业主-第48部分

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书记员处登记，并问及第三被告人到了没有的时候，陶律师急匆匆地跑了进来，向法官表明了是第三被告人南建房地产有限公司代理律师身份，法官批评了两句并示意他坐到被告席上去，也是作为第三被告的那三位业主，都移坐到被告席第二排座位。

开庭了，法庭上的气氛顿然严肃了起来，场面上鸦雀无声。

法官宣布：本庭收到原告金海市长乐花园业主委员会要求被告金海市房地产管理局撤消颁发给十二个第三被告的架空层停车位产权证诉讼，涉案被告第三人众多，虽然都是同一性质，事实也大同小异，但是应该让所有的被告第三人都能享到法律赋予他们陈述申辩的权利，所以决定十二个案逐个审理。每一位第三者都要当庭陈述，所以本案审理将进行三天。接下来请原告开始陈述。

李慧“代理词”的事实与理由准备得非常充分，而且在法庭上足有45分钟的陈述也有非凡的发挥。她首先以长乐花园业主委员会依法成立并备案，有业主大会授权，有一定的组织机构，有业主共有的设施、设备、物业管理用房和对物业管理费和车辆管理费节余部分的管理与支配权，在物业管理和公共财产保护上有广泛的责任与权利等等事实理由，都非常有力地证明了业主委员会完全具有诉讼主体资格。

赵明从李慧一开始陈述，就注目于台上的法官，他从法官专注的神情中读出其内心对她论点和论据的认同。他回眸端详片刻，看到她显得特别的兴奋、激动和自信，很为她今天的表现感到高兴，并向她投以赞许和鼓励的目光。

李慧的第六感觉似乎感觉到赵明赞许的目光，更坚定了自己的勇气和信心。她接着陈述：“第二点，被告对第三人之间长乐花园架空层停车位的独立交易行为以房屋交易的名义进行受理、登记、确权、发证等一系列具体行政行为，超越了被告的行政管理职权范围，属于越权的违法行为；还有被告在没有依法收取、核实出卖人合法的权属证明情况下，对第三人之间就长乐花园架空层停车位的独立交易行为以房屋交易的名义进行受理、登记、确权、发证等一系列行政行为，又属于主要证据不足、违反法定程序、滥用职权的违法行为。理由如下：一、被告没能向法院举证证明：被告有权将架空层停车位的单独交易以房地产交易的名义进行管理、确权。二、关于‘房屋’的分析理解——被告没有权力和理由违背主管部门的规范解释和汉语言的通常解释，对房屋的含义做任意扩张的、‘特立独行’式的解释，将不属于房屋的架空层空间部分擅自纳入房屋范围，并对此单独交易进行登记、确权、发证。我们从概念上分析，架空层不属于房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款规定‘本法所称房屋，是指土地上的建筑物及构成物。’这一立法解释的表述属于形式逻辑上的单称判断，而不是全称判断。所以，被告关于由此条可以得出‘土地上的建筑物及构成屋都是房屋’的结论，显然是错误的，不能成立。

业主　第三十二章（3）

“我们知道，中华人民共和国建设部在《房地产统计指标解释（试行）》（建住房＇2002＇66号）中开宗明义地规定：房屋，一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2—2米以上的永久性场所……

“还有，只要我们不是文盲，查过词典的人都会知道《现代汉语词典》（2002年增补版）第356页也明确解释，房屋是房子的总称，房子是指有墙、顶、门、窗、供人居住或做其他用途的建筑物。

“再就是在被告向法院提交的证据7《商品房买卖合同》复印件也表明：签订合同的第三人双方也认为‘架空层车位’与商品房是根本不同的两个概念，‘商品房’的外延不能包含‘架空层车位’。既然如此，那我们看看国家主管部门对商品房是如何定义的，我上面曾经引用的建设部颁发‘建住房＇2002＇66号法规’对商品房的定义是：由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。请注意，这里指的是‘房屋’。因此，合同双方才有必要在合同将‘商品房’与‘架空层停车位’予以明示区别。”

李慧放下“代理词”抬眼瞅了一下对面的被告们，只见聂副处长目光恍惚，陶律师低头寻找文件。她心里冷笑了一下，继续说：“一、从设计目的上分析，架空层不属于房屋，而是房屋的公共设施，众所周知，架空层的结构是架空承重之间的开放式的空间，其建筑理念来源于湘西的‘吊脚楼’、闽南以及东南亚一带‘骑楼’等传统建筑。因为南方气候温热多雨潮湿，架空层的主要功能是为了解决南方住宅底层的通风、透气、防水、防潮防虫、通道、避难和扩展视野、美化景观等需要而设计的，其直接服务对象就是架空层上方的所有住户，客观上不允许为某个人单独服务，更不允许为某个人单独所有。为了充分利用架空层的地表面积，以及解决因开发商为了牟利而违反城市住宅小区必须按照比例配备停车位的规定造成业主停车难问题，所以才进一步拓展了架空层停车等附属功能；但不能买椟还珠，废除甚至损害其主要设计功能。应该说，架空层的设计目的，其实与传统意义上的门、窗、楼梯、电梯、道路一样，都是为了增加住宅的舒适度、方便度而建造的。二、从结构上分析，长乐花园的架空层不具备房屋使用功能，它不能分户独立，不允许变更设计的要求进行围墙封闭，更不允许居住、储物……”

她突然想起赵明曾经教她在法庭陈述或辩论的时候，除了口齿必须清晰之外，还要运用音量、语调、轻重音、节奏和停顿等语言技巧，让自己的讲话吸引并打动在场的所有人。于是，她稍微停顿了一下，有意识地看了看法官席和被告席，看到法官和人民陪审员都在目不转睛地注视着她，还看到被告席上的聂副处长和陶律师他们正在瞋目而视。她感觉到自己的陈述已经产生作用了，干脆脱开“代理词”文本，其实对自己所要陈述的内容已经倒背如流、成竹在胸。

她昂起头轻轻地清了一下嗓子，用清脆而有力的声音，继续说：“三、从规范性文件分析，长乐花园架空层不属于房屋，首先属于公共部位，兼有公用设施设备的功能，架空层的主要结构是下部与上面楼层公用的基础，四周只有与上面楼层公用的大柱而没有墙、门、窗，上部用的是上一层楼房的地板，显然不是房屋，《金海市城市规划管理技术规定》第二十九条规定：‘金海市城市规划区内的建设项目，必须按照比例配备公共停车库，住宅建筑架空层作为停车库的，其建筑面积不计入容积率。’同时在《规定》附则中明确规定公共停车库（场）属于居住小区公共服务设施。在第三人作为建设单位没有给长乐花园小区建设其他任何公共停车位的情况下，而且又在《购房合同》上没有规定架空层停车位属于开发商的情况下，长乐花园全体业主当然可以认为本小区架空层停车位属于公用部位。

“四、从交易对价角度分析，长乐花园架空层应当属于小区全体业主共有，业主们在购房价格上已经包括了土地转让金和架空层的建筑成本等建设成本，同时也承担了包括架空层在内的住宅公用部位公用设施设备维修基金，第三人作为建设单位没有将出卖物及时、完整、诚实地交付给买受人，反而将已经出卖给长乐花园小区全体业主的标的物，再次出卖，本属非法；被告作为行政机关，不但没有制止、处罚其非法行为，反而进一步为其登记、确权、发证，确实令人惊叹！

“我们来认定一下主要事实：一、被告向法庭提交的书证。二、《房地产交易与房屋权属登记审查意见表》复印件证明。三、被告认可该车位的登记属于产权转移登记程序（见复审二意见栏）。

“现在我们来看一看被告具体行政行为的违法性：根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《城市房地产转让管理规定》第二、七条，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条，《X省城市房屋产权登记条例》十七、十八条，《建设部办理房地产交易与房屋权属登记办事时限及必收要件》等等法律、法规的规定，第三人申请转移登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，包括新建商品房的转移登记，房地产开发企业也应当提交房屋产权证明书，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，才能核准登记。然而我们有惊人的发现，被告所提供的证据，除一份被被告收回并保管的已经作废的权属证书，又交给了第三人南建房地产有限公司，在涉案交易时让该第三人作为有效的权属证明文件再交给被告审查。被告竟然以此确认卖方第三人南建房地产有限公司对涉案的架空层车位权属清楚、产权来源资料齐全，并予以核准登记，给买方第三人确权、发证。

业主　第三十三章（1）new

“还有，原告向法庭提交的17、18、19号证明，就本案争执的架空层车位权属问题，原告多次向被告提交了产权异议申请，请求被告暂缓确权，被告也给予受理。但被告没有向法庭举证证明曾履行公告程序以及曾履行关于异议不成立的告知程序。请注意，早在上个世纪末金海市颁布了《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房屋产权产籍管理办法》两部法律，清晰地规定了严格的房屋权属登记程序中不能或缺‘公告’这个环节，同时还规定‘对登记申请有异议的，经登记机关调查核实，决定驳回异议的，应当书面通知异议人。’遗憾的是，被告至今没有向原告以书面或口头形式通知‘驳回异议’。”

她最后以金铃般声音和铿锵有力的语调结束自己的陈述：“综上所述，被告对第三人之间就长乐花园涉案的部分架空层停车位的独立交易行为，以房屋交易名义进行受理、登记、确权、发证等一系列具体行政行为，属于‘主要证据不足，违反法定程序，超越职权，滥用职权’的违法行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，请求法庭依法判决撤消被告的上述确权发证行为，并承担本案的诉讼费。陈述完毕。谢谢！”

赵明感觉跟在拍戏一样，自己的情感在跟着角色的内心动作线走，内心在随着剧情跌宕而起伏。其实早就熟悉这篇洋洋万言的代理词内容，而且还多次参加讨论和修改，然而今天在法庭上专注投入地聆听李慧流畅和略带一点情感的陈述，却另有一番感觉。他在心底为她叫好，若不是法庭纪律约束，他一定会激动地站起来鼓掌喝彩。他在李慧陈述的过程中，多次观察法官和人民陪审员以及被告代理人聂副处长的表情，从他们专注和认真的神情，好像看不出他们有理由有信心辩驳原告律师的陈述内容。

当法官指示被告代理人陈述辩词的时候，聂副处长脸上一块肌肉轻微地抽动了一下，而且还偷眼瞄了一下原告和旁听席。这种表情在报考艺术院校表演专业的众多考生中是常见的，这是一种内心没有“信念感”和肢体紧张在身体上的一种反应，赵明看出聂副处长此时心里是矛盾的复杂的痛苦的，但是他又不能不代理本单位领导在这里宣读辩词。他的声音很低也很小，在气势上明显低了李慧一大截。他根本不敢正面回答李慧提出的问题，闭口不谈为什么在没有法律依据和广大业主对架空层产权提出异议和多次投诉的情况下，给被告第三人颁发产权证，除了照本宣科两页辩词之外，就是翻来覆去地说什么至今没有一部法律有肯定业主委员会诉讼主体资格的条文，要求法院裁决长乐花园业主委员会为诉讼主体不适格，驳回原告的起诉。他最后带有暗示性地提请法官必须高度注意到，本案如果裁定长乐花园业主委员会胜诉，必将会在金海市引起“地震”，影响到金海市的房地产业乃至全市全省的经济发展，因为金海市绝大多数开发商（包括政府办的房地产公司）都把架空层卖了云云。

陶律师与聂副处长的表情完全不同，他的发言透出一股流里流气，在被告补充辩论的时候，除重复聂副处长上面的内容外，加了一条什么“根据谁投资谁收益原则，南建房地产有限公司投资建架空层，开发商当然有权处分架空层的产权”。他还攻击业主委员会只是一个没有任何经济能力的乌合之众的松散型结合体。如果业主委员会败诉，造成被告经济损失，业主委员会根本没有财力赔偿。

赵明听了被告人辩词，觉得他们的法律依据和证据都显得苍白无力，根本站不住脚，尤其是陶律师的发言更是强词夺理、一派胡言。他本不想讲话，实在是忍无可忍了，才请求法官允许他当庭补充陈述。得到法官许可之后，他霍地一下站立了起来说：“尊敬的法官……”李慧轻轻拉了一下他的衣襟，他没有反应，仍然站立着。

“请原告坐下来陈述。”法官打断了他的发言。

赵明此时才猛然意识到自己的站立发言不合中国的法庭惯例，他立即坐了下来，说：“对不起！尊敬的法官、陪审员，我们刚才已经很清楚地听出来，无论是被告代理人聂副处长还是被告第三人南建房地产有限公司的陶律师，他们的意图就是要否定业主委员会的诉讼主体资格，让法庭做出‘业主委员会诉讼主体不适格，驳回起诉’的裁定。然而，令人费解的是，他们竟可以全然不顾我们的代理律师在‘代理词’第一条，已经就从业主委员会的成立具有合法性，区法院对长乐花园物业纠纷案的判例，它的团体性明确的健全的组织机构，它有法定的和业主大会授权的小区共有或共用的设施、设备、物业管理用房、公共资金的管理权和支配权，同时，本次诉讼是长乐花园百分之九十三以上的业主签名授权业主委员会作为原告主体，以及被告的具体行政行为与长乐花园业主委员会有法律上的利害关系等等法律依据和难以批驳的事实与理由。诚然，不久前区法院不但认可长乐花园业主委员会诉讼主体资格并裁决其胜诉的案例；市中院准予立案，并且于今天在此开庭审理，这证明什么？这证明了处于弱势的业主群体，在金海市还是有苦有地方诉，有冤有地方伸，有理有地方讲，法律已经让我们作为原告挺着腰站到了这里，我们感到非常非常的高兴！”他侧目瞅了一眼对面的被告席，“不过，也有人感到不高兴，因为他们对我国民主与法律逐步完善，国家法治的进步，对业主委员会这个新事物的诞生，视而不见，听而不闻，或者更甚者是置之不理，公然抗礼，至今依然坚持业主委员会没有诉讼主体资格的错误观点，我相信法庭不会因为被告翻来覆去阐述的那些苍白无力的所谓理由，而漠视业主委员会这个中国新生事物的出现，剥夺法律赋予业主委员会的合法地位，允许不良开发商对业主（也称购房人）的肆意掠夺。是的，大多数的普通业主，在经济势力和在对抗外力侵犯方面，的确是处于弱势，可是，按理说在社会主义国度，我们在法律面前应该算是强势团体，因为我们是合法守法的。我们知道，目前我国政府还不是有限政府，然而我们一直以为，政府是主持公道，保护弱势群体和伸张正义……