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任我评说-第2部分
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任志强曾经在博客文章中引述法国戏剧大师莫里哀的话，“大部分人是死于治疗而非疫病本身”。而事实上，他自己也正陷入了这样的尴尬，他的绝大多数观点之所以遭到炮轰和被妖魔化，不是因为观点本身，而是因为他的表述方式。
吴晓波
原载于2008年3月10日《经济观察报》
此类观点不可取
2004年9月，某刊物上登了一篇文章——《土地资源要牢牢地掌握在政府手中》，我认为文中有许多观点是不可取的。
文中观点之一：将香港的土地收益与内地的情况类比，寄希望于土地收入成为地方政府的第二财政来源。
香港与内地是两种完全不同的财政体系。香港依赖于高额的土地收入支撑财政支出，实现了几乎以单一所得税为主的低税率制度。为什么香港能吸引大量的外资并成为世界几大金融中心之一？其重要的原因就是其税收政策中的低税率，并且这个低税率中还有大量不在香港纳税的离岸公司。税收无法保证香港特区政府的基本运行，于是香港用高土地收入转代财政支出，也才能在土地的高成本之下用税收优惠吸引外资。
而内地实行的是高税收制度，税收已使各种投资的成本高于维持政府运行的合理支出，高于全球的平均投资成本。目前内地能吸引大量的外资进入，一是对外资企业实行税收优惠政策；二是土地和劳动成本较低；三是众多人口的市场容量。内地企业不存在税收优惠政策，如果快速地提升土地的收益、加大生活与生产的成本，则不利于内地经济的发展。
投资者非常希望内地能在学习香港土地批租政策的同时，将其他税率降为与香港相同的单一税。试试看内地的财政是否能维持？如果我们的税收体制不改，有什么理由和香港的土地供给制度类比？把土地收益作为加大财政收入的做法并不可取，不懂的事就不要乱说。
文中观点之二：土地的增值收益不能再让开发商拿走，下一阶段就是要把开发商的土地收益拿回来。
我不知道为什么有人这么恨内地的开发商，要真不想让开发商拿到开发的利润，最简单的办法就是消灭开发商。这样就用不着发展市场经济，也用不着天天苦恼地想办法与开发商博弈，而是拼命地从开发商手中争利了。想让开发商投资干活，又不想让开发商赚钱，实在想不通。
中国现行的金融政策几乎让开发商拿不到土地的增值收益。发达国家的金融政策使开发商可以用各种方式融资，因此他们会成为不动产商，将大量的物业用于出租，并随土地和环境的改善取得物业的增值收益。而目前中国的开发商几乎全部是将房屋当做即时商品，一边生产一边销售，极少能产生大量的增值收益。开发商在取得土地之后到商品销售过程之间，除政策的因素和政府投资的环境条件改善之外，靠土地的升值增加的收入是少量的。开发商提前交钱取得土地，政府收取了出让金和市政费，难道不是用于改善城市环境、提高土地效益吗？
我们的土地政策规定，开发商在取得土地两年内不开发的可以收回，开发商不可能靠土地储备升值去发财。开发商在取得土地之后就开始计算土地使用年限，长存的土地会随使用年限的缩短而贬值。开发商在产品开始销售时就预交了土地增值税，政府用税收的办法调节和限制了土地的增值收益，开发商怎么能将土地增值收益都拿走呢？
某些人大约认为房价只能是固定的，政府在固定的房价中利用土地的垄断多拿了一些收益，开发商就会在固定的房价条件下少拿一些收益。岂不知当土地价格提高时，开发商和消费者对房价的预期将会改变，房价会随着土地成本的提高和市场预期的改变而浮动。
正是由于这种错误的认识，才造成了全国土地价格和房屋价格的高涨，才让房价与居民消费能力之间的差距进一步加大。
文中观点之三：政府拿土地收益作为搞土地一级开发的原始资本，并更多地用银行贷款解决政府土地储备。
我们可以算一笔账，土地的收益能否满足市场需求的储备量，政府有多少举债的能力，同时需要动用多少政府的部门与人力资源。因此，政府参与市场竞争一定是低效率的（否则就不用对国企进行改造了），一定是高成本的。
正是在这种政府土地储备的理论影响下，全国才出现了大量的违规征地、占地行为；才出现大量的土地征而未用的现象；才出现政府大量举债之下的政绩与形象工程。基础设施超前建设拉动的大量拆迁、征地行为，也形成了暴涨的消费需求，进而拉动地价与房价的暴涨。
如果可以用招标的方式放开土地一级开发市场，政府又何需动用土地收益和银行贷款去进行土地储备呢？按政府招标条件进行的市场化一级土地开发不就是政府的土地储备吗？
开发商很想用招拍挂的方式拿到土地后就盖楼，但事实并非如此。开发商拿到地之后还有立项、设计规划、开工招标等各种审批，大约要半年到一年的时间。一级开发商根本不可能比二级开发商更了解市场，更熟悉产品定位，更不可能比投资者更能创造优秀的产品。
文中观点之四：由政府进行一级开发中的拆迁，避免开发商损害群众的利益。
政府是保护群众利益的最后防线，因此，政府需要做的不是去委托或组织拆迁，而是应制定对群众的财产利益和生命安全有效保护的法规，并同时用法规保护投资者的利益。政府不是去拆迁，而是去监督市场中的拆迁主体最有效地执行政府的法规。当政府从具体事务中脱离时，才可能成为公正的裁判者和执法者，才能保证政府行为在无利益追逐条件下的公正性和可信度。
我不知道这篇文章是何人所作，但我知道其中的许多观点是与市场经济相悖的，许多观点是目前市场中出现大量问题的根源。我提出这样的看法是希望政府能正确地认识市场，并加强对市场的管理，而不是加大直接参与行为，这才是最重要的。
（2004年9月28日）
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历史不能倒退
2005年8月，央行从控制开发贷款和个人消费信贷的角度出发，提出了取消期房预售、实行现房买卖的建议，希望用一手交钱一手交货的现货交易方式，弥补银行无能力监管贷款和无能力控制内部管理的漏洞，转移风险的承担责任方。这一提议在社会上引起了巨大的反响，也对国际投资者产生巨大的震撼，一是误以为央行在代表国家核心管理机构发布一项新的政策；二是不知道中国的市场经济政策是否继续下去，或者将产生经济制度的倒退。
不到一周的时间，建设部做出了快速的反应，对央行的错误建议给予了坚决的回击，并明确地指出，不采纳央行的建议，继续执行现有政策。
交易方式是经济制度的特征（经济制度决定交易方式）。
商品交易的方式主要由两个因素决定：一是供求关系，或者说生产力发展的程度；二是经济制度，或者说是交易的背景环境。前者指没有一定的生产能力及对应的供求关系就不会产生交易行为，后者指没有某种交易的必要条件就无法进行某种方式的交易活动。整个社会的发展恰恰就是交易方式变化的历史。
自给自足的小农经济社会，没有货币、市场和交易行为，人们必须立足于自我生产以满足各种需求，最多是在家庭内部或组织内部进行分工。落后的生产方式决定着自给自足的经济制度，包括中国曾出现过的人民公社和大食堂。
当社会分工在一个局部内难以完成时，就在更大的区域内形成了生产与需求的交换。由于没有可以用于衡量等值的货币，交易首先按需求的程度和劳动产品的工作生产时间进行实物间的交换，包括劳动报酬的分配等都是以实物为基础。这种实物经济和分配方式不但在战争年代出现过，并一直延续到中国住房的实物分配，这种实物经济的落后交易方式严重制约着生产力的发展和经济的活跃程度，流通只是社会经济发展的附属品。
计划经济则是按人口生存和战争（维护政权）的需求，统一分配可动用的财力与资源，以满足基本需求的生产，再根据供给总量不足的生产能力，用平均分配的方式去限制和维持需求。货币必须随着票证而生效，成为特殊市场准入的附属品。秦始皇统一六国之后，首先要做的是货币的统一，让市场的交易成本与障碍降低，货币成为自由交易的基本与唯一条件。而在改革开放之后，中国的货币价值观才体现出来，才随着各种票证的取消而恢复了特定的功能。
信用经济则是在货币化的基础上实现的，金融的作用也是在货币信用基础上实现的，中国早期的票号就是这种信用经济的体现。有了信用的制度保障，才会超越一手交钱一手交货的实物经济，出现契约式的预期交易，才开始有了中国的资本市场，出现了期货交易、银行的存贷卡和借贷卡，也包括债券、信托、保险、网上交易等一系列以契约、信用为基础的经济活动和交易方式。中国经济也才因此能进入国际市场，用国际认可的交易方式融入世界经济。
央行的报告提出了从期房的预售退回到一手交钱一手交货的现房交易过程，表面看这是产品交易方式的改变，实质上则是社会经济制度的倒退，是取消契约和信用作为交易手段的市场产品销售的办法，是为防止银行风险而让历史倒退到一个落后的经济制度的建议。
中国是否因为股票市场的制度问题而取消资本市场呢？民航是否因为已售出机票的航班取消而中止机票的预售呢？中国是否因为出了中航油新加坡公司的问题就不再参加世界经济的期货交易呢？中国是否因为银行卡出现了各种问题就取消信用卡制度呢？
不管有没有预售制度，中国最终都可能实现现房预售，但前提必须是解决了供不应求的矛盾。现在相对较差的房子就在现房销售，这与是否从法律上取消期房预售制度无关。但如果从法律上规定不得用预售的方式进行交易，则是经济制度的倒退，是取消用契约与信用制度进行交易的一种建议。
商品在什么阶段销售本来是市场的事，任何预期的契约都同样会有契约的不完整性而带来的风险，但不能因为有风险而因噎废食。政府要管的是特殊产品的销售要具备一定的条件（如产品的生产能力、产品的技术标准等），并用法律保证契约的执行，或者说保证产品能如约完成并交付。银行信贷是一种债权、债务的关系，并非是交易的必要条件，就像有的开发商和消费者并不需要银行的贷款，他们全部的交易活动、交易方式和交易时间与银行的信贷业务无关，自然也就不存在银行风险的问题。
波音飞机不可能像电视一样放在柜台上现货交易，住房也同样会有预售制度，买不买是消费者的选择。政府要用制度和法律对交易各方进行约束，包括风险的承担。当社会经济制度发达或完善时，更多出现的不是实物经济，而是预期交易。预期交易才能以最小的投入实现最大的产出，并回避市场中更大的供求风险。
（2005年8月25日）
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暴利的解读（1）
房地产业在国民经济发展中发挥了支柱型产业的巨大作用，并在城市建设与城镇居民住房条件改善中发挥了巨大作用，但房地产业却被部分媒体和公众认为是暴利行业，成为被丑化的洪水猛兽。
没有人会否认房地产是高资金量、高风险与相对高回报的行业，但更多的人仅仅看到了房地产的高回报，而未看到其中的高风险，因此高回报就演变成在社会上引起巨大争议的暴利。社会人士所看到的仅是企业在市场上获得的高回报，并不知道这些成功是建立在残酷竞争中大量失败企业的基础上。当扣除所有的失败与亏损之后，大约任何一个行业也就都成了暴利行业了。
一、政策变化是最大的风险
房地产的高风险来源于政府的政策变化，1988年的全国楼堂馆所停缓建工作，让相当一批企业在强制性的命令面前倒闭。由于当时的企业几乎全部都是国有企业，因此并不为社会所重视。1992年之前，计划经济的价格管理并没有让房地产成为暴利行业。
1992年，小平同志的“南巡讲话”掀起了地产高潮，土地出让制度、市场化价格管理、准入门槛的开放给地产行业带来了生机，因此有大量的企业进入了地产行业并获得了暴利。但这种击鼓传花的做法并没有维持多久，1993年6月23日的调控让大批企业走入困境，海南等几个省市相继出现大批的烂尾楼和烂尾地。不管这一轮调控最终是软着陆还是硬着陆，在房地产开发的统计年鉴之中，最终的结果是导致1996~1997年全行业的亏损。
国家自2003年开始对地产行业的调控，关紧了土地与信贷的闸门，从对供给的限制到对消费的限制，从信贷到税收，至今尚未完结。也许我们还未能给这次调控一个明确的结论，但我们可以预见的是，必然会有大量的企业亏损与倒闭。
表2…1 中国房地产企业的寿命
年份 1986年 1995年 1997年 2001年 2003年
企业数 1704 33482 21175 51901 37123
从表2…1中可以看出，1995~1997年，中国房地产企业减少了12 307家，占36％，2001~2003年减少了14 778家，占％。
另有数据显示，1995~2003年，中国房地产企业的平均寿命为年，超过20年的企业屈指可数。
二、政策支持形成了高回报
1998年住房制度改革和银行信贷政策给房地产发展注入了活力，促进了房地产业的高速发展。因此在1999年之后，房地产业的利润出现了连续五年的高增长，大量的企业扭亏为盈，部分企业获得了“暴利”。
暴利来源于：（1）被全社会所憎恶的权钱交易，企业利用某些官员的权力低价取得土地，将权力转化成暴利；（2）在强制性招拍挂制度的高土地价格拉动下，非低价的划拨土地和相对低价的招拍挂土地产生了额外的利润；（3）由于调控政策限制了土地供给而加剧了供求矛盾，带来了房价上升的超额利润；（4）企业预见性地对土地进行储备使土地升值，政府大量市政基础设施的投入形成超额利润；（5）早期借用银行资本形成的超额利润。
这些特殊的收益都与政府的政策变化有关，当然优秀企业的特殊产品创造的额外利润则不是政策给的。然而少数企业、少数项目的暴利并没有改变全行业的利润情况，也没有使全行业成为暴利行业。原因在于，并不是全行业都分享了政策带来的额外红利，也不是全行业都成熟地同步发展。当好的企业借助好的政策高速发展时，有些企业才刚刚进入，尚未发展又遇到调控，有些企业由于自身的资金能力，仅仅借好的政策翻了身、扭亏为盈（见表2…2）。
表2…2 房地产行业利润
行业利润率（％） 自有资金回报率（％） 单个企业利润（万元）
1997
1998 …2
1999
2000
2001
2002
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