大： 1994年竣工面积达16。5万平方米；1995年竣工面积32。9万平方米；1996年竣工面积47万平方米。
1996年，任志强梦想成真，华远借力海外股东华润北京置地间接在香港上市，融资达到十亿元人民币。
在这场资本游戏中，华远实属开业界先河。华远的境外上市不应该叫做公司境外上市，因为只是外方股权上市了，不需要国家任何部门批准。这实际上是华远打了个政策的擦边球。
在华远上市之后，中国证监会便专门发了一个红筹股监管文件，对合资公司的外资境外上市问题做出了规定，别的企业再用这一模式就此路不通了。
但华远这次既是“擦边球”又算开先河的上市，险些毁于任志强1985年的那段谁也说不清的“坐牢”往事。
1996年11月7日，华润北京置地上市公司正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联合交易所同时收到一封匿名信，说任志强曾被判过刑，按照香港法律的规定，没有资格成为上市公司董事。这个匿名信在香港引起了轩然大波，因为它将直接决定公司能否继续上市。还记得我们在前面讲过的任志强在监狱里呆了14个月的往事吗？对，就是这件往事，此时陡生波澜（后来孙宏斌在运作顺驰赴香港上市的过程中，也遇到了同样的问题）。
看到香港媒体的报道后，华远的党委书记迅速跑到检察院去取证，下午五点拿到检察院出具任志强无罪的证明，由公司把这个证明发到香港，向联交所声明。
同时由香港公司的律师紧急起草了相关函件，通告各大媒体： 任志强不是罪犯，媒体得到的信息是错误的，如果刊登了这则信息，公司要追究媒体的法律责任。在上市前的很短一段时间内，任志强和整个公司向香港的各大媒体和联交所做了大量的应急工作，才最终保证了上市的顺利进行。
几经磨难，任志强的上市融资计划终于成功！
有媒体报道，在想起这段往事时，任志强仍无法完全释怀：“这件事对我个人来说是不觉得什么，可是如果因为我个人的事影响公司的发展，我觉得是无法弥补的损失。如果公司没有找到检察院的知情人员开出证明，可能第二天就不能在香港联交所挂牌。华远公司和华润集团在资本市场的信誉就无法挽回了。”
从此次上市风波中，人们可以看到商海风波的险恶。不迟不早，单单在正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联交所同时收到匿名信。这个发信人选择的时间点可谓毒辣，为了上市，华远、华润都已经做了大量的前期准备，在即将庆功的时候，突然发难，如此时将上市计划打垮，华润、华远不但从市场上拿不到一分钱，还将耗费大量的人力、物力。
更为关键的是，投信人在这个时间点动手，几乎没有给华远、任志强方面留下解决问题的时间，幸运的是，在仅剩的半天时间里，华远顺利解决了问题。检察院能如此高效率地予以配合，也是此次成功上市的一个重要原因。
1997年，华润北京置地境外发行可换股债券1。725亿美元，境内扩股为13亿股，当时国内还没有发行可换股债的先例，而在香港可发行换股债券，华远是境内公司用香港上市公司发债的第一家。
充足的资金保证了华远的快速发展。不管当时房地产市场多么萧条，不管多少房地产企业连年亏损，任志强和他的华远凭借智慧和远见躲过了一轮漫长的熊市，在不断降温的大势中依然风光无限。
1997年
● 4月28日，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，其中贷款比例最高限额是房价的70％，贷款年限最长为20年。
● 5月，北辰实业在香港挂牌上市，这是登陆港股的第一家内地房地产企业。
● 6月，万科增资配股募集资金3。83亿元，重点加大深圳市场的投资开发，一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。
● 8月，北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点，住宅开始真正成为支柱产业。
● 8月，为规范土地管理，深圳市创新性地实行了以电脑测算地价为基础的“公告基准地价”制度，既增加了地价测算工作的透明度，也大大提高了地价测算的工作效率。这一制度被称之为“阳光地价”。
● 10月，建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》，该办法是对《城市房地产管理法》具体条文的细化。
● 10月，如同瘟疫般的东南亚金融危机波及香港，终使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾，教训深刻。
● 11月1日，国家主席江泽民签署命令，颁布《中华人民共和国建筑法》。
第六章 千年等一回
1998住房制度彻底转身
不是一辆一辆，是一浪一浪是一浪高过一浪，是惊涛骇浪
流淌的铁水，汪洋的河流
它们永在奔腾，构成了时代
我站在川流不息的马路上，
像一块不肯粉碎的礁石
沸腾的浪花从我身体上簇拥前进
这个时代已被洪流煮得滚瓜烂熟
——沈浩波《河流》
十年一觉安居梦，二度房改今始来。
1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。绝大部分的中国城市人群最刻骨铭心的，就是自这一年起，全国取消城镇职工福利分房。
在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。
1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年的持续性改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为城市住房建设的主题词。单位分房一事，以后的人们只能在影视作品中见到了。
中国的房地产业在经历邓小平南方讲话后的狂热，国家宏观调控泡沫破裂后，从1998年开始，渐次进入市场化的高速发展期，使国内许多人在住房上获得了更大的空间和自由。同时，这个万众瞩目的领域也催生了成千上万的“房奴”，演绎出无数财富神话，此后中国的经济、政治生态也因此而改变。
为了支持受金融危机冲击的亚洲国家尽快走出困境，中国政府作出了人民币不贬值的战略选择。刚刚当选的新总理朱镕基承担了空前的风险和压力。其实，受金融风暴影响，我国出口增长率也出现了下降，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。全国各地的企业家们都在忙着大打价格战，大商场也在寻找一切理由进行打折促销。就连燕莎百货——北京城当时富人扎堆购物的地方，有些商品居然打到一折。就是这样，消费者还是不为所动。
面对这样的局势，想要扭转经济下行趋势和消费过冷的势头，唯一的方法就是向内寻求出路。于是，“拉动内需”便成为这一年的一个热门词语。当时全国居民储蓄已高达五万亿元，很多年后人们称高储蓄率为“笼中老虎”，如果把这只老虎释放出来变成消费力，经济复苏的问题或可迎刃而解。于是，朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的房改，激活房地产市场。
由于前一轮房地产泡沫破灭的影响，直到1998年，中国房地产市场仍然是萎靡不振，中央对房地产的政策也并不支持，甚至是压制的政策，贷款、按揭受到诸多限制。但自1996年始，因国内外经济形势的变化，国民经济面临衰退的危机，中央经济政策随之发生了转变。上一年，国务院已经开始对房地产“松绑减负”，国家计委和财政部等国家相关部门取消了建筑行业的48项“不合理收费”。
1998年1月，房地产业的标志性人物王石突然接到深圳市委的通知，让他立即前往北京，有中央领导要见他。当他赶到北京，才知道那个人居然是朱镕基。王石后来回忆说：“朱总理向我询问了对房地产市场走势的看法。”日后分析，这是一件很耐人回味的事情。
1月14日，朱镕基主持召开第二次会议，听取“关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告”。在听取大家的讨论时，朱镕基不断插话谈了自己的观点。
在有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时，他说，“我不是为房改而研究房改，否则我现在根本没有时间和你们讨论这些问题。我集中力量考虑下半年取消福利分房。我的着眼点是找新的经济增长点。要通过多建房、多卖房，带动建材、钢材等需求，达到扩大内需、拉动经济增长的目的。”
当有人提出停止单位建设住房后，是否会出现住宅建设的数量不增加反而减少的可能时，朱镕基说，“我不操这个心，把原来单位建房的钱全部转化为住房补贴，谁买房我发给谁，但是前提是你自己掏出存款，还要向银行贷款，建房资金的总数是放大的。关键是要把原来单位建房的钱转为购房补贴，调出职工个人和银行的钱，投入住房的总资金加大了，这个蛋糕一定是能做大的。”
不难看出，朱镕基不但决心大，而且胸有成竹�
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