房事规则:隐交易-第3部分

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虑明天的日子如何不被奸，当然也不所有的总监都这样郁闷，如果有个代理公司在做三陪，总监也许可以象太监似的享受一下精神*，有人在下面总比自己弄要好许多。”

朱曼压低了声音说了些什么，张小莹骂到，“你个死妮子，看我不撕烂你的嘴！”
第六章　　初遇寒风
不用说，我知道，最不饶人的朱曼一定是拿“总监，总被人奸着”这句话揶揄了张小莹。

其实，张小莹心里想什么我非常清楚，她这个人也没有什么太多的毛病，工作上也很努力。可是，我为什么对她总有一种说不出来的疏远呢？

是因为她的漂亮？张小莹跟莫小平和王巍巍比起来那是有过之而无不及，她只要是在公司的男孩子面前一走，保证会叫所有男孩子的目光都集中在他的身上。很多客户也是对他表示了很明显的好感。我自己都知道，有些别的销售员搞不定的客户，只要是她去，十有*能拿下。在销售锦峰湖畔的时候，一个香港人在她的工作下，居然买了而是几套。后来，那个香港人给她送了很多花，张小莹都不为所动。

是因为她的性格？她的性格开朗大方，公司里举办什么活动，她都主动参加。有时候公司会餐，有的男孩子跟她喝酒，她也是很大方的跟别人碰杯。大家都知道彭敏仪很难打交道。用朱曼的话说，除了天总和杨再田，在公司她可以谁的面子都不给。就是这样一个人，有时候也能叫上张小莹一起去逛街、吃饭。卿至泰的小姨子柳妮有时候穿衣服前卫一些，公司里很有些人对她侧目，但是，张小莹也能跟他保持着不错的关系，有时候中午还能叫上一些女孩子一起吃饭。

是年龄的因素？似乎这也不是个问题。虽然跟莫小平和王巍巍比较起来，她年纪是有些小，但是，她也是二十六七岁了，也有着成熟的思想了。况且她考虑的事情会比同龄的女孩子全面成熟一些呢？

那是为什么？我自己也说不清。也许是因为莫小平在我心里的印象太深刻了吧？我经常忽略她，我经常会觉得是我在被爱，可是，这总会叫我见到张小莹时，心里总会有总愧疚。

我倒觉得，恋爱了七八年的两个人，仍有障碍或怀疑，不能说是合适或不合适的问题，而关乎两人的生命状态。那么我跟张小莹之间也许就是一种不合适吧？

我虽然知道她的心思，但是，因为她没有步步紧逼，所以我们倒是一直相安无事。

只是偶尔我们单独面对的时候，她会大胆而放肆地看着我，那目光里的渴望我很明白，只是，每每在这时，我都逃避了。

秋交会的第三天，张小莹打电话给我，说话有些吞吞吐吐的，“天总，情况有些不大对头啊。”

我当时正跟史书亮以及天都市的规划局局长，建设局局长，国土局局长等几个人在协调事情，就问，“怎么回事？”

张小莹说，“三天了，一单也没有成交。”

我走到一边，小声问，“怎么回事儿？前两天你还不是很乐观吗？”

张小莹说，“现在，人们问完之后拿着资料就走了，并没有行动的。到其他参展公司的现场观察了几个小时，情况都是一样的。甚至连一家打出现场交2万元定房就送3万元家具家电的公司展位前都没见有动静。”

“你觉得事情出在哪里？”我问。

张小莹想了一会儿，说，“你也许这两天没看报纸，北京的一些人都说拐点论这个话题。”

“拐点论？”我皱皱眉头，这个概念我还是第一次听到。

“业界有些人认为楼市又到分水岭。”张小莹道。

“你具体说说，他们怎么说的？”我追问了一句。

“现在有人提出，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论，房价连续上涨是不可能的。”张小莹说。

我感到很震惊，问，“会这么严重？”
第七章　天都市长
“中国房价已脱离宏观经济面的支撑，根基不稳，成交量触顶转跌恐怕不远了。”张小莹犹豫地说。

“情况不妙啊！看来这次全球金融危机的影响真的太大了，国家对楼市的扶持政策还没有尘埃落定，消费者不是傻瓜。”我也叹口气。

“到现在，我们接待了两千组客户，意向客户才不到一百个。基于价格的不断上涨，成交量继续维持高位的可能性不大，接下来就会触顶转跌。　”张小莹显得有些抱歉。

“这样吧，你也别太急，回去了跟南总他们商量一下，商量出些实用对策来，然后叫职业顾问好好跟踪一下这些意向客户。”我的心里像压了一块石头。

回过头，发现史书亮正看着我。

我说，“对不起，有点小事。”

史书亮问，“看你的表情，似乎遇到了一些困难？”

我点点头。

“不会影响到天都外环路的建设吧？”他问。

“不会，无论有什么困难，我都会坚持下去的。”我回答。

史书亮和几个局长笑了，可是，我的心却是很沉重。

他们关心的只是他们自己的政绩，而不是企业的死活。对于他们的政绩来说，我这样的企业以后怎么样根本不是他们关心的。

这些官员眼中的政绩，就是未来他们升迁的主要评判标准。“干活不看主，等于二百五”，这是王兆瑜常说的话。话虽然粗了一些，但的确是实话。不管是领导班子也好，官员也罢，如果他们的职务由上级任命，他们的政绩由上级考评，他们能否得到提拔由上级决定，在实际工作中，却让他们干活看老百姓的脸色，那不是笑话吗？　他们为什么要看老百姓的脸色办事？老百姓能给他们什么？“俸禄”吗？虽然俸禄来自纳税人？但给不给他们，纳税人说了能算吗？

我现在其实也能理解他们，他们也不容易。他们都有着浓厚的“短跑心态”，不是定下心来做艰苦细致的工作，打持久战，而是追求轰动效应，打速决战。这怪他们吗？不能，因为，这是由体制决定的。在短跑心态驱使下，不少地方发展规划总是变来变去，换一个主要领导就换一种思路，就会重新换一张发展蓝图，而且规划朝令夕改，一届班子就要干几张蓝图，明摆着决策上有主观性和随意性。

新官上任，杀鸡取卵，竭泽而渔，只管自个创业绩，哪顾后任背黑锅。短期见效、大出风头的事情精心组织，亲自指挥，大搞“政绩工程”、“面子工程”。而对见效慢、周期长的事则束之高阁，或敷衍搪塞，混几年留给下任，岂愿为别人铺路，为他人作嫁衣裳。一有动作则要求出经验，不鸣则已，一鸣惊人，追求轰动效应。

我来到这里才听说，史书亮一上任，就搞全民招商，连上课的中小学教师也分摊招商指针，完不成任务的扣发工资。于是一些部门就招来外地淘汰的项目来应付。史书亮短期内打开了经济建设局面，物质文明上去了，却把人心搞散了，把队伍搞烂了。

望着史书亮和那几个局长，我心里不禁感叹：上级机关选拔干部，往往赐重那些会“造势”、会“来事”的干部。那些在短期内能制造显赫政绩的干部特别受青睐，却不去考虑这些政绩的成本和过程。

当天晚上，我跟杨再田说了赢家中心销售出现了问题的事情。他想了想，说，“你赶紧回去吧，这边的事我来应付。”

我有些不放心，说，“这个天都市的官员都是嘴上说的好听，办起事来却是拖拖拉拉。”

杨再田笑了，说，“天总，跟你这么长时间了，怎么处理这事我明白。”

我说，“这个项目跟咱们以前的不大一样，以后有困难你直接找史书亮。他是咱们的股东，不能只拿钱不办事。”

杨再田道，“看情况吧，我尽量叫萧雅去办。不行我再亲自找史书亮。”

在所有的官员贪污受贿案件中，这些官员100％包养了“二奶”。　而这些情人呢，通过其美貌的外表、万种的风情和深沉的心机，与官员们勾结在一起，成为了贪官大肆贪腐的导火索、加速器、催化剂、中转站、安全通道，甚至洗钱机器。贪官和情人表面上是通过“情”字联系在一起，实际上是权色交易和金钱关系。从已经披露的众多贪官案件卷宗中，我们看到，贪官一旦倒台，伴随的就是情妇们的翻脸不认人和落井下石。不少贪官还是因为情妇闹事、告发而被拉下马，于是民间又有“反贪靠情妇”的笑谈流传　。

我心里明白，史书亮早晚要栽倒在女人身上，不是萧雅也会是别人。但是，在他栽倒之前，他还是很有力有价值的。一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。美国的民情之一就是对官员的不信任，因为他们最接近权力，也更有可能是无赖，如果不用一项权力去监督制约他们，他们有可能把整个国家抱回家。所以，要制约官员利用“职务上的便利”谋求自己的利益，最根本的是要按照英国哲学家大卫？休谟著名的“普遍无赖原则”对官员进行“无赖推定”，为权力设定界限，让权力受到制衡。

可是，我们的国家不是。我们的制度设计在很多情况下把官员假定得太好了，把他们称作“人民的公仆”，认为国家和人民赋予他们权力，他们就应该为人民服务。不仅如此，由于我们在制度设计时，还把职务的高低、权力的大小和人性好的程度联系起来，以为职务越高、权力越大的人道德品质就越好，似乎他们永远都是正确的，下属只有唯上是从。事实上，大官之中，贪污*的，也不乏其人，*、刘志华官位不谓不高吧，可*起来，照样触目惊心。

有时候跟骆霞通电话的时候我很想倾诉一下自己的烦恼，可是，总是不能开口，因为，我怕让她感觉到我依然现在那些大大小小的规则中无法自拔。书包　网　。　　。。　　想看书来
第八章　销售受阻
虽然早有预感，但这一切来得还是太突然。

我从天都市回到公司，张小莹走进我的办公室。递上了销售报表和一封信。我先看了看销售报表，令我大吃一惊，整个秋交会，赢家中心只销售出了十一套商铺，而且全是外铺，内铺的销售是零。而住宅方面也仅仅只有可怜的二十一套。

我皱皱眉头，问，“怎么搞的？”

张小莹红着脸说，“我们的客户资源已经快枯竭了，很多原来有联系方式但未购买的客户已经不接售楼部的电话了，甚至还有人扬言再打他电话就要告我们骚扰。”

我陷入沉思，回望2007年，那可是我们活得最滋润的一年，商品房销售简直是世界上最容易的事情。我跟范亿、葛国治常坐在一起调侃：“哪怕是把个哑巴放在售楼部，都能把房子卖出去！”这一年，新的地王不断在全国各地出现。可也就在这一年，随着国家宏观调控措施的不断落实，当年11～12月份的销售速度开始逐渐减慢。大家似乎嗅到了冬天的气息，但又都禁不住想；应该还会像往常一样，有个逐渐回落的过程，房地产业不会真的那么快衰退。

可是，现在我面前的报表却是血淋淋的，我感觉到心都在流血。

我问，“你们现在都采取了一些什么策略和应对手段？”

张小莹道，“职业顾问现在每天平均要打20个以上的电话，还频频上门拜访、外出宣传，可客户反应还是偏冷。下一步，我们的销售队伍将展开第三次地毯式搜索，把居民区、写字楼再扫一遍。”

我问，“其他公司现在怎么样？”

张小莹道，“都差不多，销售部门前罗雀，销售人员都显得无聊。”

“回款怎么样？”我现在很关心这个问题。

“从回款来看，目前已成交的消费者都只是试探性地定房，多数只缴纳了少量定金，并没有足额缴纳房款或者首期。销售部十几个置业顾问一直很努力地催款，但客户就是未见行动。”张小莹表情凝重。

“哦”，我不再说话。忽然看到那个信封，问，“这是什么？”

张小莹说，“那是我的辞职信。”

我打开信封看看，然后问，“这就是你所谓的理由？”

“我无法按照预期完成销售任务，你换人吧。”张小莹道。

我摇了摇头，说，“这不怪你，你想回去吧，我的想想对策。”

“可是，完不成销售任务，我在同事们面前也抬不起头来啊？”

“谁会预料到以前要数周才完成的季节转换，在突然的寒潮侵袭之下，一夜之间换了人间？你先回去，好好工作，别乱想。”说着，我撕掉了她的辞职信，丢进了碎纸篓。

张小莹看了我一阵子，看我态度坚决，慢慢地走了。

我现在该怎么办？自2003年以来，全体国民疯狂炒房，住宅项目的销售，基本都是广告一打，房子售罄。这5年是住宅地产营销缺失的5年，房地产生意几乎完全成了资本游戏，大多数房地产老板根本没有市场和营销意识。在他们的脑子里，这个生意其实只是空手套白狼的道具而已。但现在的市场已经发生巨大变化。投机的泡沫被挤掉之后，真实的需求就水落石出。如果把之前的投机需求也看作一种市场需求的话，那么它与真实的市场需求之间存在巨大的差异，比如总价，比如户型。

赢家中心是以商业为主的，要是商业部分出现了问题，整个项目就有烂尾的可能。想到这里，我不由得出了一身冷汗。

接下来我该怎么办？调整房价，再加大营销费用？那么前期客户一定会觉得吃亏，会不会找公司的麻烦？

商业周期，就像少女的初潮，不懂的人看起来就是病。这次危机实际上是把很多行业的正常产业周期给打断了，或者说缩短了。不要说中国房地产没见识过这种周期断裂，就是周期很短的服装业，也会被这种跳水式的需求变化吓上一跳。经济萧条，不等于国民就不花钱了。还是西方经典营销教科书上的那句老话：顾客需要的不是钻头，而是墙上的洞。

甩掉存货是有代价的。服装业习惯了这种周期性的降价，早就在价格体系里预留了过季打折造成的损失。其他行业都没有这种准备，怎么办？没办法，咬着牙也要干。如今的形式如此危急，一天一个变化，我们要做的是快速甩掉包袱，轻装上阵。　

想到这里，我打了个电话给王兆瑜，告诉他我要降价了，他也许在忙什么，有些心不在焉，说，“好啊，好啊。”

我叫来南民敏和张小莹等人，开始研究对策。“这个冬天很漫长，不小心很容易被冻僵！甚至冻死！”我开口说道。

“现在的房价，与二级市场的横向比较，下降是严重的；纵向和去年、前年比，超过了过去的下降速度。商品价格的影响，从经济学角度看短期原因是供求关系。目前，市场上土地供应已经陷于停滞，市里的几次拍卖都流拍了，供求关系加剧，供大于求，造成短期房价急速下滑。”南民敏说道。

“作为绝大部分房地产商、地方政府为了眼前的所谓高额利益，以及各种原因，使他们是没有高远的政治眼光的。更多的是一种纠合，和对正常发展房地产市场采取杀鸡取卵的方式进行开发，以致造成现在的房地产发展的怪象、乱象；以致于已经脱离和扭曲了正常的消费秩序，破坏了房地产业良好的发展态势，终将影响金融的安全，破坏来之不易、高速增长的经济发展。”张小莹道。

“公司目前财务状况很恶劣，建筑材料现在都需要现金，建筑公司也该付款了，可是，我们现在流动资金寥寥无几。”葛正红道。

“看来调整价格是我们不得不做的事啦？”我问。

“可是，降价也许是有风险的。房地产企业不同于其它企业，其它企业常有多种产