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大道当然:我与万科2000-2013-第2部分

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    与张謇相比,王石及他的朋友们,不再以企业家的身份为耻,视之为正当且有荣誉感的职业,并探寻“企业家精神”;与荣氏兄弟相比,王石及他的朋友们保持与政府的对等及“一步之遥”,不再视自我为政府的依附及寄生物,并能够以更积极和现代的方式参与社会重建。这一景象,可谓最近十年,中国社会最重要的公共事件之一。

    王石这一代人,少时贫瘠,青春荒芜,及至壮年,才守到雨霁云开。日后他们遇到的每一件事都不可思议,都超出以往的经验值,他们的成功几乎都凭借无畏的勇气和对秩序的破坏,对命运的西西弗斯式的嘲笑构成一代人共同的姿态。然而,他们中的绝大多数人并没有意识到,破坏的终极很可能是对破坏的坚持,若没有新的建设,破坏本身将成为新的破坏的开始。三十多年来的中国,正是极端功利主义的成功,也是新的诅咒与报应的生成。就这一代人而言,荣誉与财富如同两根木棒,架于他们的脊背之上,便就成了“名利的十字架”。它能够带来的快乐并不如旁人所看到的那么多,相反,它沉重而累赘,久而久之,竟是生命的负担。

    王石能够从芸芸草莽英雄中抽身而出,能够在万科高速扩张之际提出专业化的原则,能够在盛年之时让出总经理职务,能够摆脱商务事宜去登山攀峰、去投身社会公益,以及后来能够独身游学于美欧名校、思考更为抽象的人文命题,在很大程度上,也许正是得到了疾病的启喻和对自我身份的焦虑。

    我至今记得很多年前审阅王石书稿时读到过的那段文字:“1978年4月的深圳,怒放的木棉花已经凋谢了。路轨旁抛扔着死猪,绿头苍蝇嗡嗡起舞;空气中弥漫着牲畜粪便和腐尸的混合臭气。我正在深圳笋岗北站检疫消毒库现场指导给排水工程施工。”

    在南方小镇深圳,这位叫王石的27岁文学青年枕着一本已经被翻烂的《大卫·科波菲尔》,睡在建筑工地的竹棚里。然后,他醒来,行走,挣扎,一路远足至今,仍在走向新的不确定。
第6页 :2001 年 新路   开年好兆头
    2001年新路

    开年好兆头

    元旦,站在深圳最高峰海拔980米的大梧桐山顶,鸟瞰世界第四大集装箱港盐田港,狭窄的海湾对面,青葱翠绿的山脉,已是香港界。

    停泊在港口一侧的“明斯克”号航母清晰可辨。全国伞友聚集梧桐山,定点飞行降落明斯克航母甲板,迎接新年的到来。

    21世纪究竟始于何年?这一简单问题在全世界争论不休。一派从习惯角度出发,认为2000年是新千禧年的第一年,而另一派则从历法角度出发,认为21世纪始于2001年。对商家来说,两个年头都是推销商品的好噱头,对飞伞发烧友来说,则不过都是翱翔天空的好机会。

    飞行甲板上摆满各型退役战机,十分逼仄,又散落游客,要安全降落到甲板上又不影响游客参观,难度相当大,弄不好会降落海里。包括我在内,许多伞友选择降落在码头的空操场上。__

    下午4点活动结束,无任何意外发生。开年好兆头!

    “明斯克”号航母是苏联基辅级航空母舰的二号舰,排水量4万吨级,1978年服役,驻港符拉迪沃斯托克。苏联解体后,“明斯克”号由俄罗斯拥有,但由于俄经济恶化,1993年即宣布退役。1995年底,“明斯克”号被韩国大宇集团买下,后来又转卖给一家中国公司,2000年被改建成军事主题公园,即深圳的“明斯克航母世界”。
第7页 :创建中城联盟
    创建中城联盟

    1998年,时近年末的亚布力滑雪场。晚饭在当地老乡热炕上,我、冯仑、葆森三人盘腿而坐,矮桌上摆着可口的小鸡炖蘑菇、蘸酱菜,一瓶土酿山葡萄酒。

    酒过三巡,冯仑和葆森提出:“明年你就要不当万科总经理了,我们给你找点事儿干,召集各大城市的大开发商,组织起来,目的:相互沟通相互学习。”

    很好的主意。

    这一年,中央决定实施住房改革,明确住宅产业“作为经济增长点”,随之,民营企业在住宅市场所占的比重越来越大,无论是销售面积还是开工面积。民营企业已经成为市场主体,1999年占到市场的60%,而国企的份额由原来的80%强下降到40%。

    我预计,以多种成分构成的民营企业的市场份额将进一步扩大,而国营的比重继续萎缩。然而,由于全国各地区住宅商品化程度不同,国企和民营各占的比例也有很大差别。比如北京市场,还是国企集团占据主流市场;而在个人购房率超过90%的广东和以上海为龙头的长江三角洲地区,各个城市排前十位的开发商中,民营的比例占到70%。

    机制占先的民营开发商已经成为市场主旋律,但仍受制于企业规模小,资源分散,导致效率低下,与其资金密集的行业特点极不相衬。

    互相学习,取长补短,是中国新兴房地产开发商不约而同的入行方法。但企业和企业之间,毕竟是有信息壁垒的。如果有一批比较优秀的开发商来共同搭建平台,促进会员之间的信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作,既能够达到资源共享、扩大规模的目的,又能够联手促进本行业的健康发展,何乐而不为呢?

    举万科在上海开发的西郊花园的例子。由于缺乏开发别墅的经验,车库的进口位置设计不合理,车子要倒三次才能开进车库,原因很简单:设计人员没有开车的经历,设计的车道是自行车的转弯半径。然而,万科犯的错误还在一再重复。2000年初,以1999年为例,中国内地房地产开发企业的平均资产规模不足5000万元,年均开发规模不到1亿元。在沪深两地交易所,近40家房地产上市企业,年营业额平均也仅是5亿元,而上市家电企业的平均营业收入却达到40亿元,是前者的8倍。同香港的同行相比,差距就更大了。

    就市场占有率而言,香港前九家的市场份额为80%,日本积水物产的市场占有率达到29%;而在中国内地,市场化程度相对较高的上海,市场前十家开发商的市场占有率加起来也只有23%,深圳还不到20%。
第8页 :
    我到南京参观一处新开发的别墅小区,汽车不能直接拐进车库的毛病仍没有改变。在经验信息交流方面,开发商仍停留在互相参观样板间、比葫芦画瓢层面上。是时候有所突破了,加强行业资讯交流,避免重复错误,降低信息交易成本。组织名称有想法吗?名不正则言不顺。冯仑回答:“最早合计的名称叫中国城市住宅开发商协会,或者是中国城市住宅联合采购协会。大家联合开发,行业自律,区别于传统的行业组织。后来还是觉得叫全国房地产策略联盟好。”显然,两人早有预谋。我接受了。

    第二年5月18日,冯仑、葆森和我三人相聚广西北海。安静的海滨小城,延绵数十公里的细沙软浪,无事打扰,静下来讨论联盟的可操作性。在90年代初,这个小城的房地产热曾喧嚣一时,吸引了来自全国各地的天量资金。通向机场的宽敞大道,是当年修建的。进入市区,裸露生锈钢筋的半截子楼显得格外丑陋刺眼。临沙滩兴建的几百栋丑陋的别墅群,野草遍地,野狗出没。好在这一切不愉快的景色没有影响创建行业联盟的畅想。

    北海会议,三家企业达成共识,推动成立“全国房地产策略联盟”。设想很快得到北京华远、香港中海外、上海金桥、广州珠江投资、天津顺驰、重庆龙湖、成都交大、沈阳华欣等16家开发商的响应,也得到了中国房地产协会会长杨慎、副会长孟晓苏以及建设部住宅产业办主任聂梅生的赞赏。不巧当时一些地方闹“法轮功”,“联盟”字眼太过敏感,遂改称为“中国城市房地产协作网络”,简称“中城房网”,挂靠中国房地产协会城市开发委员会。“中城房网”这个名字,还多少有点赶网络时髦的意思。

    12月2日,“中城房网”在北京成立,我担任首任轮值主席,任期两年。半年后,“中城房网”迎来了第一件大事:在上海发起“新住宅运动”论坛。

    先后参与“新住宅运动”的,除了开发商联盟,还有吴观张、罗小未、许安之、崔恺、张永和等国内著名建筑师,汪丁丁、黄平、周孝正、杨东平、茅于轼、邵滨鸿、吴耀东、王明贤等来自经济学界、建筑学界、文化界的学者,以及建设部房地产司司长谢家瑾和建设部住宅产业办主任聂梅生。官方、业内、建筑学者、其他学科学者,一个奇特的组合。论坛影响力超出预期,500多位嘉宾到场,超过100名记者跟踪会议。

    论坛筹备期间,有政府官员和媒体记者一再问我,“新住宅运动”的目的是什么?
第9页 :
    我回答:“我们犯了许多错误,地产行业不能再糊涂混乱地发展下去了。但开发商很难看清自身的问题,所以我们先是邀请建筑专家,再是请出社会学家、经济学家,加入大讨论。”

    外界评论众说纷纭。虽然建筑学界、社会学界给予论坛正面回应,把论坛誉为“民间的、文化的、市场经济的”盛会,但也有的看法认为:“一群全国各地的开发商聚到一起谈文化,太可疑了。”商人无利不起早,搞一场声势浩大的活动,背后一定有利益诉求,要不是商业炒作,就是行业重大战略合并。

    不奇怪,“中城房网”,也就是后来的“中城联盟”,在当时是一个全新的事物,容易引起猜疑和争论。现在看,“新住宅运动”更像房地产行业的首次正式亮相,中国房地产行业发出了市场化宣言,同时又在外界的肯定和质疑声中认知和反省自己。冯仑和张维迎一次隔空对话,越发突出了这一层意义。就在冯仑提出质疑

    “为什么IT(信息技术)企业烧钱是高科技的高尚行为,而房地产商的赚钱举动就是奸商?”之后,另一次发言中,北大光华管理学院副院长张维迎令人意外地开火:“中国的开发商90%是骗子,其中30%是大骗,30%是小骗,30%是在不自觉地骗。”

    一石激起千层浪。这两句并非面对面的对话,迅速成为与会人员的热点话题。许多年后,提及“新住宅运动”,许多人还记得冯仑的喊冤和张维迎的开火。在随后的发布会上,身为轮值主席,我不得不回应这个话题。面对记者提问,我说了一个笑话:

    “有一回,一群开发商和建筑总包商一起坐船旅游。总包商每人都买了票,而开发商中只有冯仑买了一张票,查票时,开发商全躲进厕所里,冯仑伸出一只手来验票,通过了。

    “回程时,总包商商量说,开发商够狡猾,我们跟他们学。依样只买了一张票,上船就抢占了厕所。但开发商这次压根儿没买票就上了船,冯仑假装检票人,到厕所门外收了总包商的票,然后去跟检票员揭发:有一帮人躲在厕所里逃票。当总包商被揪出来罚款时,开发商赶紧躲进厕所,冯仑又从里边伸出一张票来。”

    我接着说,这就是90%的开发商,但我是属于剩下的10%的开发商,因为那班船我没上,跟万科的团队出国考察去了。

    台下一片笑声中,算是给这个话题解了围。但人们对开发商的质疑,以及开发商自身的身份焦虑,是无法就此消除的。就这样,中国房地产行业在热闹和质疑声中逐渐登上了舞台。
第10页 :为普通人盖好房子
    为普通人盖好房子

    2000年,“中城房网”在上海发起“新住宅运动”论坛。

    从狭义角度看,房地产开发商和其他行业的企业并无不同,目标都是追求利润最大化,但房地产开发商还有不同于其他行业的特殊属性,它们是城市文化建设的组织者。可惜的是,房地产开发商的第一重属性被社会误解,第二重属性则被社会忽略,也被开发商自己忽略。

    房地产开发行业规模大,上下游产业庞杂,广泛影响社会经济和人们的日常生活。住宅产品是价格昂贵的大宗消费品,又由于土地具有稀缺性、垄断性,在大多数国家,一谈到房地产开发商,人们都颇有微词,似乎房地产企业是暴利、没有信用的代名词。中国也不例外。20世纪90年代住宅开发盲目高档化、贵族化,浮华炫富的品味也加重了人们对这个行业的排斥。

    我曾在海南参观过一个别墅项目,为了体现奢华,别墅里许多设施都是双配置,两个厨房,卧室有两张床,洗手间有两个洗脸盆,甚至有两个马桶。我问为什么,回答:这是情人别墅,所以要好事成双。我心想,情人别墅可以有中西厨,可以睡两张床,可以同时刷牙,但不大可能同时上厕所啊,怎么会有两个马桶?再一问,回答:国外的房子都是这样的,配两个。我一听,明白了,国外的房子是一个马桶一个女性盥洗盆,咱们没看明白就抄,结果抄错了,说到底是对客户的生活理解不够。

    “新住宅运动”期间,我们请同济大学的罗小未教授给万科人讲授“外国建筑史”,在评价近十多年来中国城市住宅开发现状时,罗先生说:“姑且不谈个别粗制滥造最后不得不推倒的伪劣产品,即使有些被认为不错的也存在败笔。”

    罗先生认为的败笔是什么呢?她举例:“建筑形式宫廷贵族化、室内布置高级宾馆化”至于住宅单体,则是“欧陆式、古典式、英国式、威尼斯式,甚至是无中生有式。”

    许多开发商不认同罗先生的评价,但仔细回忆商品住宅市场所走过的路,认真看看城市新型住宅区的景观,我们不得不承认:罗先生的话虽然刺耳了点,讲的却是事实。商品住宅开发自觉不自觉地走进了浮夸、浮躁、盲目崇洋、标新立异的误区。

    整个80年代,中国内地城市住宅的主流还是福利房,此时,深圳、珠海和厦门等沿海城市的商品住宅市场悄然兴起。早期商品住宅市场面向的是哪些人呢?在“对外开放”和“让一部分人先富裕起来”的政策导向下,商品房客户主要是海外华侨、港澳同胞,以及游离于体制外的三资企业白领、民营工商业主及自由职业者。
第11页 :
    他们人数上只占城市人口的少数,而经济收入和消费能力上却远远高于城市的平均水平。显而易见,面对这样一个特殊的消费群体,住宅开发商的产品路线只能偏向高档或中高档住宅——万科地产的城市花园系列应运而生。到90年代中期,市场发生了天翻地覆的变化,福利房的主导地位让位给商品住宅,以1999年为例:商品房市场占有率超过85%,非商品房不到15%。随着市场经济的发展,越来越多人脱离体制,他们的工作、收入、福利、住房也都会通过市场化的方式解决。这些不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主是现在、未来住宅市场的主流消费群体,他们占城市居民的大多数,经济收入和消费水平为城市的平均水平。商品住宅从面向少数群体的“奢侈消费”转向普通人的“大众消费”成为不可逆转的趋势。但许多住宅开发商没有注意这一趋势,仍盲目开发高档、中高档住宅,导致城市商品房空置率居高不下。顺应住宅市场的变化,关注普通人,开发城市普通居民住宅,是新老开发商共同面临的课题。┘米┘花┘书┘库┘ ;http://w
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