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别拿投资太当事-第7部分
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公寓，也有价格和租金相对比较便宜的合作公寓，而且，美国还有相当完善的住房保障制度，通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），这在一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾，虽然从2007年开始，由于次级贷款影响，美国经济出现了短时间减速，但房价却仍然岿然不动；最后，美国的贫富差距、城乡差距、经济发达地区和欠发达地区的差距不大，房价始终保持在绝大多数国民年收入的n倍（n≤7）之内，使得房价问题并没有出现焦点化，人们在辛苦奋斗几年之后，依旧可以拥有自己满意的住房。
【决策建议】
人们也总在房价涨跌、买与不买间徘徊。但在徘徊间，房价又在上涨。无论是我们接受，还是反对，房价上涨不仅是一个中国现象，也是一个世界性现象，只要城市经济在增长，城市人口在增加，房价就会上涨。因此，我们要理性看待房价问题，更要理智看待买房问题。
现在房价比较高，但仍有很多中年人，甚至年轻人，日夜奔波在挣钱买房或还房贷的第一线：无止境地压低生活标准，缩减生活成本，只为了能够买得到、买得起一套房子。应该认识到，买房子是需要量力而行的事情，没有这个能力，千万不要去买。
我们的生活质量也绝对不取决于是否拥有房子这一条标准，生活中还有许许多多有意思、有意义的事情，有钱了还可以去旅游、休闲、购物、改善饮食。对于房子来说，能买得起就买，买不起就租。
购房小贴士：提防土地使用期限缩水
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用年限为：居住用地70年；工业、教育、科技、文化等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。由于房随地走，所以消费者在买房子时要特别注意土地使用期限。少数不良开发商企图瞒天过海，将40年商业用地的产权冒充70年的产权，将已经不足70年的产权说成是70年，因此，消费者在签订购买合同时一定要注意。此外，消费者在二手房买卖的时候，也应该注意土地使用剩余年限，以免蒙受损失。
5“地王”地块：革了谁的命（1）
我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……
通货膨胀，让本已难懂的房价更加扑朔迷离。
房价上涨是高地价造成的吗
一些媒体在报道某市房价上涨时，总是会强调这个市的地价是如何高，因此增加了房地产开发商的成本，高涨的地价导致了高涨的房价。这种观点对吗？事实上，这种认识是不正确的，就房价与地价的关系而言，是房价决定地价而不是地价决定房价。房价是由住房的供给与需求决定的，跟地价没有关系，现在的情况是老百姓的住房需求过旺拉升了房价，继而拉升了地价，房价决定地价。
地价上涨无疑会增大住房的建造成本，但住房的出售价格却与成本无关。商品的成本并不决定商品的价格，2007年底南方雪灾时蜡烛价格很容易地说明了这个问题。生产一支蜡烛的成本是固定的，约为5分钱，售价约为1毛。但是在南方一些遭遇严重雪灾，交通不便，停电数月的地区，蜡烛的价格却涨到了3块。蜡烛的成本没有变化，蜡烛供给与需求之间的矛盾却导致蜡烛的价格足足涨了30倍。对于房地产开发商来说，如果房子无人问津，他亏本也会卖掉；反之，如果很多人抢着要房子，就算他开发房子的成本为零，完全不要任何投入，他也会开出很高的价钱。土地成本会对下一轮房价产生影响，因为，如果这一次开发商的房子卖低了，他亏本了，下一次他就不会再开发房子了，这样一来，市场上的房子数量将变少，住房供给的减少将最终引起房价的上涨。
在目前体制下，一家开发商在云吞土地之后，蚕食开发；如果让土地市场充分竞争，多一些开发商拥有开发土地的权利，则会出现百花齐放的局面，对房市、房价的影响自然就不必说了。
但是，现实中的情形是，在招拍挂制度下，尤其是“地王”的形成造就了土地市场的彻底垄断，从政府来看，土地供应量增加了，而实际上，增加土地供应量不如增加土地供应客体，也就是将有限的土地让多几家开发商持有，这样，在住房市场上，土地转化为住房用地供应量就会相应增加。因此，考察土地与房价之间的关系，不能去考察地价与房价之间的关系，而应去看土地供应量能否影响房价。
既然土地招拍挂及“地王”造就了土地市场的彻底垄断，那么，“地王”推高房价也就成为必然。对于房价的影响因素，无非看其是否影响供给与需求。影响需求的因素我们不谈，来看看其影响供给的力量有多大。只有影响到供给，才能影响到价格。
土地供应量影响房价的机制在于：通过土地市场的供应量加大，形成住房市场上住房用地供应量的加大，从而成为影响住房供应量的因素，在其他情形不变的情况下，住房供应增加，房价下降。
购房小贴士：绿化率与绿地率不是一回事
绿化率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率。绿地率指的是绿地面积的总和占小区用地的比率。简而言之，绿化率的概念较松，树的影子、种草的方砖都可以算作是绿化。而绿地则是实实在在的绿地。因此，小区的绿化率会比绿地率大很多，有很多楼盘项目在宣传时，故意混淆绿化率与绿地率，夸大小区的绿化面积，消费者在购房时一定要认清。
地王竞价越竞越高 百姓住房梦越走越远
“地王”概念并不科学，一方面由于土地面积大、开发周期长、土地利用效率不高；另外，一大块土地给了一个开发商，也会导致不良的土地投机现象，令买房人遭受损失。
但遗憾的是，地王竞价越竞越高，百姓住房梦越走越远！
可以说，招牌挂出让土地的负面效应比协议出让产生的腐败还严重！
我们一直以为协议出让不利于形成公平竞争，而且还会产生腐败。但是，自从实现招拍挂以来，房价比以前涨得更快。由此出现了一个土地市场化与房价上涨的悖论。这种现象的出现，在经济学上是可以解释的。
●招拍挂让土地市场更垄断
考察一个市场是否充分竞争、是否有效率的最常见办法就是看买卖双方的数量。买卖双方的数量越多，市场竞争就越强，也就越具有效率，所谓效率就是价格达到均衡，均衡的价格是双方合意的价格，而不是很高的价格，价格高低不构成效率判断的基础。接下来我们来考察一下招拍挂前后土地市场的变化。 。。
5“地王”地块：革了谁的命（2）
在招拍挂之前，尽管容易产生腐败，但土地的买卖双方却比较多。买方自不必说。由于土地的权力部门更加分散，各个权力部门都可以影响土地利用。虽然缺乏有形土地市场，但通过多个口径、多种渠道、多种办法，大家都可以用各种各样的办法拿到地，因此市场上的土地供应量也就多一些，而且大凡协议出让土地，地价都不是很高，政府提供的土地数量多，所以土地价格低在情理之中。一句话，招拍挂之前，“龙有龙道，蛇有蛇路”，政府可以从多种途径拿出土地，而开发商则可以从多种渠道中拿到土地，这样的结果是，土地供应比较充足，地价比较低，房价也比较低（但并不是说地价决定房价，而是土地供应量影响房价）。
但招拍挂之后情形就变了。所有的土地都集中在了一个土地交易的有形市场，这样，原有的多头土地供应被彻底堵死；买方在有形市场上形成表象竞争，但并不是真正的市场竞争，所有的人都去竞争一个东西，那么就不是合理的价格了，而是垄断价格。更重要的是，与协议出让最大的不同是，在招拍挂制度下，仅有一个卖家，最终也只有一个买家。
●地王出现，地荒也同时产生
在开协议出让时，地荒问题要小得多。但自从招拍挂之后，大多数开发商每天都在喊地荒，老百姓都指责开发商假喊，但事实上，开发商是对的。地王的出现也意味着最大程度的地荒也将同时产生。可以同样用上述原理来解释地荒出现的原因。
“地王”的背后有两大特征：一是所推出来的地块面积大；二是与此对应交易金额大。这两个特点已经基本上把众多中小开发商拒之门外。因此，今天地王的推出，地方政府可以冠冕堂皇地推脱其土地供应量小的责任，也封了广大中小开发商的叫喊。
但地王与地荒有什么关系呢？越是大的地块，大的开发商越具有资本优势，越是可以将开发周期放缓，因此，地方政府在推出地王的背后，对竞地成功的开发商最具意义的就是增加土地储备，而不是增加房市供应量。因为，在一个特定的区域内，在一个住房市场供不应求的时候，只有一家或少有几家开发商开发住宅时，垄断市场的差别定价原理就越有意义。也就是说，住房供应量一定是少推，且不说土地开发进程慢一点本身就可以带来可观的土地增值效应，单单说，开发商拿到土地后大规模开发，在住房产品推出来之后，相对于一个区域来说，购房者总量是一定的，开发商同期多开发楼盘，就意味着自己跟自己竞争。
因此，在房市中地王仅对竞地成功开发商具有土地储备和土地增值意义。对于市场上的土地需求量来说，没有任何意义；对于土地市场的充分竞争性来说，没有任何意义。
政府频频推出地王，但众多开发商仍然缺地，广大老百姓仍然缺房。
●老百姓住房梦离现实越来越远
话说到这里，结论就很明显了：
土地招拍挂，让土地市场走向垄断！
垄断的土地市场上，具有实力的开发商垄断住房市场上的供应量，从而使房价高涨！
在土地与住房市场上垄断的结果是，住房产品具有差别性，只有能支付起垄断价格的购房者才可能买得起房！
目前的国内住房市场就是如此，只有有实力的人才能买得起房，开发商说给富人盖房子，是说了句大实话！如果哪天开发商说盖房子都是为穷人的，那才成了“真实的谎言”。
老百姓离住房梦越来越远！
房价与需求双高双升 根源在于土地制度瓶颈
新政前中国房市之“怪状”的确令大众费解：房价高且不断上扬，需求大而持续攀升。这种“双高双升”的“乱市”局面让人无所适从，“吉芬之谜”也正是由于类似的表象而被随意套于中国房市，商品房是低档品、必需品乃至吉芬商品的错误观点随之传播。在理论上证伪上述错误观点之后，我们还必须找到房市“双高双升”的根源。
说得比较理论些，就是在富有竞争的市场中，商品价格是由供求双方在讨价还价过程中形成的。如果一种商品供不应求，那么市场中的供给者就有话语权，价格就会比购买者的期望值略高；反之，若一种商品供过于求，那么购买者就更接近于“上帝”身份，价格就会低于供给者的期望值。这是大众所熟知的经济学常识。商品房由于其具有商品属性（区别于经济适用房、廉租房而言）而适用于上述规律，加之自身某些特质而具有以下特点：从短期来看，由于商品房的生产周期长，商品房供给相对稳定，因此商品房在短期内供给缺乏弹性。当需求突然增加，供给却不能在短期内相应增加时，在供不应求的情况下价格趋于上升；当需求突然下降，由于住房商品的不可移动性，过多的供给不可能运到其他地区销售而出现供过于求，导致商品房价格下降。
5“地王”地块：革了谁的命（3）
●土地资源紧缺
随着时间的推移，市场上释放出来的供不应求和高价格的信息会被投资者所捕捉，由此，大量资金、原材料和人力被高额利润吸引至商品房市场，会增加新开发项目的数量和完工速度，由此增加了市场上的商品房供给量，从而缓解供求矛盾，并促使房价回落；反之，如果供大于求，则会使得部分企业在一定的时间内逐渐退出市场，从而使得市场供应量逐渐减少，房价逐渐回升。
随着深圳、上海、北京等城市居民收入不断攀升，购买力大大增强，在满足了对一般消费品的需求后，对不动产的需求大幅提升。与此相适应，中国城市住房制度的改革也基本进入市场化成长期，住房主要由市场提供与调节。但是，由于计划性的土地供应制度与市场经济中的商品房市场供求制度二者之间的矛盾制约了房地产产业与市场的健康发展：作为商品房的关键上游要素——土地仍由政府独家垄断并按计划方式行事，而商品房的供求则完全由市场决定。新政前的房市过热，其根源就在于土地供应的短缺制约了商品房的供应量，房价高企是商品房供不应求矛盾的必然结果。
土地的计划供应从根本上说是与市场不相容的。在某个地区或某个时期内，它不是因为供应量减少而造成地荒及地价上升，就是因为供应量加大而造成土地贱卖和土地资源浪费。因为行业主管部门对耕地保护国策的从严执行而导致住宅建设用地供应量减少，从而引起了住宅市场的地荒和地价上升；而地方政府大借“开发区”兴起的圈地热同时又造成了土地资源配置的极端不公平及浪费。所不同的是，在住宅市场的地荒中，政府再次从老百姓收入中抽了租、征了税；而政府圈地则是某些地方政府拿上国家或集体的土地造就了众多商家的利润和亿万富翁，同时也造就了很多“失地”农民。有人认为是开发商囤积土地造成了商品房供应不足，但必须清楚的是，正是土地供应不足才会引起开发商具有强烈囤积土地、炒地皮以牟取巨额利润的倾向。因此，土地供应制度已远远不能适应社会主义市场经济的要求。
而且，还不能忽视，市场经济健康运行的一个因素是分散决策，千千万万个买者和卖者依照各自的判断进行决策。这种好处在于将风险进行了分摊，同时也将分散的市场信息能被个体及时发现并快速反应，从而使得资源进行最有效率地配置。
在市场经济的分散决策中，预期起着极为重要的作用。房市供不应求的矛盾必然引起房价走高，此情形下也就必然引起购买者对未来走势进行理性预期：如果预期这种房价上升是一种短期现象，一定时间过后会趋于回落，那么这种预期的结果会驱动购房者步入观望阶段；如果预期这种房价上升是一种长期现象，观望的结果是房价继续上涨的话，那么购房者就会在短期内尽快实现购买，以减少价格上涨带来的利润损失。
●新政影响土地
新政前房价持续上涨而需求不落，其原因一方面在于前文所讲的房价上涨会引起购房者对商品房结构组合向下调整而不会引起需求量的下降（《中国房地产报》2005年10月31日第24版），另一方面即在于预期因素。新政出台之前，已经处于高位的房价不仅没有让购房者退缩，反而形成了一种普遍预期：虽然价格已经很高，但它还会上涨，现在不买的话以后会更贵。这种预期极大地刺激了即期需求，使即期购房者坚定了购房信心，也使原计划远期购房者转为即期购房者。其中原计划远期购房者中，由三种力量形成：一部分人有现实购买力，他们一般都是中年人，有相�
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