叩问中国经济-第2部分

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叩问房地产：房价还会涨吗？（3）
第四，政府提出扩大政策房供应范围，以解决中等收入人群的住房问题。这也有利于增加供给，减少对商品房的依赖，有利于促使商品房降低价格。如今房价高涨，很大一部分市民既没有能力在市场上购买商品房，由于自身条件限制，也不能申请政策房，这部分人群未来将被逐步纳入到政府保障范畴中去。购房者减少了，自然会对市场上的商品房产生影响。
　　总体来看，政策层面对房地产市场是越收越紧的。2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
　　事实上，从4月份下半月开始，房市已经出现了明显的下跌趋势。4月15—17日3天之内两个新政出来之后，二手市场反应明显，有些楼盘在4月17、18日这个周末成交环比下跌超过一半，放盘量明显增加，成交价格也明显松动。买方观望情绪浓厚，不少买家纷纷要求退房，有的买家甚至放弃定金，坐等降价；而卖方也不再那么强势，纷纷表示价格可以商量。
　　2010年五一期间，各地房屋成产量大跌，北京、上海、深圳、杭州等地均无一例外，尤其北京，五一期间的平均成交量比4月日均成交量下降达82％，有20余楼盘，开盘十日零销售。
　　有专家认为，在经历了2007年之后，很多投资客已经变得理性，针对市场的判断力和抗压力都增加了，所以可能不会出现2008年的跌幅，预计这次价格调整会在20％以内，但是调整时间会比较长，在2012年以后房地产市场才可能重拾升势。
　　看来，房市的下跌调整已经成为一个共识，所不同的是其幅度和持续时间。在这里，预期非常重要，如果接下来政府能进一步采取有力措施，稳定民众房价会下跌的预期，那么房地产市场的拐点必将到来。
　　另一方面，从经济的客观规律以及历史经验来看，没有什么东西是可以只涨不跌的，存在严重泡沫的中国楼市迟早需要挤掉这些泡沫，才能继续更好地发展。
　　在1929年10月29日，美国爆发了席卷整个西方世界的大股灾。在股灾爆发前一个星期，有一个银行家在路边擦鞋，擦皮鞋的人一边给他擦鞋，一边跟他大谈股市如何赚钱。回到家他想，连一个擦皮鞋的人都知道股市能赚大钱了，这股市不是太热了吗？难道不是存在太大的泡沫了吗？还可能有其他钱进来吗？于是他当机立断卖出手上所有股票。在这场股灾中，只有他这样的少数人幸存下来。现在中国的楼市与这有点相似，你会发现人们到处在谈论房子，那是不是已经严重过热了？是不是这就是泡沫破裂的前奏？当一样事物吸引了所有人的目光的时候，你就要当心了。
　　所以，正如曹建海分析，2010年的房价大有可能会是出现拐点的一年，愈演愈烈的房地产市场可能在2010年开始走向平稳和冷却。
　　叩问房地产：商品房供不应求吗？
　　身揣百万巨款，却仍然接受着房地产销售人员的冷漠对待，这或许是每个买房者都曾经历过的事。在这看起来是卖方市场的地方，销售者似乎成了主宰一切的上帝。之所以会出现这种现象，其根源就是所谓的商品房“供不应求”。这也导致了购房者们对不断攀升的房价既有心怀不满却又无可奈何的心理。购房者们往往会以为中国人口数量如此之庞大，土地资源如此之有限，因而在楼市上出现这种供不应求的现象也是理所当然的。书　包　网　txt小说上传分享

叩问房地产：房价还会涨吗？（4）
但是就好比我们把裹得严严实实的香蕉一层层地剥下来，会惊奇地发现，原来那个相当大的供应之间的缺口其实并不存在，或者说是并没有像开发商所宣称的那样严重。下面一组数据会告诉我们这其中到底发生了什么。目前在上海房地产市场上，拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅性质或含有住宅性质用地的项目，其可建面积达万平方米，而整个2008年上海市商品房住宅预售登记面积不过1560万平方米。即使在2008年，据建设部统计，全国空置房面积达到了亿平方米。所谓空置，按照国家统计局解释，就是指商品房竣工后没有售出或出租的。如果按照国际上的空置率概念，还应该加上存量房中未被使用的部分。假设2003年及以后销售的商品房中有20％属于投机性空置部分，则在亿平方米之外，还有亿平方米的存量空置房，两者相加为亿平方米。这个数字相当于2008年全国商品住宅销售的倍，竣工量的倍。如若考虑到2008年未完成项目以及2009年新开工项目，我们甚至可以说我国的城镇住房目前面临严重的过剩局面。
　　试想，如果那些闲置土地能够盖上房子，空置房能够推向市场，住宅市场的供应量又将是什么样的光景？百姓买房又变成怎么样？
　　由此可见，房价不断飙升的一个重要因素是囤地和捂盘。虽然在法律上规定，对开发商2年未开发的土地政府能够无偿收回，但在具体操作过程中，由于地方政府与开发商之间的利益联系，这一规定并未严格执行。另外像2009年底国土资源部等五部委联合下发的通知中，明确开发商拿地“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”，该政策被视为打击囤地的重拳。但是，由于地方政府与开发商之间的利益趋同，该政策也无法得到有效的实施。这导致的结果就是开发商肆无忌惮地囤地，不断刷新各地“地王”的记录。SOHO中国董事长潘石屹曾坦言，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。对待已经建成的商品房，开发商们则采取捂盘的方式囤积居奇、待价而沽，限制推向市场的楼房数量，故意造成供不应求的严峻形势，从而推动房价上涨，获取更大的利润。囤地问题主要是监管执行不严，在对待捂盘问题上，则表现出定价机制不够完善。现有的政策允许开发商随意定价，却没有相关物价部门的核定。其中开发商最常见的手段则是在发放房屋预售证时，对房价加以限定，只允许涨价而不允许降价。
　　从需求一方来说，虽然中国人口数目庞大，对房子的需求旺盛，但并不是每个人都有购房的需求。其中很大一部分人本来是有住房的，或者是可以在自己的宅基地建房；而有些人由于自己的收入与房价相差实在太远而并没有打算购房。其实，购房者主要是中等收入及以上的年轻人。这样，购房者数量就相对较小了。
　　因此目前开发商所宣称的供不应求，其实只是在大肆囤地和捂盘背景下的“紧缺”，事实上，若是把这些空置的商品房或者土地开发后投放市场，现有的购房需求是可以得到满足的。两者综合起来，如今宣扬的供不应求的形势还很值得商榷。
　　

叩问房地产：高房价由谁来接？
高不可攀的房价，似乎早已经成了年轻人步入社会的一道难以轻易逾越的壁垒。在经历了2009年一年的飙涨之后，这种倾向越来越严重。当我们把高高在上的房价与自己微薄的收入一对比，也只能空自嗟叹。国家统计局不久前公布的房价数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平，其中涨幅最大的5个城市是：海口、三亚、温州、金华、广州。上海、北京、杭州等一线城市市区均价已经突破3万元/平米了，创下历史新高。深圳楼市在3月份最快回暖，关内价格已经逼近4万元/平米大关，北京、上海紧随其后，成交速度大大加快，交易量也放大了。甚至于北京郊区通州的房价也早已突破2万元/平米，直奔3万元大关，这种涨幅已经难以用“疯狂”二字来描述了，以至于有网友戏称，“跑不过刘翔，跑不过CPI，更跑不过房价”。
　　按照市场规律，推向市场的商品房作为一种商品，必须具有满足人们需要的使用价值。而房子的主要使用价值则是用于居住，它不同于纪念币、邮票等物的稀有性而具有收藏价值，也不同于股票可以便捷地买卖，因而房子的投资功能并不是其主要方面。如果市场上没有足够的居住者购买这些商品房，房地产商由于不能及时让渡手头的产品，获取价值补偿，那么他们的资金周转很快就会出现困难，这是他们最不愿看到的。
　　开发房地产的投资是庞大的，任何开发商不可能完全凭借自己的自有资金来完成这个浩大的工程，一般都会向银行申请贷款，这就使他们不得不定期向银行偿还贷款利息。资金周转如果出现困难，则很可能会致使房地产商陷入极端不利的境地。因此，当房价高得完全超出居民的承受能力，导致市场“需求疲软”时，房地产商由于无法及时回笼资金不得不采用降价促销方式，如此通过在房地产商和购买者之间博弈，从而促使房价维持在一个相对稳定和正常的价位。
　　当然，也存在着另外一种可能，房价的高涨，加上开发商甚至某些地方政府故意散布一些消息，比如房子供给相当紧张等，制造市场恐慌气氛，从而刺激居民和投资者不惜代价非理智地购买房子，推动房价。这就像以前粮商为了提高粮价，故意散布战争、粮荒等言论，迫使广大平民加入争抢购粮的队伍。2010年，房价涨幅再创新高，但购房者的热情并没有因此而减少，成交量也一路飙升。如北京在2010年4月开盘的楼盘均价已经将近3万/平米，在3月份的基础上继续上涨将近20％。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对北京中原房地产经纪有限公司等15家重点房地产经纪公司调查显示：一季度，15家被调查单位的二手住宅成交20556套，比上年同期增长15％；其中，3月成交13268套，比上年同期增长40％。许多地方甚至出现了抢房热，房地产市场上量价齐升，共同把房产业推向了繁荣。
　　但是，从客观上来看，这种“追涨风”并不能持续长久。居民收入与房价差距，以及两者涨幅的差距，时间越久，对居民购房者的压力就越大，总有一天，会走到他们无法承担房价的那条底线。2009年的购房狂热之下，又包含着多少无奈。据央行公布的2009年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，有超过六成（％）的城镇居民认为，当前房价高并且难以承受，只有％的居民认为当前房价可以接受或满意。同样，根据新浪乐居工作室和零点研究咨询集团联合发布的2009年第三季度《中国购房者信心指数研究报告》亦与央行调查结果相吻合。后者在针对白领阶层进行的购房心态调查中发现，白领虽然看涨房价，但对成交并不看好，购房意愿低迷，而金融危机的出现，使白领阶层实际收入与预期收入下降，更令他们无力追涨。如果某些主体无视这一种存在，为了自己的眼前利益，或者完全寄托于明天的房价还会继续上升，如同追涨股票一般，一味高价购地投资建房，一味推高房价，等到购房者疲惫心态完全表现在行动上时，产销之间的脱节必然不能避免，到那时，又有谁来接这个滚烫的山芋呢？
　　在购房者当中，当前投资者的比重已经占到了三分之一。房子，只是作为升值获利的手段，并非用来居住。因而，他们是希望房价不断上涨的，如同在股市中一般，这样才有获利的可能。但是，他们对于购房，终究不是像一般居民那样具有刚性需求，在整个购房大军中，他们也并非是稳定的占绝大多数的购房者。当房价升到一定的程度，在起始，他们也会出于获利的目的购买一部分商品房，但由于没有大量的居民购房者来购买，结果高位入手的房子无法转卖出去，如同在股市上高价进仓的那样，没人来接盘，到那时，要么任由房子搁置在那，要么只能一再降价以求收回一些成本。自然，当处于这种情势之时，其他的投资者也不可能再来投入楼市，来接手这个完全虚高的房子。也就是说，单单靠投资者集团之间互相倒卖，而没有广大具有刚性需求的购房者的参与，是不可能将房地产支撑下去的，总会在某个点上出现停滞，然后崩盘。
　　这还单单指那些真正投资建房做房地产的，当房地产市场繁荣之时，很多开发商、投资者所倒卖转手的，并非是完完整整的房子，很多只是一块地皮，有的仅仅是一个土地开发项目。在上个世纪九十年代初海南房地产繁荣之时，有些土地项目甚至被加价转手20次以上。这种虚假的繁荣，终究会走向没落。当政府鉴于形势不得不收缩信贷规模，提高利率时，由于没有后继资金支持，这种繁荣很会就成了被捅破的泡沫。
　　面对悬高的房价，普通居民只能望洋兴叹，投资者要么深陷其中，无法自拔，要么作壁上观，敬而远之。再加上银行信贷紧缩的压力，结果，没人来接手的楼市就成了一种空中楼阁般的幻影。随之而至的，则是整个楼市的崩盘。
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叩问房地产：房地产中的泡沫有多少？
所谓的房地产泡沫，一般是指由于过度投资，房产供应量大规模上升；同时，由于市场上的投机行为，使得房价飙涨，远远脱离实际成本，超出居民的购买能力，导致商品房滞销。由此，房地产商、投资者无法在短期内出卖手中的存货，导致资金不能及时回笼，造成还贷困难，进而影响银行的坏账率，波及银行业等其他行业。
　　在讨论当前房地产是不是存在泡沫之前，我们先来看看在房地产中的投资量。2009年是楼市暴涨的一年，房价不断上升，以及市场上对未来房价普遍的乐观预期，使一个“头衔”频频出现在我们的视野之中，那就是所谓的“地王”。如同当面包成为市场上抢购的对象时，面粉自然会水涨船高一样，楼市的繁荣也带动了地价的大幅上涨。
　　2009年9月，绿地集团以亿元的价格，拿下上海徐汇龙华路1960号地块，楼面价格27231元/平方米，溢价率111％，刷新上海地王纪录，距离长风地块以70亿元“身价”登上地王宝座，才短短20天。
　　同月，杭州绿城集团在苏州以61亿的天价拿下了苏州金鸡湖大道沿线两个地块。他们先以36亿的总价拍得6号地块，楼面价28057元/平方米，在随后展开的7号地块竞争中，绿城又以总价25亿一锤定音，楼面价20075元/平方米。
　　10月，中海集团与九龙仓联手，一举刷新3个多月前保利拍下的鸿恩寺地块的亿元的地王纪录，以41亿的天价一举斩获重庆江北嘴CBD江北体育公园一开发地块，豪取2009年重庆新地王，而且这个价格也刷新了2009年6月30日广东珠海的中化方兴公司竞得北京市朝阳区广渠路15号地的亿元的地王纪录。
　　11月，北京顺义大龙地产叫价亿夺下天竺22号地，楼面地价接近3万元/平方米。
　　在对高房价的一片*声中，北京又涌现出新“地王”：
　　2010年3月15日，两会刚刚结束。经过84轮现场竞价，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司，以亿元的总价，拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，折合的楼面地价高达每平方米27500元。之后，北京中信新城房地产有限公司经过64轮竞价，以亿元将大兴亦庄住宅及商业项目地块拿下，楼面地价超过每平方米17000元。
　　几个小时之后，远豪