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我们房地产这些年-第25部分
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开发商纷纷逃离或倒闭，“高烧”之下的海南房地产市场上房地产企业哀鸿遍野，痛不欲生。在海南7000多家房地产公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几十家因为某些原因实现了胜利大逃亡。
银行顿时成为最大的发展商，成为“大房东”。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实是先前挖好了的陷阱，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。各家银行的不良贷款率一度高达60％以上。在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，其中银行更是充当了游戏的鼓手和输血机。
即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超乎想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20％，现金回收比例不足20％。
1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零十个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭“海发行”，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
房地产泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着数年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。尤其是那么多“烂尾楼”的存在，严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失，海南经济跌入低谷。泡沫破灭后，海南经济陷入了长达数年之久的低迷。
1992年秋天，江西木雕大王张果喜对媒体保守地承认有3000万美金的家产，按官方汇率，折合人民币约1。6亿元，在海南房地产泡沫急剧膨胀时期，一股“果喜风”刮到海南，在三亚跑马圈地的张果喜决定进军旅游房地产。他先后投入两亿资金建酒店，可正好赶上了“宏观调控”，突然降温的海南热使果喜酒店工程停了下来，张果喜投入的资金全部打了水漂。直到90年代末才又等来了机会把他的果喜酒店建成。在泡沫破裂的年代，能像张果喜这样重新崛起，实属凤毛麟角。
邢诒前就没有这么幸运。
1985年，邢诒前把他在岛外挖得的“第一桶金”带回家乡海南，先开服装厂，后开房地产公司，在那个流金岁月，财富攀升的速度可谓一日千里。“那时，海南土地的价格直线上蹿，让人心惊肉跳，刚到手的十亩地半年内涨了50倍，300多万元一亩，想不到吧？”邢诒前回忆起那场泡沫经济依然激动不已，投身房地产业让邢诒前从百万家财的服装老板摇身一变成为亿万富翁。
在事业顶峰期，他的资产曾一度达到两亿多元，拥有海口最高的楼宇。他的车队有十辆奔驰、皇冠、凌志等豪华进口轿车和十多辆15吨建筑工程车。他吃一顿饭花费两万多元是常事，他以为自己手里的钱一辈子也花不完了。他每天往裤兜里塞进两叠现金，左右两个裤兜，一边一万元。唯一的念头，就是在回家之前为裤兜减负。
但一觉醒来，海南泡沫经济就崩盘了。邢诒前在毫无思想准备的情况下丧失了一切。
从1993年底，邢诒前就开始了后来被媒体描述为“堂吉珂德式”的苦旅。
他开始变卖家产。先是土地，然后是海边别墅、卡车、轿车。最后，他卖掉了他自己的奔驰，重新开始挤公交车。2002年年底，邢诒前用完了所有的存款和现金，生活都成了问题。他只能靠朋友的救济和自己种的那片荔枝营生。
“有的人带着千万家产而来，两手空空离去；有的人黑着头发、白着面孔而来，白着头发、黑着面孔离开。海南每一幢高楼里都有一个悲壮的故事，每一根桩基下都有一个可歌可泣的灵魂。”每一次谈起90年代初的海南房地产，海南海狮房地产有限公司总经理邢增仪总是感慨万千。
无独有偶，与海南隔海相望的广西北海市，房地产泡沫与海南“异曲同工”。那时，北海土地炒作严重泛滥，不到一年间地价暴涨20倍，最高地价达120万元/亩。
有一句话在北海很能引起共鸣：“成也房地产，败也房地产。”
很多北海人至今还记得浩浩荡荡的房地产业大军进军北海的情景。第一支开进来的是“川军”，他们在北海买下4000亩地。第二支是“湘军”，承建15公里长、120米宽的疏港大道，以换取这个城市的2000亩土地，说是要建一个“小湖南”。第三支是“琼军”，有200多家房地产公司在北海注册。还有东北军、西北军，在北海签下至少100个房地产项目。当时的《北海日报》兴高采烈地报道： 国内23个省市区、境外18个国家和地区“登陆”北海。到1993年春天，这座海滨小城已经有了1200多家房地产公司和10万建筑工人。
“到处都在征地，到处都在建房，脚手架林立，机器日夜响个不停，整个北海成了一个大工地。”一位北海市民回忆说。当时仅建行北海分行发放的贷款就高达50多亿元，因现金流量大，北海建行在全国首创了昼夜分理处才能勉强满足业务量需求，连总行都直接派人以学习北海建行经验的名义长驻北海工作……一直沉寂的小城似乎一夜之间咆哮起来，一波又一波的热流扑面而来。一个大哥大号码竟然炒到40万元单价，创下了全国之最。当时北海的疯狂程度由此可见一斑。只要有地，什么位置都有人抢着要、跟着炒，几万块钱批出的一亩地最后可以炒到上百万。数据显示，从1992年初到1993年5月，北海市共划出土地85平方公里，而北海当时才是一个城区面积17平方公里的小城。也就在那两年，北海的经济“飞速”增长。1992年，国民生产总值增长了48。7％；1993年，增幅达到74。8％，城区面积也扩展了将近一倍，达到30平方公里。
但北海很快就尝到了苦果。1993年国家宏观调控，银根紧缩，北海所有企业的大额资金拆借被冻结，所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所有贷款。资金链突然断裂，北海突然被冷冻。不到半年的时间里，北海就人去城空，喧嚣了一年的30平方公里北海新城突然安静下来。
北海的房地产泡沫迅速破裂，最直接的恶果就是一幢幢的高楼大厦变成了烂尾楼，一片片良田成了野草疯长的荒地。在建成区面积30余平方公里、人口不足30万的城市内，留下了130多个，共计120多万平方米的停缓建工程项目，200多亿元资金被套牢无法启动。“别墅成养猪场”成为国人茶余饭后的谈资。北海由此被一些经济学家称为中国现代“泡沫经济的博物馆”。
“治理北海泡沫，要掉几颗脑袋！”1994年，朱镕基副总理以他的个性化语言，为北海20世纪90年代初的房地产开发热画上句号。
统计数字显示，“九五”期间，因受房地产泡沫的影响，北海市GDP的年平均增长仅为5％左右。
这里不得不提的是，万科也险些陷在北海。
1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，王石向市长介绍了万科在上海的开发情况后，帅市长略一沉吟，马上表态：“这样吧，有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”
为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，王石邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。
汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得一两个亿，40平方公里就需要60亿到80亿，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是150亿左右。问题还不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”
听着汤教授的课，王石后脊梁浸出冷汗，便果断打消了要这40平方公里土地的念头。
尽管没陷在北海，但万科在此轮泡沫中也“闪到了腰”，万科参与开发的武汉万科广场、成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、天津金桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾。幸运的是，万科在1993年4月成功地发行了B股，从股市里获得了4。5亿港元，这笔资金让万科在国家银根紧缩的政策下，逃过了一劫。
同被列为房地产泡沫三大重灾区的还有广东惠州。今天有这么一句话形容惠州的历史渊源：“20年前东莞是惠州的，30年前深圳也是惠州的，160年前连香港都是惠州的。”
随着90年代初流行一句口号：“80年代看深圳，90年代看惠州。”这座踌躇满志的城市便吸引了全国各地的淘金者们纷纷来此开发房地产。炒卖地皮，抢购楼房，开发商开始了在惠州的“圈地运动”。据保守估算，当时全国各地有超过260亿的热钱涌入惠州，高潮时期上千家房地产开发公司汇集当地。而大亚湾似乎更得到了外地投资者的青睐，1993年上半年，大亚湾开发区房地产开工面积近100万平方米，规划了30多幢高层建筑，最高的58层。
可是历史却跟惠州人开了一个大玩笑。从1993年下半年开始，惠州绝大部分房地产公司纷纷关门，仅剩下数十家勉强维持运作，给惠州市留下近百栋烂尾楼。犹如一场大戏才刚刚拉开帷幕，剧情尚未展开便落幕了，舞台上留下了一堆乱七八糟的道具。惠州成了与海口、北海齐名的烂尾楼城市，而惠阳和大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方，遗留了60万平方米的烂尾楼，50万平方米空置商品房，积压资金8。5亿元。惠州陷入了几乎瘫痪的境地，大亚湾开发停滞。
许多年后，经历过这次泡沫的房地产企业家再次相聚的时候，谈及当时场景时总会惺惺相惜地握住对方的手说：“水太深，才难舍难分。”
据说，七八年后一位到惠州考察的跨国公司总裁还很困惑：“惠州怎么会有这么多建了一半的房子？这里一定发生过什么事！”
对于惠州以及海南、北海，这里的确曾发生过事情，并且，那也不是什么风花雪月的事，从而决定了它对今天乃至今后的启示也绝不会云淡风清。
实际上，这场疯狂的财富游戏并不只局限在当年的海南、北海、惠州这些“重灾区”。那时，只要是有点资金和实力的企业，都选择把资金投到房地产开发上。一个经典的例子是，当时珠海有一家国人皆知的著名民营公司——巨人集团，这家企业本来以高科技产品起步，中央领导每次来珠海考察必来巨人。但就在1992年，也许是有感于全国形势一片大好，公司决定建一栋巨人大厦自用。在讨论时，有人说大厦应该盖18层，因为18是个吉利数字，有人反对说18层有地狱之嫌，最后将楼高定在19层。但是，很快就改为了38层。可不久一位领导来公司参观，见这座大厦的位置非常好，就建议盖高一点，可以由自用转到房地产开发上。于是，巨人大厦又从设计中的38层改成了64层。再后来又有人觉得64层有点犯忌讳，于是巨人大厦又增高到了70层。结果呢？只挖了一个长约400米、宽约200米的大坑，资金链就断了，如日中天的巨人集团也因此而被拖垮。据知情人称，从38层之后，巨人大厦的楼层已经变成了数字游戏。对于这样的数字游戏，巨人集团的领袖人物史玉柱是有反思的，他后来总结道：“我们在做这一系列决策时，正赶上全国房地产热，全国在发烧，我们也跟着昏了头。”
房地产也罢，珠海也罢，对于史玉柱而言，无疑都带着宿命的味道。十多年后的2009年底，在那块荒芜已久、沦为废品收购站的巨人大厦旧址旁边，一个新的“巨人大厦”重新破土动工。赶来捧场的马云说了句俏皮话：“巨人重归故里，寻回失落青春。”看着新翻的泥土，再看着充满伤心往事的旧地，史玉柱这位商业强人百感交集： 他终于可以拿着在别处挣到的钱，回来疗治曾经的伤痛。
1993年的房地产狂潮让后来的中国人第一次知道了什么叫“泡沫经济”，随后也让中国人第一次感受到了什么叫“宏观调控”。
这是一次没有任何商量余地的宏观调控，看似事发突然，但其实酝酿已久。1992年后，中国经济万马奔腾逐渐失控，固定资产投资超速增长，金融秩序紊乱，货币投放过大，通货膨胀席卷而来。
这是一次立竿见影的宏观调控，连西方媒体都评论说，如果中国政府没有“壮士断腕”的勇气，后果将不堪设想。
1993年6月——那个令人难以置信的初夏，是中国房地产业发展史上的一个转折点。在中央采取一系列宏观调控政策之后，中国房地产业开始脱胎换骨，面目改观。
时任建设部房地产司司长的谢家瑾，在分析1992—1993年间出现房地产泡沫的特殊背景时，归纳出四点原因： 一是从1989年开始治理整顿，经过了一段“休眠期”，到1992年聚积了较强的爆发力；二是邓小平的南方讲话产生了很大的影响；三是当时正处于计划经济向市场经济的转轨时期；四是中国房地产业还处于很不成熟的状态。
不可否认，由于1992年、1993年上半年中国房地产市场的高度“泡沫”，使本来已属高价商品的商品房价格，一下子又跃上了一个高台阶。从此，中国的商品房就在贵得离谱的轨道上运行，远离了中国成千上万的普通老百姓。
相对于那些因房地产泡沫破裂而近乎绝望、欲哭无泪的人，提前从海南逃出来的冯仑、潘石屹等六个合伙人则气闲神定，寻找着下一个机会。他们正走在成功的路上。
1992年底，潘石屹到了北京，通过朋友介绍，认识了怀柔县一位主管经济的副书记。这位书记特别开明，说话开门见山：“你们来吧，在我这儿注册公司，先领个执照。”
没几天，工商执照就批下来了。一天，潘石屹在怀柔县政府食堂吃饭，正好县体改办主任坐在旁边，两人边吃边聊。主任说，北京市政府下发了一个文件，给怀柔县四个指标，搞定向募集的股份公司，可现在没人做。潘石屹说，我们来做一个行不行？主任说，好哇，可是就怕时间来不及，要准备材料，下星期就要报上去。第二天，潘石屹就直接找到了北京市体改委主任贺阳，贺阳说，以后都要按公司形式组建，你们报就是积极支持改革，这是个好事，应该支持你们。
接下来，潘石屹开始跑发起单位，在一个朋友的父亲的帮助下，找到（‘文’）了中国工程学会（‘人’）联合会和（‘书’）中国煤炭科学研（‘屋’）究院，两家很快同意作为万通的发起单位，之后他们又说服了纺织部下属的中国华诚集团。
有了发起单位的盖章还要填注册资金的数额，潘石屹给冯仑打电话，问填多大。冯仑说：“咱们现在做事要往大里做，不能小打小闹。咱们都在海南待过，8不就�
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