博煮楼市-第11部分

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　　于是，朋友去找物业公司，物业公司说房屋质量问题应该找开发商，开发商说应该找施工队。交涉时，开发商代表说：3800多块钱，还能买到什么样的房子？朋友气愤地说：你刚才说什么，你敢再说一遍？那开发商代表识趣地闭嘴了。
　　这是经济适用住房，开发商还是国有企业北京建工集团房地产开发部，施工单位也是建工集团下属公司。
　　10月底是交房高峰期。另一位朋友也去收房，是北京另一家国企北京首开集团在地铁沿线开发的一个商品房，70余平方米，一居室。四面墙壁没有一面是规则的，“故意设计都很难设计成这样”；客厅阳台还被切去1/4，堂而皇之放上了外挂空调。
　　这两套住房的户型面积大致符合某项规定的要求：建筑面积　90平方米左右或以下。
　　高层住宅，两居室，90平方米——假如宏观调控有关90平方米、70％的规定得以严格贯彻执行，这可能是未来几年中国城市住宅的主流户型。想到这里，我突然对住宅的未来充满了悲观。
　　在不少城市，90平方米即意味着中低价商品房、经济适用房、限价房（上海还有一种配套商品房）。我不知道政策部门对限价房的准确定义是什么，但既然要限价，地产商的利润就要受到限制。地产商若想追求更高的利润，就会压榨下游产业的企业，譬如施工企业和装修企业。施工和装修企业要想取得利润，恐怕只有偷工减料，以次充好。
　　在很多地产商的心目中，中低价商品房、经济适用房、限价房就意味着质次价廉，建工集团的那位先生只是不小心道出了他们的心里话。也就是说，刚交付的新房子，墙皮大面积脱落之类，在他们看来是很正常的。
　　倘若如此，前景就颇值得担忧了。90平方米以下户型将成为市场主流，其中相当一大部分是具有政府保障性质的住房，如果按以上建工集团的逻辑来建设，20年以后，不，也许10年、8年以后，这些房子就会变得很过时、不好用、难改造，甚至面临被拆除的命运。
　　这并非杞人忧天。很多城市，80年代建设的房子，无论是功能、格局，还是管道、设施，就已证明是非常过时的产品。两年前，北京一位地产商用手指在地图上划了一圈跟我说：我根本不担心北京没地方盖房子，二三环边上*十年代的这些房子，很快就要拆啦。这句话曾经深深地刺痛了我。但我想，她说的是事实。拆除这些粗劣的建筑，也并不令人可惜。而且，现在看来，我们一直在源源不断地供应这种劣质建筑，80年代、90年代直至2006年10月31日……
　　90平方米之于中国房地产市场的挑战，并不止于能否设计出三居室来。更重要的是，住宅设计是否人性化，居住是否舒适，格局是否合理，功能是否齐全，若干年后是否可以改造？而这几个问题至少1998前就已提出了，但似乎没有大的改观。也因此，中国房地产难以走出建设与拆除的恶性循环：1987年建设的房子在2006年拆除，2006年建设的房子可能在2012年就要拆除。
　　有人说，90平方米、70％的规定，将逼迫地产商不得不进行产品创新。但是，我听到的消息是，虽然也有万科等少数几家企业已着手研究小户型产品的创新，但更多的地产商却是在苦苦钻研如何规避政策监管，以使自己成为那少数的30％。我们怎么可能期望这样的地产商能做出90平方米的好产品来？
　　我不为中国地产感到悲哀，我只为被90平方米框定的70％的人生感到悲哀。
　　

葛东昀：中国房地产拿着钞票奔跑
（2009…08…10　14：35：52）
　　//blog。sina。/s/blog_48b934d20100e4jt。html
　　这是一场奔跑，如果一定要用一句话来形容目前的情势。
　　买房人手里攥着钞票，奔走于期房楼盘与二手房之间，用平生最快的速度做着一个标的涉及至少上百万元的决定，为的是在房子稀里糊涂再涨几个点之前买到手，因为他们听说“通胀啦，房荒啦，房子下半年还要涨啊。”
　　中介们手里拿着买房人拱手送上的钞票，如同自己的钱一样踏实，他们无需太多脚上奔走，舌头在嘴里多跑几圈，买卖合同就签了，中介费一律不打折。但他们得与时间赛跑：这轮行情不知何时就过去了，2008年直到前不久的中介惨状仍历历在目，当前趁着“好光景”必须加把劲；他们得和同行赛跑：这一秒你刚和买主谈完，下一秒卖主电话说“人家能给我多卖10万，不给你们了”。跑过时间，跑过同行，跑过卖家加价的速度，这是此刻中介在做的事。
　　大房企们手里握着重金，从兢兢业业销售而来，或从银行授信而来，或从股市圈钱而来，或从4万亿分羹而来，争相奔跑着砸向土地市场，用情愿或不情愿的高价砸出了一个又一个新地王。坊间用各种各样的思维分析着房企的心态，说法众多，但事实只有一个：上半年的销售奔跑已经逆转成“捂盘”嫌疑，演变成了今天的“销售越慢越好，拿地尚需努力”。
　　银行们用争先恐后的速度发放完了2009年约七八成的计划贷款额度，担心坏账、赔本的概率基本忽略不计，因为他们的授信对象足以让他们信心满满，即使出了问题，也总可以找到“兜底”的：政府土储中心，大型央企、国企背景房地产集团或大型央企、国企集团下的房地产企业，大型上市或非上市民营房地产企业。
　　这一切都与中国用巨大的国家投资拉动经济的策略显效同步，中国也用行动兑现了“先于全球经济复苏”的诺言，跑过了世界经济大势。前两年有一本畅销书，名叫《拿着剪刀奔跑》，当笔者凝神苦索现在的形势，想找一个贴切的表达时，偶然撇见了书架上这本书的书名，灵光一闪套用了过来，“拿着钞票奔跑”，真是感觉再贴切不过了。
　　从上到下，从国家到民间，跑步花钱“蔚然成风”。所谓“经济危机”实质就是信心危机，人人不敢花钱了，自然经济停滞不再运转。而现在的局面真是令人欢喜，人人跑步花钱，这就是危机解除的标志，钱流动起来了。
　　可是，喜时尚需忧：在一个循环的经济体中，多赢的局面或是可以实现的，而全赢的可能性几乎为零。拿着钞票奔跑的主体们，谁都想跑赢大势，如同一场赌博，都想在这一轮形势走回调路线之前跑完整圈，谁会是最后的赢家？谁又是输家？总有结局的，除非经济体一直绝对健康向上，那就可以一直跑下去，接力不断。是否有这样的“除非”存在？
　　这一波的经济复苏是经济刺激政策的成果，而刺激导致的通胀预期又加剧了复苏走向“假象繁荣”的速度，如果说缓慢而有节奏的复苏是成熟经济体此刻的正常表现，那么中国楼市此刻的亢奋则是“假象繁荣”的表征之一，我认为也是现阶段中国经济体的必然表征之一。
　　从需求看，这次的需求突然膨胀式发作，先导是投资，紧跟着是投机，他们对于通胀及经济反弹感受最为敏感。随后，百试不爽的羊群效应出现了，刚性需求从试探最终被迫走向跟风，从而撑托起涨势预期下的楼市。从供给方看，一旦需求形势反转，土地供应开始放量了，地价开始上涨了，地产商开始涨价了，二手房中介开始强化房价上涨信号了。双方共同作用和推波助澜下，楼市暴涨态势出现了。于是，目前政策监管层面的收紧风出现了，先是严查房企违规，后是信贷、货币政策或转向，再是严查税收，甚而主管部门打起地价、房价战。
　　这个过程似曾相识吗？是不是每轮房地产调整均大致如此？如果是，如何解释？可以解释的或许是，一个问题不断重现，那必然是“病根”尚未解决，那么上述“绝对健康向上”的“除非”是不存在的。
　　那么，拿着钞票奔跑的主体们，在可以看到的未来内，总有输赢的。而从有限的经验主义来看，按照搏傻理论，买房人需时刻警惕着，因为没人替你埋单，当然骗贷除外（不要忘了骗贷找银行埋单的副作用是，违法）。
　　

赵炳杰：小心你是投资最后一棒！
（2009…07…02　16：35：59）
　　//blog。sina。/s/blog_493a1f290100eelw。html
　　2009年本来应该是个好年景的，不过，最近显然出了不少“人祸”：火车撞了、大桥塌了，快盖好的大楼竟然倒了。。。
　　我总记得我妈说的一句话：“人不能作（zuo平声），人作有祸”。
　　最近房价疯涨也就算了，不明白为什么开发商们又玩命地开始抢地了。半年前那一片愁云惨雾、心里没底，刹时间就变成如火骄阳了。这世界真是变化快啊！
　　最近在跟一个朋友聊天时，她跟我说，还是要买房，没需要买一套放在那里升值呗！我听后哑然。
　　记得2007年股市突破4500点以后，我身边的小同事们，特别是那些刚刚拿了佣金的销售员们，纷纷开始炒股，上班时间接待客户的热情比不上对股票行情的探讨，大家每天都高兴地互问一句：“今天又赚了多少啊？”那时我就觉得苗头不对。
　　后来我转去做别的项目。。后来再见到原来的小同事们，没人再提股票了，那成了大家的“隐痛”，辛苦赚来的钱几乎全部蒸发，一切从头再来。就那样熬着，直到现在差不多快两年的时间了。
　　而今，股市终于又站上了3000点了，这一路高歌猛进一定又催生了一批“富人”。而那些好不容易解了“套”的，不知道还敢否继续在里面淘金，是不是会把积累的财富转移到“不动产”来呢？
　　不过，“全民投资”是最危险的。
　　我不得不提醒各位，房地产在所有投资品中是流动性最差的，不易及时变现。如果手头有足够的钱没处花，那么当然可以通过房地产来固化，从而躲避有可能发生的通胀；但是如果是如我这般的工薪族，如果还需要大量贷款来买房，请千万谨慎！
　　在这里先帮想投资的人算一笔帐：
　　查了一下东三环一居公寓房的租金报价在3500元到4500元之间；我们暂且按4000元计算；目前东四环外百子湾区域里的新房售价普遍在15000元上下；以一居60平方米计算，一套一居总价在90万元左右。以4000元/月净租金收入（没扣除物业、取暖、税费等），年投资收益率为×12/90=，也就是说差不多要20年可以收回投资。
　　但这是相当理想的状态。每月能租到4000元的一居室如果现在还能以15000元的单价买到，我们可能都得念阿弥陀佛了。
　　我们只能赌那些高价拿了地的人会以更高的价格销售他们的楼盘了，这样，如果我们现在买房子，再过两年应该就可以翻番了。
　　但，这只能是赌！
　　这样的价格有多大的支撑呢？
　　在实体经济恢复之前，我们还有多少先富起来的人可以“捞”的？
　　投资总是有机会的，只是千万不要去接最后一棒！
　　

蔡鸿岩：北京买房“八大傻”
（2009…08…05　00：22：14）
　　//blog。sina。/s/blog_475ba2990100ed44。html
　　20世纪90年代，北京曾有过吃饭吃龙虾、购物去燕莎之类朗朗上口的消费“四大傻”流行语。时下楼市再入疯涨期，买涨不买跌的购房人有许多是慌张入市，盲目跟进，动辙数百万投资买一套房，但看上去就像“傻冒儿”一样乱去投资。本人根据亲身接触的一些买*例，总结出购房“八大傻”，以提醒正要买房的兄弟姐妹们千万别拿自己的钱不当钱，乱拽给比你还无知、无脑的开发商，充当他们玩耍资本、冲拼“首富”的垫底炮灰。现将买房“八大傻“归纳如下，请诸位按自己的想法对号入座，看看是否冒过傻气。
　　第一大傻：看价不看房，买房“不差钱”。全国有钱人都来北京买房，就像《大腕》中说的那样“只求最贵，不求最好”，专挑贵房子买，所以也就有开发商专门琢磨如何忽悠这些外地“老冒儿”。隔一条马路，价格愣高出万元也有人买，品质还不如便宜的楼盘好；
　　第二大傻：买贵不知贵，道具当“豪宅”。北京相当多“不差钱”的买房人一掷千金，就知道买豪宅。殊不知豪宅与贵族一样，同样讲究血统。“出身”专长建造豪宅的，能打造出传承百年的经典建筑，工艺精益求精。但如果没有经验的，有可能只有外壳装一个迈巴赫的牌子，里面可都用的是生产农用拖拉机的技术和配件。因为卖“迈巴赫”的以前就是生产手扶拖拉机的；
　　第三大傻：明星当爹妈，智商超低下。近些年有许多“乡下人”进城买房，市场不了解怎么办？看谁有名就买谁。其实不只是地产圈里的人都知道谁的房子能买，谁家的房子打死也不能买，稍了解点房市的人最起码知道哪家开发商“实诚”，哪个开发商喜欢偷工减料，工程质量难有保证。地产圈有不良的风气，许多开发商喜欢在媒体上露脸进行炒作。所谓名人、名盘、名企等之类媒体炒作出来的明星，其实恰恰是个驴粪蛋儿——表面光。一些傻大款买房就认得明星，楼盘品质、合同约定等一概不知，这客观上又助长了开发商更大胆的欺骗，使市场烂盘屡禁不绝。
　　第四大傻：投资买商住，不识真面目。以前已有无数先烈折在商住之上，偏偏至今还有人相信商住楼可以升值的神话。商住之“伤”，关键在于物业交用后，楼宇的物业管理将陷入彻底的混乱，物业价值因此而受到贬损，最终将会烂掉；
　　第五大傻：公寓交毛坯，睁眼听瞎话。听说有某一楼盘当酒店式公寓卖，但购房合同上交的却是毛坯房，而这偏偏就有人情愿去买，只因为“人家便宜”。这几乎是老鼠可以捉猫，自己明知道是骗自己的瞎话，为什么还有人去信呢？看来只有用人与家畜智商确实存在差异去解释了；
　　第六大傻：想好不想坏，销售往坑拽。有人去某个楼盘去买楼，看到离要买的楼很近的位置有一个高高的烟囱，心里打鼓迟疑。售楼小姐看出心思张嘴告诉他，烟囱马上就要拆掉，这位老先生居然就信了售楼小姐的话。开发商为卖楼可是无话不敢说的，这在20世纪90年代就已经不是什么稀罕的事，什么这里以后通地铁、有某知名学校、要建公园、是水景公寓之类的允诺说起来全都一套儿一套儿的，买房人大多数都心甘情愿把售楼小姐当作规划部门的政府官员，将卖瓜人吆喝的话信以为真，最终让自己吃亏上当；
　　第七大傻：便宜房投资，花钱买难受。这种“傻人”一般是穷人居多，认为只要房价低未来就有上涨空间。事实去看，北京远郊区确实新房售价非常之低，而且随市区内房价上涨也在上涨。但这种上涨往往是缺乏二手市场的支撑，二手房价水涨船高，但却有价无市。要记住，房地产投资铁律——第一位置，第二位置，第三还是位置。边远地区虽然房价低，但上涨却很难。何况北京是摊大饼式的城市扩张，越往外走，土地供应量越大，地价房价想涨上去，可是会是城内价格上涨时间的n次方，投资想要有收益又谈何容易！
　　第八大傻：贪图小便宜，住了才后悔。有“傻冒儿”甚至傻到开发商送一张电影票就决定去买一个总价上百万的房子。几乎所有的人买房时都有“贪便宜”心理作祟，但有经验的投资者绝不惟价格是从，更不会因为一点小小的促销花活儿就被打动下定买房。决定买不买房一定去看开发商过去投资楼盘的品质，看楼盘的产品、物管、交楼的标准，甚至售房面积的核算计价