我们房地产这些年-第21部分

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●　4月，党中央、国务院宣布开发、开放浦东的重大决策：　原则上，在浦东实行经济技术开发区和某些经济特区的政策，并将浦东作为今后10年中国开发开放的重点。

●　5月，国务院下发《对建设部、国家测绘局与国家土地管理局有关职能分工的意见》，对建设部部分职能作了如下定义：“建设部主管城市建设工作，负责城市的规划管理、房政管理与房地产业的行业管理，并根据城市规划实施城市土地开发利用管理。”

●　8月，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押做出系统规定：　居住用地年限为70年；工业用地和教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地年限为40年。

●　12月，建设部发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，这是我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。

第四章　冬天里的一把火

1991房企上市做大做强

斜倚祭坛，眺望你被荒烟染白的天际我倍感一种空前的虚无

因为我看出在你微笑后面隐藏着的悲哀也许这正是由于我平生多劫的缘故你更苦呀！我怎能不端起纯白的米酿洒向这块埋有一代代忠魂的黄土

——黑大春《祭》

“东欧剧变”让中国的改革者对改革开放有了更加强烈的紧迫感。1991年，中国经济发展速度还是出现了下降。其时，国内尚未消弭两年前政治风波的阴影，西方对中国实施经济制裁进入了第三个年头，各种杂音此起彼伏，对改革开放的诘难也随之而来，并与坊间流言混杂成为舆论焦点。

世界风云变幻，中国向何处去？邓小平用他一贯通俗易懂、深入浅出的语言指出了90年代中国人应该怎样做。1991年春节，邓小平再次来到上海过年。锦江春暖，世人有幸聆听一代伟人的精辟论述。

——“不要以为，一说计划经济就是社会主义，一说市场经济就是资本主义，不是那么回事，两者都是手段，市场也可以为社会主义服务。”

——“开放不坚决不行，现在还有好多障碍阻挡着我们。发展经济，不开放是很难搞起来的。”

——“胆子更大一点，步子更快一点。”

正如一份杂志的评论所言，伟人之所以伟大，往往在于说出了大家心里都明白的道理，大家都立即接受并付诸实施。

回望历史，今天如何感慨都不过分。20世纪90年代初期的某些潜流真实地阻碍了中国改革开放向前走的步伐，1991年邓小平的声音，成为那个年代里的面对可能遭遇的一切困惑时披荆斩棘的利器，也奠定了中国平稳地度过了高速发展的90年代的思想基础。

春江水暖鸭先知。事实上，1991年最先感知到热量的是现在雄霸中国房地产江湖的大佬们。

1991年，对于中国房地产业来说，是具有重大历史意义的一年。

这一年，国务院房改领导小组成立，全国第二次住房制度改革工作会议召开，确定城市土地转让制度正式实施。此后，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，房改终于在市场经济逐步发展的大环境中拉开了大幕。

在全国的很多城市，1991年的房改大旗，标志着原来的房屋分配制度成为历史。这就直接带来了两个结果：　一是商品房需求量急速上升，房价开始攀升；二是房地产开发公司（特别是私营房地产企业）纷纷成立，标志着商品房开发的全面启动。

人们一般都认为，中国有商品房的概念是从改革开放之后的20世纪90年代开始的。但如果今天从现代房地产发展史的角度正本清源的话，中国历史上第一次大规模的商品房开发，应该从一个多世纪前的上海石库门算起。

19世纪中叶，一些西方国家根据不平等条约在上海设立租界。开始时，租界里住的全是外侨，后来战乱迫使江南富绅及中产阶级市民纷纷举家涌入租界寻求庇护，有人还在租界里盖起了房子。不久，租界当局下令取缔了这些有碍观瞻的建筑。这时，一些有眼光的商人依照租界当局的市容规划，借机大量修建住房，提供给这些外来人口居住。这些住房模仿欧洲联排房屋在营建与开发上的规范化，同时融合了江南民居中三合院住宅的空间布局与文化韵味，既符合占地少、设计合理、坚固耐用、美观大方的原则，又适合市井平民的消费水平。所以，这种建筑模式在上海很快就风靡一时，甚至每年以数万计递增，逐渐成为上海市民欢迎的里弄建筑。这类中西合璧的住宅正大门以条石作门框，因而名为“石库门”。

随后，在汉口、南京、福州、天津、青岛等地也出现了石库门式的里弄住宅。

石库门作为建筑和文化的产物，在中国现代建筑史上留下了深深的烙印。它的出现是一种城市生活的必然。洋场风情的现代化生活，使庭院式大家庭传统生活模式被打破，取而代之的是适合单身移民和小家庭居住的石库门弄堂文化。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。上海博物馆馆长陈燮君说，石库门是最有海派风情的民居建筑，是上海近代都市文明的象征，是上海城市精神与智慧的物质结晶。

我国的普通邮票第23组《中国民居》中的上海民居图案采用的就是石库门建筑。中国共产党也诞生在望志路（今兴业路76号）一幢典型的石库门建筑中。

上海石库门的开发、设计、建造和经营者是中国房地产开发的鼻祖，商品意义上的房地产概念就在那个时期的上海产生的。之前，中国人的房子一直是自己建造、自己居住的。

从1991年开始，上海开展了一轮又一轮的城市改造。在摧枯拉朽般的拆迁之中，如同北京的胡同正以每年600条的速度消失一样，上海的石库门也在成片消失，几乎每天都有弄堂被夷为平地。这些曾经承载过厚重历史的老建筑，在素享“万国建筑博览会”之美誉的上海的地图上正一天天减少。

随着城市的逐步发展，上海居民已淡化地域概念，一个个环境优美、风格别致的居住小区开始出现。但是，“住在弄堂怨弄堂，离开弄堂想弄堂”。看着已经风烛残年的破旧的石库门在推土机的轰鸣声中一片片消失，许许多多在石库门的嘈杂和凌乱中出生、长大的上海人依然在里弄之中流连忘返，百感交集。

20世纪90年代初，全国最稳健的房地产市场当属北京。

北京房地产市场，套用市场经济的一个名词，当时还是一个“寡头竞争”的时代。北京城市开发集团有限责任公司、北京房地产开发经营总公司、北京大成房地产开发总公司、北京城市改进综合开发总公司等几家具有深厚政府背景的房地产企业，“瓜分”了京城绝大部分房地产开发项目。这些寡头企业的老总们，在谈笑间运作着数百万平方米、数十亿的大项目。从“量”的角度而言，这是后来者不得不“高山仰止”的。

现在的北京城市开发集团有限责任公司，当时叫北京市城市建设开发总公司。圈内人都习惯称之为“开发总”。身为公司名誉董事长的赵康至今都记得当年起名字时“开发”何来：“‘开发’两字，还是时任北京市建委主任的宋汝棼老先生从词典中精选出来的，因为这是北京市建立的第一家房地产开发企业。”

今天我们所谓的“开发商”原来就来源于此。

作为北京房地产开发的拓荒者和北京楼市品牌的缔造者，这些最早成立的国有房地产开发企业，承担的是双重任务。一是解决当时最为突出的北京市民住房难问题；二是实现首都总体规划，探索“综合开发、配套建设”城市发展新路。北京早期的大型居住区的开发和市政设施的建设，基本上都由他们负责，一些利润较薄的城市危改工程也是如此。与现在的房地产开发并不完全是一个等同的概念。

这之前，北京虽然也在零星进行着住宅建设，但部分住宅建设与城市总体规划脱节，虽建成多年，但仍不能通电、通水、通暖，居民无处购物，子女无处上学，被老百姓称为“鬼楼”。北京城市开发集团的崛起才彻底改变了这种现状。从早期的前三门“一条街”和随后的劲松、团结湖“两片”，到五路居、塔院、双榆树、左家庄、人大北、复外、小红庙等地区的“全市开花”，城开集团一直在精心进行着“综合开发、配套建设”的实践和探索。

作为北方城市，北京人有办大事“大气”的传统，这点在需要大手笔运作的房地产领域，本土企业身上表现得淋漓尽致。城建、城开、天鸿、华远等大型品牌企业对早期大型住宅区的开发创造了多项亚洲乃至世界纪录，奠定了北京房地产开发的基本格局。从20世纪的80年代到90年代直至今天，仅城开集团一家企业就已开发成片居民住宅区项目70多个，总建筑面积逾3000万平方米，相当于再建了一个半老北京城。

这个数字，是今天京城所有声名显赫的房地产企业都难以望其项背的。

在产品上，由于北京人特有的豪爽大气文化，他们早期虽没有特别关注细节的雕琢，但也没有为了蝇头小利而精打细算。真材实料的高质量产品为他们赢得了市场口碑，成为老百姓的放心品牌。正是由于这样的开发经历，他们在北京楼市的知名度和市场影响力都具有不可替代的作用。此外，他们对老百姓居住习惯的探索和引导，也为后来许多进入北京的开发商提供了借鉴样本。

“房改”的暖风迎面扑来，而最为兴高采烈的莫过于深圳、广州、海南房地产界的大佬们。而后来更多的人只把海南誉为是中国房地产的策源地，连一年一度的房地产首脑人物会聚一堂的博鳌房地产论坛，都定期在海南召开。

对中国房地产有所研究的人都知道，广泛意义的中国房地产并非起步于海南。

其实，中国较早的房地产市场诞生于20世纪80年代初的深圳。作为试点，当时深圳企业家对房地产市场的规律并不了解，亦缺乏运作经验。可以说，在当时，无论是资本市场、股票市场还是房地产市场，对国人而言都是相当陌生的概念，当时的城镇住房主要是依靠政府福利分房，而未曾通过市场解决，只有一些外来人员，必须通过商品房市场解决住房问题，当时的商品房市场并不完善。在那样的环境下，邓小平同志喊出了“摸着石头过河”的口号，提出了搞市场经济的设想，而房地产市场商品化也成为一种全新尝试。

80年代初，广州、深圳各开发了一个楼盘（即东湖新村和东湖丽苑），允许引入合资企业，由此，香港地区一批较为成熟的开发模式被引入内地，这一探索大获成功。邓小平同志在考察了这些成功的试点后，于1992年春天提出了“开发区大有可为”的口号，深圳房地产模式也在全国范围内推广开来，第一轮开发区热在此时逐渐形成，深圳、广州、海南等地也成为中国房地产市场的发源地。如今在房地产市场上叱咤风云的人，有不少就是从当时的南方学习归来的，南方沿海一度成为中国房地产市场的学习基地。当然，这还不算是完全意义上的市场化，仅仅只是市场的逐步开放。

但是，在探讨这个问题的时候，我们必须明白，深特房、万科都是国有企业，当时的深圳、广州还是国有企业垄断房地产的时代。因为没有太多的竞争，所以没有太多地吸引人们的关注。

自1991年开始，民营房地产企业不断涌现，结束了国有房地产企业一统天下的格局。因为那时的海南，借建省办大特区之势，“房改”改得最彻底，所以整个中国最活跃的民营房地产企业大都集中在海南，楼市竞争最激烈的地方自然也是海南。

也许就是这方面的原因，因而人们在总结中国房地产发展历程的时候，总喜欢把海南定位为中国房地产的发源地。

1991年1月初的一天，深圳蛇口菜市场笼罩在一片灰蒙蒙之中，天空下着淅淅沥沥的小雨。

和菜市场的其他摊主不同，时任万科集团副总经理的孙璐跑到菜市场摆摊叫卖的商品是万科的股票。“当时我找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票的。”孙璐回忆。

万科上市的股票，没有像现在一样在证券市场大屏幕显示屏上跳动、闪亮，而是出现在菜市场新鲜蔬菜旁，卖杂货的小摊上。彼时的国人，对那些钱生钱的虚拟概念，从内心深处也尚存怀疑和抵触。

就是通过到菜市场摆摊，万科一步一步完成了股票的推介认购。

带点戏剧化的味道，王石一夜之间成为中国第一批股份制企业的总经理。

率先上市得益于万科最先完成股份制改革。众所周知，万科积极响应深圳市政府股份化改造的初衷是想摆脱上级公司控制。

1988年11月21日，深圳市政府批准万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，现代企业公司（万科前身）以净资产1324万元折合1324万股入股。

万科首次公开发行股票是在1988年12月，发行2800万股，募集资金2800万元。

1991年1月29日，万科股票正式在深圳证券交易所上市，由此踏上了万亿市值的征程。2008年万科的市值已经达到约2000亿元。万科上市不仅仅是王石的一种自我救赎行为，对于房地产行业来说，更是开创了一条做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化发展的标杆。

相比今天的房地产企业的上市路径，万科彼时的上市之路显得原始而让人忍俊不禁。不过，在那个特殊时代的赤脚上市，于万科而言意义深远，于房地产行业而言意义更为深远。

通过上市打通了融资渠道，万科建立了相对完善的公司治理结构，推动了其第一轮扩张。这一步是万科发展历程中最为关键性的选择。

更为重要的是，把万科上市放到房地产行业的发展历程中，万科上市的意义立刻凸现出来。套用美国宇航员阿姆斯特朗在月球上踩下第一个脚印时说的那句注定不朽的句子，那就是：　万科上市是万科的一小步，却是房地产行业发展的一大步。

从股份化重组到股票发行，从上市交易到市场监管，万科摸着石头过河，神经时刻为资本市场一系列复杂的规则而跳动。

万科上市与当时的时代背景密不可分。1990年11月26日，时任中共中央总书记的江泽民出席了深圳经济特区建立十周年招待会。五天之后，深圳证券交易所开始试营业。深交所获得国家的正式批文是在1991年4月11日，此时万科股票已经上市近两个月。

上市打开了资本市场的大门，从此接受过资本洗礼的万科开始频频和资本亲密接触，在资本的指引棒下，万科渐入佳境，开始起飞。

1991年6月，万科通过配售和定向发行新股2862万股，集资1。27亿元。怀揣这笔资金，万科来到十里洋场上海滩，成功开发了万科在上海的第一个项目——上海西郊花园，艰难挤进上海市场，也开始了万科第一轮全国化的跨地域扩张。

1993年5月，万科成功发行4500万股B股，募集资金45135万港元。这笔资金对万科具有非同寻常的意义。

同年底，中国房地产行业经历了一段最为艰难的日子：　宏观调控、银根紧缩，这种情况一直持续至1997年。