我们房地产这些年-第20部分

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住房难，是上海市民的头号难题。据1991年的统计数据显示，上海人均居住面积不足四平方米的家庭有32。7万户，无房可住的约两万户。而另一方面，当时市政府住房建设的资金实际上是极度短缺。相关资料表明，上海市政府1990年全年在包括住房在内的各类房屋建设上的投入大约30多亿元人民币，折合建房面积约300多万平方米，而其中真正投入在住房建设上的资金非常之少。

1990年3月，时任上海市建委副主任的叶伯初被朱镕基调去搞住房改革。他当初碰到的第一个问题是路子怎么走？此前房改始终没有一个明朗的思路。

1985年研究生毕业分配到上海计委研究所后，戴晓波的第一个课题，就是研究住房制度改革。五年后，他是《上海住房改革方案》的方案组组长、执笔者。

在这个圈子里兜兜转转了几年后，戴晓波意识到，必须寻找到第三条道路。

1990年的上海，春寒料峭，刚刚过了春节，时任上海市市长的朱镕基就带着几个人到了新加坡等地，他此行的目的，是为上海的住房改革寻到一条破题之道。此前，他刚刚接受了人大代表的质询：“为什么你当了市长，上海的住宅竣工面积少了100万平方米？”

“朱镕基回来后说，上海的住房制度改革，他一直放在心上，核心问题就是资金问题。新加坡的公积金制度，可以借鉴。他要求有关部门参照新加坡的经验尽快研究设计住房公积金制度。”戴晓波说。

朱镕基最终肯定了“公积金制度”的方案，在建立公积金制度的同时，提高房租（政府发补贴），低价将公房卖给住房者。除此之外，他提议成立了住房委员会，负责管理、推动住房改革工作。而且，住房委员会不完全由政府官员组成，还必须吸收民间人士参与。理由是，房改涉及千家万户民众切身利益，应该有民间代表参与，这样才能兼顾各方利益，也容易听到民间的意见。

在叶伯初的印象中，朱镕基对此项工作大刀阔斧，却又细致入微，有时候休息时想到一些建议，立即打电话让他考虑。比如上海住房改革的思路包括：　推行公积金；提租发补贴；买房给优惠；分房买债券；建立房委会。其中，“分房买债券”这句话就是朱镕基忽然想到，马上打电话给叶伯初说的。

交通、住房、“菜篮子”三件事构成了朱镕基担任上海市市长期间为民做实事的“老三件”。直到1991年，朱镕基在《政府工作报告》中依然坚持强调要用三年时间继续办好交通、住房、菜篮子三件大事。有人统计过，朱镕基在任期间，每年在报纸上公布和解决的实事累计超过40件，每年的人大会上，当他告诉人大代表，去年的实事工程已经得到了落实时，都会迎来代表们的一片掌声。

“他的最大特色就是心中永远装着老百姓，说的也是为老百姓着想的话，从不打草稿。”叶伯初说，“第二个特点就是雷厉风行，发现有什么问题一定要努力解决，绝不放弃，而且一定要抓出效果。”

上海率先出台了全方位、多方面、综合配套的房改方案，建立了住房公积金制度，开辟了职工住房福利一种新的实现方式，也为筹集住房建设资金提供了一条切实可行的渠道。

1991年5月，作为五个重要内容之一，公积金制度被写入上海的住房改革方案。根据这个方案，上海市要为职工建立“住房基金”，钱由职工和企业共同负担，数额为职工工资总额的5％，这些钱，由公积金中心统一管理，用于向企业建房和个人购房发放贷款。

当时，上海市政府把全市房改配套金融业务的承办权交给建行上海市分行；建行上海市分行再将这项创新业务方案呈报建行总行。由此，中国的房地产金融市场和住房金融市场正式拉开序幕。房地产信贷部主任顾浩钟说，全市公积金账户设立工作启动仅仅两个月，建行就为全市40多万个职工开设了账户。

上海在建立住房公积金制度的第二年就实行了职工住房公积金购房贷款办法。凡正常履行住房公积金缴存义务的职工，在购买自住房时，都可以申请住房公积金贷款。在住房公积金制度出台后的七个月时间里，迅速归集起4。25亿元建房资金，次年归集了7亿元。这也为1994年国务院决定在全国范围内全面推行住房公积金制度埋下伏笔。

上海华光仪器仪表厂职工杨希鸿一家最早住在余杭路上，居住面积大概13平方米，按她的住房条件在厂里并不算困难户。但看到自己19岁的女儿每天在13平方米房子的阁楼爬上爬下，杨希鸿心里很不是滋味，于是，改善住房条件的欲望就愈发强烈起来。

夫妇俩看到《上海市住房制度改革实施方案》后，便去当时位于吴江路上的建行上海分行房地产信贷部咨询；也因此，她在当时的中国人民建设银行虹口支行备了案。

心里有了数，杨希鸿夫妇于1991年10月19日去上海联城实业有限公司，购置了一套位于虹口区东体育会路的建筑面积53。36平方米的两居室，并预付了4。51万元的房款。次年，杨希鸿幸运地成为上海首批住房抵押贷款获得者，尚缺的四万多元房款至此由建行一次性付给联城房产公司。

1992年5月8日，杨希鸿出现在中央电视台的新闻联播里。穿着灰色毛衣，烫着卷发的杨希鸿，在一份油印的、略显粗糙的借款合同上，签下了自己的名字。她多年的住房梦，终于在那一刻圆满了。与共和国同岁的杨希鸿，也在无意间成为上海乃至全中国个人公积金贷款的第一人。

杨希鸿至今仍保存着这份编号为001号的借款合同书。合同书上写明，杨希鸿向住房公积金中心贷了八万元分期偿还的贷款。这八万元，帮助杨希鸿购置了属于自己的住房。

很多朋友来向杨希鸿祝贺：“恭喜你啊，有了自己的不动产了。”杨希鸿说，这些祝贺，“比我自己理解的还要深”。

杨希鸿一家人在东体育会路的这套两居室里住了九年，直至2001年5月再次向建行申请个人住房商业性贷款购买了新华路上一套135平方米的公寓。

据统计，上海1991年动用公积金贷款购房的只有1571户，然后逐年提高，1996年达到2。2万户，2003年达到12万户，可以见到，1991年到2003年动用公积金贷款购房的户数居然高了80倍之多。这说明居民购房意识的增强，上海人均居住面积从1990年6。6平方米，提高到2003年的15平方米左右（新增住宅绝大多数都是通过福利分房和货币分房取得）。

2001年4月25日，新华社记者黄庭钧、姜微采写的新闻《上海人为什么买得起房？》，文中报道了上海实行公积金制度之后对于市民购房的帮助：　自1991年5月上海率先推行公积金制度以来，这项造福于民的制度已覆盖除农村户口、城镇个体工商户外的所有上海在职职工。目前，全市共归集住房公积金近400亿元，约占全国公积金总量的1/6；10年来，上海住房公积金个人购房贷款累计发放近280亿元，约占全国总量的40％。家住浦东的杨建弟说，原以为买房高不可攀，也不习惯借钱背债，现在有公积金垫底，心里踏实了许多。这位当年在浦西只有“一张床”、饱受住房之苦的“老上海”，1999年通过公积金个人购房贷款，在浦东买下了一套110平方米的宽敞新房。他又把市中心的老房子出租，租金用来偿还贷款，一家五口过得轻轻松松。

目前，上海市已有36万多户中低收入家庭，借助住房公积金贷款，圆了新房梦。见证上海公积金制度发展的原建行上海分行副行长吴盛裕估计，至少有150万上海市民从中受益。现在，上海公积金个人购房贷款占公积金贷款总量之比，由初期的不足5％达到去年底的98％。

公积金这根“金箍棒”，也撬动了上海住房金融市场的勃兴。各家商业银行利用市民公积金贷款的“搭车效应”，相继推出多种形式的便捷高效的个人购房商业贷款，上海市民的住房消费信心和消费能力空前高涨。仅2000年上海市内销商品大姓房1300多万平方米，其中约94％的15万套住房是市民个人购买的。这里面，还不包括当年近十万套的存量房交易。来自上海市公积金管理中心的最新数据显示，公积金存缴如今已融入千家万户上海市民的日常生活。

当初，可办理住房公积金贷款的银行从最初的建行一家，发展至今，已形成16家商业银行共同参与的住房金融服务市场。

1994年11月23日，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发《建立住房公积金制度的暂行规定》，标志着我国住房公积金制度的全面建立。

在全国的房改陷入困境时，上海开创的这条新路，为全国城镇居民的居者有其屋的理想的实现，做出了积极的贡献。由成思危牵头的全国住房改革研究小组的调查数字，证明了公积金对提高公民购房能力起到了积极的作用。在被调查者中，1980—1990年间，购买公房的居民不到一成；1994—1997年推广公积金的阶段，有一半以上的人购置了公房。

这项发轫于上海并在全国普遍推行的住房公积金制度，是我国城镇住房制度改革的一项基本内容，是实现职工住房社会化、商品化的一种重要方式。实行住房公积金制度，是深得民心的重大改革，是在社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的正确途径。近20年来，住房公积金制度在解决中低收入居民家庭住房问题、改善居民消费结构、促进居民住房消费等方面起到了十分重要的作用。

住房公积金带动了居民住房消费，促进了住房金融的发展。据统计，截至2001年底，全国公积金归集总额为3326亿元，累计向210万户家庭发放住房公积金个人贷款970亿元。随着住房消费的启动，个人住房贷款迅速增长。截至2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86％，基本实现了房地产信贷结构的调整。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。

无数时间点上的瞬间闪耀，都是中国房地产业史上的清晰坐标。1990年，我们无法回避一些人，有的让我们扼腕，有的让我们惊喜。

孙宏斌无疑是极具传奇色彩的标志性人物之一。

1990年，对孙宏斌来言，是巨大转折的一年，是从联想“少帅”成为“阶下囚”的一年，是充满乐观理想主义情绪的青年孙宏斌遭遇巨大现实残酷冲击的一年。

1990年3月，柳传志在西山宾馆召开联想高层会议，主要目的是把孙宏斌从企业发展部主管的位置上调开。

柳传志认为孙宏斌的问题确实严重，独立倾向明显。他认为：“孙宏斌努力想形成企业体外的循环，不在监控之下进行他们的运作，已经有财务失控的问题。他们说这种运作的成果还是会归到企业旗下，但是我们是不允许的。至于是不是真的像他们所说会归到企业，这不好讲，外地分公司的人都由他来选拔由他来负责，这种做法很危险。”孙宏斌还办了一份《联想企业报》，宣称：“企业内部利益高于一切”。孙宏斌的小动作不言自明。在柳传志眼里，他已有拉帮结派的嫌疑。

柳传志此后找到孙宏斌，让他把几个吵得凶的下属开除。孙宏斌不同意。类似的谈话进行过几次，孙宏斌的态度都很坚决：　不同意。最后一次，柳传志说：“小孙你是要我还是要这几个‘青瓜蛋子’？”

“我要‘青瓜蛋子’”，孙宏斌说。“柳总，开除他们的理由不充分，这么做，我在这个部门还有什么威信？不是他们不能开除，是不能因为这件事就开除。只是给你提了点儿意见嘛。”

意气用事的孙宏斌完全堵死了退路。

更为重要的是，孙宏斌和手下随后在北京大学芍园聚餐，饭局上大家的情绪都很激动。在联想2004年作出的《联想就孙宏斌事件的说明》里，提到“当时在孙宏斌的团队中有一些人存在着更为严重的问题，他们放言要将公司的款卷走”。孙宏斌说，当时，“卷款逃走”之类的话他手下很多人在很多地方都说过，在芍园餐厅也说了，但他自己没有说过。

这次愤怒的聚会被传了出去。也有说法是，孙宏斌的人中，早就有了柳传志的“无间道”，“无间道”迅速把聚会的内容通报了柳传志。

在创业早年间，一个商人蒙了柳传志五万块，急得柳传志天天去堵此人，恨不得直接拿板砖拍他的脑袋。这会儿可不是五万，孙宏斌控制的金额远超于此，柳传志没法不着急。

柳传志决定再跟孙宏斌谈最后一次，还是谈崩了。第二天，柳传志亲自主持召开企业发展部会议，宣布自己暂任经理，孙宏斌另作安排。会后孙宏斌就被送进了看守所。一个月后被正式逮捕，案由是挪用公款。

两年后，1992年8月22日，法院以“挪用公款13万元”的罪名判处孙宏斌有期徒刑五年。

孙宏斌入狱的时候，孩子刚刚出世。

1994年3月，即将出狱的孙宏斌与狱警到北京采购物品，托人请柳传志在一家川菜馆吃饭。席间，孙宏斌向柳传志道歉。他的诚恳感动了柳传志，柳当场表态：“我从来不说谁是我的朋友，但是你可以告诉别人你是我的朋友。”

也正是孙宏斌的这次道歉为他自己赢得了一次机会，出狱后试图重整旗鼓时，孙宏斌得到了柳传志的慷慨相助。这才有了后来搅动房地产市场一池春水，而被王石称为“害群之马”的“顺驰”。

后来有人这般理解孙宏斌的这段经历：　如果他没有1990年的一些恩怨，也许就不会有“顺驰神话”，更没有神话的破灭。

当今业界所认可的最富有、最低调、最神秘的朱孟依，是较早接触房地产的有心人。80年代中期，广东丰顺县城镇商业刚刚兴起，朱孟依所在的镇不少人都在路边摆摊做生意，他想：　何不将摊点集中在一个地方，既热闹又方便，还好管理。于是他去找镇政府，提出由他出资建设商业街，只要求按比例提成业主租金。镇领导喜出望外，立刻答应。就这样，20岁出头的朱孟依凭借过人的眼光，挖到了第一桶金。

1990年，朱孟依去了香港，并获得了香港永久居住证。这种变动无疑为以后合生创展在香港上市铺就了一条极易到达的捷径。

坊间传闻，朱孟依在广州的发迹得益于他在广州有着良好的政府关系。因而预知到了未来广州新城发展的契机，在这一年购下广州偏僻一隅的天河区大片农田。

因此，极具前瞻和超大气魄的朱孟依，在90年代初就奠定了以后财富几何级增长的牢固基础。

对于多数石狮商人而言，事业的起点从石狮开始，但石狮绝不是他们的终点。许荣茂的事业发展同样遵循了这条原则。

前面说到的许荣茂，1989年从香港回到石狮，其人生中最重要的机遇就出现于此，他将手上的资金转了一个方向，投资房地产。一年内相继抛出了一连串的开发计划，使他迅速成为石狮地区最大的房地产投资商。据称，当时的投资回报率超过50％。

1990年，国内经济萎靡不振，坏消息接踵而至。许荣茂见形势复杂，生意发展空间受限，便决定移民。不久，举家迁到了澳大利亚，开始在悉尼和达尔文市投资房地产。

1990年

●　4月，党中央、国务院宣布开发、开放浦东的重大决策：　原则上，在浦东实行经济技术开发区和某些经济特区的政策，并将