我们房地产这些年-第27部分

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公司垮掉了；1/3房地产公司缩小了规模，房地产交易量下降，房地产投资势头减缓。

中央的宏观调控，首先中止了房地产公司的上市，停止了企业债券的发行审批，并严格限制了国有企业与财政的建房资金投入。从此，全国房地产进入了紧缩状态。

房地产市场的波动，影响的绝不仅仅是一个行业，它直接关系到金融的稳定，国民经济的发展，政府财政收入和居民财产安全。房地产业跟国民经济是一荣俱荣，一损俱损。

因此，中央政府以及各地政府都不愿意看到房地产市场的清冷和低迷。

许多城市想方设法推出种种举措，以力挽房地产市场之颓势。这其中，上海“蓝印户口”政策出台最快，也最具影响。

1994年2月，为了间接拉动上海楼市增长，促使房地产快速恢复调整，上海市颁布了《上海市蓝印户口管理暂行规定》。《规定》核心内容是，在该市投资、购买商品住宅或者被该市单位聘用的外省市来沪人员，只要符合条件，可获蓝印户口，在入托、入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受和上海市民同等待遇。

吸引大批优秀人才来上海定居，必然会增加购房需求，对上海房地产市场是一种长期、慢效的利好。可以说，蓝印户口政策的推行，对推动上海房地产市场的繁荣，促进该市商品住宅的建设和发展，起到了积极作用。

1998年，上海“蓝印户口”政策对满足一定购房条件的外地购房者也放开了。当时可办理“蓝印户口”的购房标准是购买中心城区70平方米、总价35万元的住房或非中心城区总价10万元的住房，即办理“蓝印户口”的最低标准是10万元，而通过投资获得户籍则需要投资100万元以上。

然而，上海没有将“蓝印户口”政策一直推行下去。随着房地产市场在2000年后的逐步回稳，2002年4月，“蓝印户口”被叫停。“蓝印户口”购房数量从1998—2000年的1。7万套快速增长至2001年的约2万套，在政策终止前的2002年第一季度，该数字达到了6600套。据有关部门统计，8年时间约有4。2万人通过购买房子取得上海户籍。

值得注意的是，尽管“蓝印户口”购房数量逐步上涨，但总体住宅市场需求仍是平稳增长，价格升幅也不大，显示“蓝印户口”对楼市的实质影响并不大。实际上，直到2003年上海楼市成交量才开始快速上扬，而当时“蓝印户口”政策已取消。由此可见上一轮“蓝印户口”政策对市场具有一定促进作用，但其促进作用并非根本性的，且有一定滞后。可以说，当时“蓝印户口”对住宅市场的促进作用并非“雪中送炭”，而只是“锦上添花”。

就在大批房地产公司倒闭之时，一些今天知名的房地产企业却在萧条的市场环境下或刚刚起步，或壮大起来。

1994年，积累了第一桶金的张力力邀来自香港的李思廉投身房地产业，于是两人共同投资2000万元，组建了广州天力地产集团有限公司，双方各占50％股权。在这之后的20多年里，两人携手写下了中国经济界的一个新传奇——富力神话。起步头一年，富力买下一家工厂的地皮，开发了第一个小区项目——富力新居，也开始了富力改造旧厂房的历史。房子以每平方米3000多元开盘，购房者排起了长队，因为当时市场上根本没有这样的产品。由此双子星成功掘得“第一桶金”。

1994年，楼忠福像一只出笼的雄鹰，露出前所未有的会心微笑。这时的广厦总部已从东阳迁到了杭州。同年，广厦集团股份有限公司的产权关系彻底理清，股份制改造工作也使广厦建立起现代企业制度。楼忠福对公司进行股份制改造的目的很明确，那就是要上市。

对于一个民营企业，上市谈何容易。中国的股市，初衷就是为了国有企业解困而设的，上市的指标都掌握在省政府和各个部委手里。不少人都在暗地里讥笑楼忠福白日做梦。

但爱做梦的楼忠福对于“机遇的盛宴”，向来习惯不请自来。1996年10月，楼忠福得知建设部有一个上市的指标，便立即申报，同时向建设部申报的还有广州、上海、南京和长春的四家国有建筑企业集团。

广厦的申报材料很快就得到回复，建设部分管此事情的副部长在材料上有批示，大意是：“这么小规模的民营企业也能上市吗？”

楼忠福心有不甘。没过多久，他得知这位副部长正在宁波考察，就立即赶了过去。等楼忠福赶到宁波，副部长已经到了杭州，出席一个建筑行业的全国性会议，楼忠福立马赶回杭州。

“楼忠福，你们广厦的事情等以后再说吧！就一个名额，这么多国企都不够分。你自己想想你们有资格上市吗？我现在马上就要开会！”

“部长，能不能给我五分钟，听我说说。”

副部长把手一抬，看了一下手表，离开会时间还有六分钟，就说：“好吧！就五分钟，你赶紧说！”

楼忠福非常扼要地讲了三点：　第一，广厦虽然只有八亿元的规模，但广厦的每一分钱都是职工们辛辛苦苦赚的，其他那几家国有企业的规模再大，也是国家给的，几十亿元也不算多；第二，建设部的上市指标和额度给民营的广厦，肯定比给那些国有企业有更好的效果，因为广厦已经明晰了产权，建立了现代企业制度，而且非常规范地经营了三年；第三，广厦比那些国有企业有更强烈的上市愿望，会更加珍惜这个机会。

楼忠福的话讲完了，副部长若有所思地说：“你说的不是没有道理，现在要开会了，你的问题我们还是再说吧！”

副部长虽然没有表态，但足以让楼忠福感觉到希望的曲线已经触底反弹了。

又经过反复的游说和公关，1996年12月，广厦终于闯过了建设部这一关，赢得了与其他几家国有建筑企业一起竞争建设部一个指标的机会。

最终，建设部的唯一指标给了广厦。

1997年初，中国证监会同意广厦申报上市。

整个过程就像美国大片《生死时速》一样惊险、曲折和富有戏剧性，好在最后广厦还是一路有惊无险，笑到了最后。

1997年4月1日，“浙江广厦”A股3500万股股票被批准发行，融资近两亿元。4月15日，在上海证券交易所内，楼忠福手执木槌，轻轻地敲响了那面挂着大红绸缎的铜锣。

广厦成功上市解决了资金难题，为战略转型奠定了基础。此后，广厦发展步伐不断加快。

陈劲松的世联地产、陈华的京基地产、吴亚军的龙湖地产、张宝全的今典集团、潘石屹的SOHO中国、孙宏斌的顺驰地产……不知是不是巧合，如今在房地产市场上风头正健的不少民营企业，却正是在市场不景气的这一阶段创立、发展起来的。

1994年，中国房地产界的又一匹黑马横空出世。他，就是那个颇具传奇色彩的人物——孙宏斌。从加盟联想的初生牛犊不怕虎，到锒铛入狱的身陷困境；从到天津创办顺驰的辉煌，到纵横资本市场的游刃有余……20多年来，这个清华大学的高材生把自己的才华发挥得淋漓尽致。

从监狱出来后，孙宏斌最先做的一件事就是和柳传志握手言和。据说，当孙宏斌的妻子听说了他与柳传志聚会后，她哭着说：“你忘了受的苦吗？”孙宏斌什么也没有说，只是沉默。

对于四年的牢狱之灾，孙宏斌说得并不多，但是从不多的言语中可以看出，这次挫折让孙宏斌成熟了许多。“刚进去的时候，你肯定想不通，这没法想通。但后来，人总是要面对现实的。我光在看守所里就呆了两年半啊！每一天都很长，但每一天都是一样的，过一天跟过一年一样。现在回想起来，我在监狱里也学到了很多东西。有了这种经历后，人会成熟、宽容很多。”

孙宏斌感言：“现在回想起来，在联想之所以会出现那种结局，主要是性格问题，我和柳总的性格都太强了。”孙宏斌出人意表的偏执与近乎僵硬的冷静，使得老江湖柳传志对其刮目相看。面对这个曾经意气风发，如今却无比落寞的昔日手下，一向爱才的柳传志不禁大动恻隐之心，他答应帮助孙宏斌开始自己的新事业。

孙宏斌怀揣着柳传志借给他的50万元，去了天津。他租了一个临街的小院子，办起了一家房地产销售代理公司，并给公司起名叫顺驰，也就是“孙氏”的谐音。他以二手房中介开始了个人创业，他想获得比常规更快的发展。

1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司，合作开发了第一个项目——香榭里。由于没有经验，这个建筑面积只有一万平方米的小项目并没有多少盈利。后来，联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。1997年，顺驰抓住了天津危房改造和安居工程等机遇，开发了顺驰名都，这是顺驰运作的第一个成片开发项目，建筑面积14万平方米。顺驰大获全胜，投资回报率是200％，孙宏斌的第一桶金到了手。到2002年，快速成长中的顺驰在天津累计开发了30个项目，占有全市房地产总开发量的20％。

不过在他眼里，突击显然不是他梦想的全部。完成原始积累后的孙宏斌开始有了他自己视为“更伟大”的商业计划。他已经不满足于自己只能在天津发展，这个雄心勃勃的人把目光瞄准了一个更大的天地：　全中国。

孙宏斌出征全国，第一个大的战役就选在北京。2002年12月8日，北京市首次拍卖大宗国有土地——大兴区黄村卫星城北区1号地。偌大的国际饭店会议大厅座无虚席，共有十家房地产商报名，其中有华润、住总、广东富力等知名企业，尽管顺驰也在其中，但一开始并不太起眼。竞拍结果，顺驰以高出起拍价一倍多的9。05亿元拿下这块地。当天晚上，顺驰宣布：　6个月后大兴项目将上市销售。顺驰的出价让业内人士大呼不解，根据他们的测算，该项目的房价每平方米将达6300元，高出同一区域的项目约2000元。

2003年，顺驰吹响了全国扩张的号角。孙宏斌把他的个性特征深深地印在了他的企业上，他甚至独创了一套用“五个盖子盖十口锅”的高速开发运转模式：　高价拿地，缓交地款，立即开盘，迅速回款。顺驰的举动让业内感到匪夷所思、目瞪口呆。

2003年8月，中城房网会议在重庆召开。轮到孙宏斌发言，他先是云里雾里地侃了一段，然后突然说：“顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（指王石）。”整个会场鸦雀无声，只见王石脸有些拉长，话中有话：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”孙宏斌竟然毫无顾忌：“王总，我们可能超不过，但是你总得让我们有理想吧。”他又话锋一转：“十年前，我刚从监狱出来，什么都没有，就算做不到，我怕什么！”

顺驰中介业务突飞猛进。到2004年，已进入全国18个城市，连锁店数目已达700家，数量居全国之首。其中，在武汉短短一年内就发展连锁店60家，遍布江城三镇。

跟随中介的扩张，顺驰快马加鞭地在全国攻城略地，叱咤风云。顺驰先后在北京、上海、苏州、南京、武汉、石家庄、济南、郑州、荆州等城市获取20余个项目，建筑面积将近1000万平方米，轰动全国。顺驰初步完成了华北、长三角、中原、中南地区的总体战略布局。

孙宏斌在文章中宣称：“对信念的偏执创造奇迹。历史是这样写就的，竞争版图是这样重画的，世界是这样改变的。”

2003年10月22日下午，孙宏斌收到海淀区人民法院刑事判决书，撤销1992年8月22日判决，改判孙宏斌无罪。正在此时，孙宏斌从手机里获悉顺驰在苏州竞标两块地成功。在海淀区法院门口，孙宏斌泪流满面。

经历了许多的坎坷，孙宏斌终于迎来他人生最辉煌的时期。可能是缘于他天生的狂傲不羁的性格，也可能是由于他的特殊的人生经历，在孙宏斌执掌顺驰的短短几年时间里，顺驰集团以近乎疯狂的速度扩张成长着。

到2004年，顺驰的年销售额达到了100亿元，单从销售额上可以向任何一家开发商叫板。一系列雄心勃勃的扩张举措让孙宏斌确信，顺驰可以很快坐上中国房产界的头把交椅。

2004年8月，博鳌论坛。王石在发言中频频指向顺驰：“100亿，这是吹牛。”其后，多名房地产界大腕也纷纷向孙宏斌“发难”。对于同业的质难，孙宏斌在演讲的最后时刻一如既往地自信，他在讲台上振臂高呼：“温室里只能长西红柿、黄瓜，还有茄子，经历了狂风暴雨之后，顺驰终将成长为参天大树！”全场几百人起立，为他长时间鼓掌、叫好。

2005年，顺驰即以42个房地产项目，迅速成为中国新一代的地产巨鳄。

然而，也就是短短一年，2006年9月，这个势如破竹的房地产大鳄股权易手，宣告了这个帝国的倒下。尽管如此，顺驰模式也给中国房地产界留下了太多的震动与思考。

可以说，孙宏斌几乎用尽了所有的招数来使他的地产帝国得以实现。孙宏斌的自信和疯狂造就了顺驰，但也是他的野心和急于求成毁了顺驰。在顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的“快”中，顺驰迎来了致命的三“高”：　高土地成本、高人力成本、高财务费用。顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而且人力成本和财务费用也跟着飞涨，内部管理存在巨大隐患。

孙宏斌日后说，如果“老天”再给他一年时间，就足可以消化掉所有的财务风险，实现全国战略的“完胜”。可惜，“老天”没给他一年的时间。这“老天”其实就是中国宏观经济形势。就在顺驰在各地疯狂“吃”地的同时，全国房地产市场已呈现过热现象。2005年3—5月间，国家一连串的调控措施高调出台，不仅改变了消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产业发展的支持理念和支持方式，从而直接导致了购买力的迅速下降，楼市成交量的急速萎缩。房地产业的冬天突然降临了。

在所有受到冲击的开发商中，正奔跑在扩张道路上的顺驰无疑是受创最大的一家。顺驰的问题犹如滚雪球一样越滚越大，一个视现金为第一要素的企业家，最终还是败在了现金的断流上。无奈之下，孙宏斌不得不作出一项艰难的抉择：　以最高不超过12。8亿元的价格卖掉了顺驰的控股权。即使面对“贱卖”的命运，孙宏斌依然不改狂妄性格，在和路劲董事长单伟豹签约时，孙宏斌对其说：“我相信这是你一辈子做得最合适的投资。”

对孙宏斌的评论可谓铺天盖地，但有一句最经典：“他以速度击垮一切竞争对手，然后，自己也被迅速击垮。”

如今，孙宏斌还是孙宏斌，他的江湖故事还在上演，不过承受力、意志力和洞悉力超常的孙宏斌一改往日的高调，甚至沉默。2009年12月，沉寂三年多后，孙宏斌再次回到了人们视野。这一次，他带着融创中国站在了香港资本市场的大门口。在经历了顺驰的惨痛教训后，孙宏斌“只做不说”的沉稳帮助他此番闯关成功。

晋商是中国商帮中不可忽视的一个重要群体，山西人孙宏斌的性格也注定他会在晋商发展史上留下浓重的一笔。经验也好，教训也罢，孙宏斌给中国房地产界带来了太多的激情和梦想，十分难得。

1994年

●　2月，上海开始实施蓝印户口制度。

●　4月，北京市房地产交易市场建立。