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梦上海-第101部分
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“这误工单是谁签的字？”家兴问爱国。
“有项目经理，监理单位的现场经理，还有我们的钱副总共同签的单。”建国回答说。
“还有，我们的工程队、监理单位、材料供应商，是不是与姓王的公司同一家单位？”家兴再问爱国。
“我都了解过了，我们的施工工程队是浙江的，监理单位是上海的，材料供应单位也是上海的，而姓王的施工、监理、材料供应单位和我们基本相同。工程一部分是转包给孔思南的。”
“问题可能就出在这里！真的非常复杂。爱国，你马上打电话给钱总，叫他立刻到我办公室来一次，把误工签单都带着。”家兴听后一想，就很果断地说。
半个来小时钱副总从闵行工地，赶到了在徐家汇天平路上的东方总公司，来到家兴的办公室。
家兴先给老钱泡好茶，然后自己也坐了下来，说：“钱总，要你急急忙忙赶过来，辛苦你了，真不好意思。”
“不要紧，工作嘛，有什么紧急事情？”钱大为动了动架在鼻梁上的金丝边眼镜，问家兴。
“事情比较紧急，你工地误工签单带着吗？”家兴问老钱。
“带着，前两天我给你儿子、爱国经理已经看过了，给你再看看。”老钱想拿出误工签单给家兴。
“不看了，误工的原因我都知道了。请你来是想同你聊聊，发生这些误工背后可能还有什么问题。因为这不仅是误了几天工期的事情，而是牵涉到楼盘的预售和投资资金及时回笼、周转的大事。当然误工是正常的事情，但我们工地情况有些特殊。我在想，这误工是不是有人为的因素？”家兴指出这误工后果的严重，内中可能还有其它蹊跷。
“是我工作上出了毛病？”老钱又习惯地动了动眼镜，有点坐不住了。
“不是的。”家兴肯定地回答了老钱，又想了想说：“老朋友，我想提个问题。听说对面工地上的王好友经理，经常到我们工地上来跑跑，有这事吗？”
“有这事！他三天两头来我们工地。小王不是自己人吗，他的妹妹美丽不就是我们公司沈君兰总监的儿媳妇吗，难道对小王有什么好怀疑的。”家兴说的事情，老钱觉得不太好理解。
“这事说起来比较复杂，我们还是就事论事。好在我们是好朋友，恕我冒昧地再问一句，你同他的关系怎样？”家兴干脆、爽快地问老钱。
“我同他关系怎样？这怎么说呢。他常常来我们工地，再说知道他父亲老王同我们公司沈总监是亲家，所以小王来工地，我当然是以礼相待。后来在培训班上，课上完休息时他常找我闲聊，他也比较健谈、热情，我们还比较谈得来。他有时还问问我们工地上有什么困难，说他在房地产界熟人、朋友多，他可以帮着出出力、走走门路。我就说我们没有什么事需要帮忙，我还谢谢他，说以后有事再去找他等等。”钱大为向家兴说了自己和小王的交往情况。
“老钱，我再问下去，小王来我们工地除了和你谈谈，还接触过那些人？”家兴今天是一定要打穿沙锅问到底了。
这钱大为是家兴当兵时负责造营房，从地方上请来的一位工程技术人员，科班出身，同家兴的关系很好。后来两人一直保持着密切的私人联系。这次，是家兴特地从一家大的房地产公司里，把他给挖过来的，家兴对他是绝对信任的。眼下他给家兴办事，应该说也是认真的、忠心的，所以家兴同他的谈话就比较放得开。
现在，老钱听家兴说后豁然开朗了。他静下来思考片刻，然后端起茶杯喝了口茶，说：“李总，你这么一提我想起了不少事情，这些事我当时都不以为然。这小王经理常来我们工地，同工程队的头，项目经理，监理单位派在现场的经理，包括工地材料员，关系搞得火热。小王自己不抽香烟，可他每次来不是带中华，至少是红塔山，口袋里总装了好几包香烟，发不完就整包、整包地留给这几个人。有时还拉这几个人一起出去喝酒、吃饭，甚至去洗桑拿浴，据说还白相了女人，还做些什么就不知道了。”
“真有这事？他这样做的目的是什么？”家兴想问题的答案找到了。
“我原来没有去想过，现在看来值得怀疑。”老钱确实也感到这就是事情的奥妙所在。
“问题可能就在这里，这误工原因？天气问题是无法抗拒，‘天要落雨，娘要改嫁’只好由它去。可是工地上打架、材料供应脱节、工人随便调离等造成的误工，可能就是这些人串在一起策划所为。”家兴总算把事情的原因给理清楚了。
钱大为接着就说：“这事情不能小看，他们想办法延误我们的工期，目的是想抢楼盘的开盘期。按我的经验，在同一条马路附近的楼盘，房屋的式样、质量、价格等基本差不多的情况下，谁的楼盘先开盘，谁就可以优先抢到购房的客户，销掉楼盘抢先回笼资金。因为在同一地区购房的客户，相对来说就是那么些人，谁的楼盘销售落在了后面，就可能只好采取降低价格的措施，来争取购房者。这样一来后开盘的开发商赢利减少，甚至亏本。”
家兴也说：“我也想到了这个问题，所以我们不能等闲视之。”
“那接下去我们该怎么做？”老钱又问。
“我看这样，上面延误工期的结论只是推理而已，不一定是事实，你用心观察观察，再作结论。第二，不管我们的结论是否正确，事情已经过去，算他们赢了第一回合。下面怎么办呢？俗话说‘兵来将挡，水来土掩’。我看我们要不动声色，当作什么事情也没有发生，但我们可以‘以其人之道，还治其人之身’。怎么办理我会要求爱国配合你一起商量。其次，我们内部的事情比较复杂，你不需要了解得太清楚，更不要参与进去。你下一步的主要任务是把工期抢上去，把失掉的时间拉回来－－－－－－”家兴把接下去应对的对策作了概括和交代。
“李总，我明白了，一切听你的，没有别的事我就走了。”老钱说。
“好，你走吧，按原定计划大胆、放手地去干吧。我想你钱大为在房地产行业里，应该是可以大有作为的！”家兴说完，老钱就赶回去了。
又过了半个月，已是七月底，家兴、爱国、大为三个人来到丽绢办公室，研究房产开发下一步的战略目标！这次会议非常秘密，是在下班后总公司所有人员全部走了以后才召开的。
会议讨论了两个问题：一是第一个开发小区项目的继续建设和销售策略，二是第二个开发项目的策划方案。
会议由董事长徐丽绢亲自主持的，她先说：“家兴，你谈谈目前正在开发的小区项目的整体情况。”
“我们公司开发的第一个项目，占地一百亩。容积率一点五，建筑面积十万平方米，造六层的多层和一部分小高层。整个方案是一次规划，分三期开发。第一期四万平方米，二、三期各造三万平方米，计划两年半到三年开发全部完成。第一期计划在1993年，也就是今年的六月底前完成基础建设，十月份结构封顶，94年春节前后内外装修结束，四月份竣工验收，六月份交钥匙、购房人入户居住。第二期工程在第一期结构封顶时开工，第三期工程在第二期结
构封顶时开工，其余进度以此类推。
关于销售策略，在切实保证工期和质量的前提下，采取六项措施：一是建设好售楼处，在基地现场和市区建设好两个售楼处，配备足够的售楼人员，并且进行必要的业务培训；二是房屋销售价格的定位策略，原则上是低开高走；三是大力组织销售宣传，利用各种宣传手段进行宣传，包括售楼处的现场宣传广告，包括宣传资料、房型图片、单片、模型的设计、制作、印刷，发放；四是组织参与各种媒体的楼盘销售宣传，包括报纸、电台、电视，户外、马路上的广告牌、灯箱广告、彩旗、横幅等；五是参加各种房产展销会，组织专车接送想购房的客户，看房、洽谈，进行促销；六是组织人员到动迁基地进行房屋销售宣传，直接为动迁户提供满意的售房服务。”
家兴把总的计划讲了一遍，然后又说；“老钱，你说说工地最近的情况。”
“最近我做了两件事，首先是通过关系把工地施工单位的负责人、监理单位派在现场的经理，以及我们自己的项目经理、材料员全部换掉了，切断了王好友同我们工地的联系和干扰；第二是狠抓了一下工程施工进度，基础工程已经完成，开始做地面以上工程，房屋预售许可证已经领到，销售工作按计划全面展开，情况良好，把王有德他们公司的销售势头压了下去。”
“这很好，工作抓到了点子上了，下一步还要继续努力，注意策略。”丽绢听着，点着头。然后又说：“李总。你把第二个项目前期准备情况讲一下”
“第二个项目地点在普陀区，是一家纺织厂的厂房置换，约四十亩地。政府还要求带征附近的居民，大约七百户，约二十亩地。总计六十亩土地，容积率政府可能批五左右，好造建筑面积二十万平方米，基本确定都是二十五层左右的高层十五幢。覆盖率百分之二十左右，绿化率百分之三十八，道路等百分之四十二。厂方要土地置换费六千万元，合每亩一百五十万元。动迁费每户十万元，总共七千万元。总计一点三亿元，每平方米建筑面积楼板价六百五十元。加上造价每平方米一千一百元，其他费用五百元左右，总成本每平方米在二千二百五十元左右。现在期房大概销售价位在三千二百元左右，毛利九百五十元，扣除税金、销售费用、银行利息、大约四百元，纯利在每平方米五百五十元。总投资约四点六个亿人民币，利润在一点一个亿，回报率在百分之二十四。当然要承担一定的风险。房地产是三高行业，高投资、高回报、高风险。”家兴如实汇报了初步方案。
“现在进行到什么程度？”丽绢问。
“一切都在洽谈过程中，”爱国插话说。
“这个地方、这个厂，是不是我当年做工那个地方、那个厂？”丽绢又问。
“我到现场去看了一下，大概就是那个地方。”家兴又说。
“你带我去看一下，如果是的话我投资的兴趣就更加浓厚了。不过这次要离姓王的远一点，我怕他。”丽绢笑着说。
“这个世界很小，弄不好又会纠缠在一起，在一起搅搅还挺热闹的。”爱国也笑着说。
“我可不想同他们纠缠，万一弄输了，我可是自己的真金白银。爱国你还有什么补充？”她很风趣地说道。
“别的没有什么，可我最近又得到消息，姓王的父子又在打我们售楼处售楼小姐的主意了。”爱国说了他最新得到的信息。
“来吧，我们再斗第二个回合，一定叫他输个彻底！”家兴很自信地说。
这第二个回合是怎样展开的，结果又是如何，且听下回分解。
第七十八回 营销策略做文章
话说这家兴同有德在房产开发上的竞争，第一个回合赢了一把，正准备迎接第二个回合竞争的到来。
一天清早家兴刚到办公室，桌上的电话铃声就响了，他拿起听筒一听是丽绢的声音，说有非常重要的事情要商量，叫他立即到她办公室去一次。
家兴拿了记录本，来到丽绢办公室。他前脚刚进门，君兰跟着也到了。两人在沙发上坐下，她泡了两杯茶放到茶几上，说：“两位哥哥，我请你两人来不为别事，而是想了解公司最近的经营情况，特别是房地产的销售形势。因为我看了财务报表，感到情况有些不妙。”
“徐董－－－－－－”君兰想说什么。
“别叫什么徐董，现在就我们三个人谈事情，不要搞得一本正经的，谈话气氛还是宽松一些，叫我名字为好。”丽绢说着自己拉了把椅子，面对两位哥哥坐了下来。
“丽绢，我本来是想找你研究公司的经营问题，特别是房地产项目的营销情况。我们服装、玩具经营的情况还可以；洗衣机、冰箱市场有些饱和，但问题也不大，两个年轻人正在采取措施，销售不太理想的局面估计很快会扭转。现在的问题是这开发的第一个房产项目，销售进度并不太妙－－－－－－”家兴先摆了一下总的经营情况。
“丽绢，我是财务总监，我关心的是投入、产出。我们的服装、玩具、洗衣机、冰箱，总投资有一点六个亿。我同四个孩子算了帐，因为经营情况比较正常，估计五到六年左右基本可以收回投资，年利润保持在百分之八左右，这是工业投资的平均利润。现在房地产方面，我和爱国也算了笔帐，第一个项目十万平方米，每平方米成本多层一千六百元，小高层二千元，总投资是一点八个亿；第二个项目是二十万平方米，每平方米成本是二千二百元，总投资是四点四个亿。两个项目是六点二个亿，回报率在百分之二十一左右。如果一切顺利，每个项目三年开发结束，两个项目前后五年完成，可以赢利约一点五个亿，这是非常诱人的利润。但在销售上要是碰上问题－－－－－－”君兰是在板着指头算帐。
“我的君兰老弟、这位大学者，经济帐算得也挺精明的。”家兴笑着说。
“这是你大哥栽培的，要我当财务总监。我过去从来不算经济帐，连家里的开销也从来不问。现在是不得不算，不能叫丽绢的血本亏掉，同时我和孩子的一家一当都扔了进去。万一做亏了，我这老骨头无所谓，可孩子们的日子还长着呢！”性格直爽的君兰是有一句说一句，从不隐瞒自己的观点。
“我也是这样想的，拿北方人的话说，我们是穿在一根绳上的蚂蚱，只好赢不好输。”家兴也打着比方说。
“两位哥哥我们还是说正题，这房屋的销售到底怎样做好。要说国际贸易什么的我是内行，可这楼盘销售我经过培训虽然懂了一点，但真要做的话我就没方向了。”丽绢看着两个哥哥，想要他俩赶快拿个良策出来。
“这房地产开发虽然只是刚开始，可已经尝到了味道了。我们拿到闵行的一百亩土地还不算太费力，也就是说，前期工作还比较顺利。开工建设开头碰到些麻烦，后来采取了一些措施，还是把工期抢了回来。现在是1994年的6月份，正是房产销售旺季。我们第一期已经竣工、验收，马上可以入住，第二期也结构封顶，第三期正在进行地面施工。这十万平方米房屋的预售许可证都已到手，都可以销售。我们现在的期房均价，多层是卖二千元，小高层是卖二千四百元，利润是四百元，扣除税和销售费用大概是一百五十元，实际利润只有二百五十元，纯利是百分之十五。第一期四万平方米已经销售了百分之五十，第二期销售百分之三十，第三期销售百分之十，一共售出三万二千平方米，三分之一。目前我心里很矛盾，如果剩下的全部期房马上销售出去，利润太低。但等到现房再销售，可以高二百元一个平方，六万八千平方，就好多销售一千三百六十万元，一千三百六十万元这数目可不小呀！可我又怕万一市场有变，连二千元到二千四百元的平均价也保不住。销售的周期再拉长个一、二年，虽然我们是自己的款子可以不计利息，但要影响投资资金的周转。现在真是很难决策。”
“我看尽快回笼资金是第一位的，只要有利，哪怕是微利。”君兰说。
“我看也是这样，这第一个项目，只要十万平方米全部卖光�
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