天运-第625部分

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冲，周家都没有办法阻挡的事情，就甭提其他人了。

　　　　其次，金帅利用经济手段早就开始了温水煮青蛙，四大国有银行不仅停止了对房地产商的贷款，而且还积极催收以前的贷款，他们提出的理由也很充足，如果房地产商们想继续贷款，必须要得到市贷款担保公司的担保，而市贷款担保公司又忠实的执行了金帅的命令，房地产商们想要担保那是绝对不可能的。

　　　　最重要的一点是市政府采用行政手段，命令地产商们在进行房地产开发的时候，要保证经适房的建设，必须占整个开发面积的百分之五十，现在国家还没有开始对房地产市场进行调控，在法律手段还没有形成之前，也只能采取这种办法。

　　　　双管齐下之后，房地产商们坐不住了，资金链越来越紧，眼看就要到了断裂的时候，没有了银行贷款的支持，不要说是拿地了，就是能把目前的项目完成也很不容易。

　　　　在这种情况下，房地产商们不敢再捂盘惜售，花都市房价上涨的势头得到了遏制，甚至还有些开发商开始降价销售房子了。

　　　　房地产商们的好日子已经过去了，他们面临的是重新洗牌的局面，一时间房地产商们叫苦连天，私下里串联准备组织起来向市政府请愿，要求市政府高抬贵手，不要把房地产市场打压得太狠了。

　　　　金帅听到这个情况也只是笑了笑，他正等着房地产商们上门呢。这倒不是说想把这些人怎么样，关键是想让这些人按照金帅所设想的那样去做。

　　　　当天的报纸被送了进来，花都晚报的一篇题为《房地产的冬天已经来了》的文章引起了金帅的注意。文章的中心意思是，房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产业的发展不仅为GDP的增长做出了巨大的贡献，更可以带动周边产业的发展，花都市的经济之所以发展得这么好，房地产的贡献是巨大的。

　　　　虽然文章中没有什么过激的言语，但意思却是要求市政府不要对房地产市场太残酷了，要允许他们自由竞争，采用适者生存的方式求得发展，文章中还建议市政府，要放开对房地产市场资金上的限制，不能采取一刀切。

　　　　自从市政府开始对房地产进行调控以来，像这一类的文章经常见诸报端，甚至还有些文章的措辞比较尖锐，金帅也在密切的关注着这一方面的动向，市政府对房地产采取了如此严厉的限制措施，总要让人家发几句牢骚吧。

　　　　张铭敲门走了进来：“市长，房地产协会的会长徐梦泽先生和副会长魏军山先生，以及几个大地产商要求见您。”

　　　　金帅翻了翻日程安排：“你先带他们去二号会议室，另外再请松林市长一起过来。”

　　　　听到市长答应见他们，徐梦泽和魏军山松了一口气。这一段时间他们两个人可是被这些地产商们给烦透了，天天有人追在他们屁股后面问怎么办，一开始两个人还会耐心的解释，到最后连他们也解释烦了，于是就选了几个代表，硬着头皮来到市政府。

　　　　徐梦泽和魏军山以为，对房地产实行调控是金市长提出来的，省委常委会都同意了的事情，其他人是很难改变过来的，此时只有让这些房地产商们见一见金市长，接受一下教训，才能让这部分人死了心。

　　　　几个人正在小声议论着，门口响起了一阵脚步声，金帅和陶松林联袂走了进来。

　　　　“呵呵，早就想和房地产业的朋友见见面了，今天大家能来，我很高兴。”

　　　　说话期间，门外又走进了几个扛着摄像机的记者，看到这里，徐梦泽等人全都明白了，金市长不仅很重视这件事情，还要把这次双方见面的情况公开出去。

　　　　握手寒暄之后，大家围绕着会议桌坐下了，金帅和陶松林代表市政府坐在了一边，徐梦泽和魏军山以及那几个开发商坐到了另一边，会场的形势泾渭分明。

　　　　“市政府关于整顿房地产的文件已经发下去了，据我们了解，一些开发商对市政府的做法很不满意，有些人甚至还说了一些很不应该说的话，给我们对房地产的整顿带来了一些负面的影响，今天大家来了，我们就利用这个机会好好谈一谈，大家畅所欲言，想到什么就讲什么。”

　　　　徐梦泽和魏军山相互看了看，他们已经听出来了，金市长的话里有敲打他们的意思，甚至还对一些人的做法提出了批评。

　　　　“金市长，这些年来，市委市政府一直把发展房地产业作为首要的任务，而房地产业的迅猛发展也为花都市的GDP做出了巨大贡献，现在突然提出对房地产市场进行整顿，业内的同事确实对此不理解，政策怎么能说变就变呢？”

　　　　金帅笑了笑：“你提出这个问题很好解答，社会在不断的发展，政策和方针就要不断的进行修改，否则就会落后于形势，限制社会的进步。以前市委市政府扶持房地产业的发展是正确的，而现在对房地产业进行整顿同样也是正确的。”

　　　　面对着房地产开发商们，金帅侃侃而谈，首先从经济理论上阐述了房地产泡沫破灭后带来的危害性，随后又用大量的数据，证明了花都市房地产的泡沫已经越来越大，眼看就到了破灭的时候，同时指出了对房地产市场进行整顿的必要性。

　　　　别看这些房地产商们赚钱是一把好手，但是讲起这些经济理论来，他们无论如何也是比不上金帅的，一个个的就像小学生似的听着金帅的讲课。

　　　　一个姓陶的开发商说道：“市长，虽然我们不懂得这些高深的经济理论，但我认为你讲的还是很有道理的，可是我们只是一些普通的商人，赚钱是我们的目的，现在市政府整顿房地产的措施如此严厉，让我们的企业已经生存不下去了，市政府总得给我们一条活路吧？”

　　　　看到陶松林递过来一张纸条，金帅看了看，笑着说道：“陶老板的精华地产公司，在我们花都市的地产业可以说是数一数二的大企业，据我所知，五年以前你的公司还只是一个小小的施工队，短短的时间就发展为拥有上百亿身价的大地产公司，赚钱的速度够了快的。”

　　　　陶老板没有想到，金帅会对他的情况了解得这么清楚，在不了解金帅的目的之前，他是不会乱讲话的，只能笑着点了点头，表示同意金帅的说法。



617暴利

　　　　金帅端起茶杯喝了一口，笑着说道：“看来陶老板也同意我这个说法，你的精华地产之所以能在五年之内赚到一百个亿，我认为最主要的一点就是暴利。”

　　　　听到金帅提起暴利两个字，所有的开发商都心中一动，他们知道金帅说的是实话，没有暴利又怎么可能在五年时间里积攒到一百个亿呢？

　　　　金帅的脸色变得有些严峻了：“我很清楚开发商的生财之道，比如秀山区名仕花园这个房产项目，总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3。4万平方米，商业面积3000多平方米。你们的第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，仅这一部分至少价值1亿元。”

　　　　没等陶老板讲话，金帅又说道：“另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还拆迁居民的1万平方米土地使用面积及给他们兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的建设成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。”

　　　　陶老板目瞪口呆的看着金帅，眼前这个年轻的市长太令人可怕了，他怎么会对这些情况如此清楚呢？难道金市长原来也干过房地产？

　　　　惊讶的不仅是陶老板，还有其他在座的房地产商们，虽然大家都知道房地产业是个暴利行业，但是对他们怎么运作的，却很少有人知道。

　　　　“据我所掌握到的情况，你在这个项目上的先期投入只有五百万元，从这个过程就可以看得出来，你是怎么把五百万变成两个亿的，这不是暴利又是什么呢？确切的说，你们是钻了国家政策上的空子。”

　　　　稍微停顿了一下，给了大家一个思考的机会，金帅接着说道：“当然，这个责任也不应该由房地产商来承担，之所以形成这种情况，这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体*作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商专业了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。”

　　　　金帅看了一眼陶老板，又说道：“制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出购房入户，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。”

　　　　利用金帅喝茶的机会，陶老板终于找出了一个辩解的理由：“我们房地产业虽然回报率比较高一点，但是我们的投入也很高，风险也非常大。”

　　　　金帅放下了茶杯，一字一句的说道：“错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，确切的说你们是在空手套白狼。”

　　　　什么叫做能力，金帅刚才讲的话就可以明确的表现出来，陶松林此刻对金帅佩服得五体投地，好多人都闹不明白的问题，被金帅看得清清楚楚，人家这个留美金融学博士的水平就是高啊。

　　　　“下面我们再来看看房地产商是怎么运作的吧，在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是盖房子不要钱的商业模式。具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实又是合法的状态。在这方面还会得到银行方面的大力支持，因为银行也从中获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。”

　　　　金帅一针见血的指出了房地产商们在开发房地产时的猫腻，虽然大多数的人看不到这一点，但对于一个金融博士来讲，房地产商们玩的这些猫腻只能算是一个小伎俩。

　　　　“正是因为这些原因，所以楼房的价格居高不下，一方面是开发商在不断的建筑，另一方面确实老百姓因为房价的急剧上涨而买不起楼，正是因为这种暴利的形成，银行方面为了自己的利益，才把大笔的贷款向房地产市场进行倾斜，所以推动了房地产市场的泡沫越来越大，而实体企业却因为得不到足够的贷款，而大量的破产和倒闭，结果就是造成大批工人失业，这一部分人就更没有能力买房了，形成一种恶性循环，为了打破这种循环，就必须要对房地产市场进行整顿。”

　　　　徐梦泽想了一下说道：“金市长，那么为什么以前政府要支持房地产业的发展？”

　　　　金帅笑了笑：“俗话说术业有专攻，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。我举个例子你就明白了。土地是属于国家的，只能由政府征收，征用以后再卖给房地产商。打个比方说，政府按每亩1。6万元的价格从农民手上把地收过来，再按每亩20万元的价格卖给房地产商，这就形成了一个完整的利益链条。政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商买的地越来越多，这样财政收入才能够增加，而只有房地产商拿地之后好好盖房，政府才能得到好处。”

　　　　金帅在随后的讲话当中，向在座的房地产商们反复阐述了政府对房地产市场进行整顿的必要性，也表明了政府的决心。

　　　　“我们的政府是人民的政府，代表的是最广大人民群众的利益，要保证社会和谐的发展和长久稳定，房地产市场就必须要进行调控。现在有人说开发商盖房子是给有钱人盖的，这句话说得没错，房子是有投资属性的，但归根结底还是要拿来住的，既然是用来住的，所以就不能允许有些人去恶炒。”

　　　　魏军山想了一下，问道：“市长，那么市政府对房地产市场整顿的最终目的是什么？”

　　　　魏军山所提的问题也是所有开发商最关心的问题了，房地产商们纷纷打开了笔记本，做好了记录的准备。

　　　　“房价居高不下的原因有两个，一是政府缺位了，另外就是我们的政策有空子可钻。政府应该做保障性住房这一块儿，但是由于种种原因，我们保障性住房推出好多年了，却没有得到认真的执行。政府应该大量兴建保障房，用来解决普通老百姓的住房问题。由于保障房的所有权是政府的，这样土地增值以后产生的利益是政府的。目前政府主要应该加强保障房建设，这项政策实施得好，肯定是可以拉低房价的，真正实现居者有其屋的目标。”



618面子

　　　　在座的开发商全明白了，政府之所以要对房地产市场进行整顿，目的就是加大保障房建设的力度，可是新的问题又出现了，开发商们是否愿意按照市政府的要求去做呢？

　　　　听到陶老板提到了这个问题，金帅毫不犹豫的答道：“我现在可以很负责任的告诉大家，房地产的暴利时代已经一去不复返了，虽然建设保障房利润会低一点，但有钱赚总比没钱装要好得多吧？你不想去做没关系，总有别人想去做，对于一些响应政府号召，积极参与到保障房建设当中的房地产开发商，政府将从政策以及资金上给予支持，不愿意这样去干的，你们就自谋生路吧，政府是绝对不会再做以前那些蠢事了。”

　　　　这一次的见面，金帅和开发商们谈了很多，直到下班的时候，大家才意犹未尽的告辞了，开发商们可谓是不虚此行，既然知道了政府的底牌，回去后就要好好考虑考虑，究竟是按照政府说的去做呢？还是自生自灭？

　　　　“市长，真是听君一席话胜读十年书啊，今天听了你的讲话，让我受益匪浅，我已经知道下一步的工作应该怎么开展了。”

　　　　陶松林的话没有丝毫奉承的意思，而是发自内心的，他相信花都市只要按照金帅所制定的方针路线走下去，GDP的增长将会更加健康，实体企业发展壮大之后，财政收入不仅不会减少，反而还会有一个大幅度的增长，这可比过去把宝都押到卖地这上面要强多了。

　　　　当天晚上，花都市电视台在黄金时段播出了金帅与开发商们见面时的实况录像，周元在看到这篇新闻的时候，也不得不佩服金帅讲的非常好，他意识到花都市对房地产市场的整顿又一次走在了前面，也许这就是总理把金帅派到花都市来任市长的目的吧。