别拿投资太当事-第6部分

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，批量生产住房，加大供给是不切实际的。特别对于人口众多的国家和地区来说，都不敢也不可能把住房当成一种完全意义上的商品投放到市场中去。于是，我们可以看到，像香港这类土地狭小，人口密度较大的地区，都把住房市场分为政府掌控和市场掌握两种形态，力图在市场竞争与兼顾公平中寻找一条中间道路。这也是市场经济对于住房商品化的无奈与无助。
　　●住房保障底线何在？
　　显而易见，社会应保证大多数人都有房住。人们可以根据个人收入，量力而行地购买住房。只要有一种类型的住房需求，市场上就会对应着这种类型供给住房。并且，房屋价格应该和居民收入有所关联，让每一个想拥有住房的人，通过辛勤努力，就可以获得自己的住房。在这种情况下，住房已不再是完全意义上的商品，而是一种受政府严格约束，限户型、限价格、限区位的特殊商品。由这种特殊商品所决定的行业，将不再是支撑政府收入和经济发展的重要力量，而变成了极具社会保障性质的安抚性产业。但问题是，对于住房商品的消费，早已成为世界各国普遍认同的新的经济增长点。由住房商品交易所带动的其他行业的迅猛发展也有目共睹。如果一下子把住房商品转变为保障性的特殊商品，经济发展就会受到很大影响。这也是世界各国政治制度、经济发展和生活水平各异，但都毫无例外地把住房商品化看作是市场改革的先锋力量的根本原因。所以，这也是社会主义对于住房保障化的顾虑和犹豫。
　　归根结底问题就在于：到目前为止，我们还没有找到划分商品性住房和保障性住房的合理界限；没有找到市场经济与社会保障在房价问题上的结合点。或者说，既要让住房成为经济发展的支柱性产业，又希望它具有社会保障的基本职能；既要让它促进效率，又想让它兼顾公平；既希望政府干预房价增长过快，又不希望政府在经济问题上干预太多。所以，就出现了现在的局面，政府在尝试，市场在适应，更多的人在观望。
　　购房小贴士：经济适用房可以上市交易吗？
　　根据《经济适用房住房管理办法》第二十六条规定，经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市价出售；出售时，应当按当地同地段普通商品房与经济适用房的差价的一定比例向政府缴纳收益。具体年限和比例由市县人民政府确定。
　　理智看待房价
　　在各种会议上、各大论坛中、各个能够让人们自由表达看法的场合里，呼吁政府采取有效措施，制止房价上涨，或是压低房价的呼声此起彼伏。为什么房价会这么高，什么时候房价能够降下来？那些因为房价太高而买不起房的抱怨天天都能够听到。其实，不要说大家不知道房价什么时候可能回落，什么时候能够涨到头，就连天天与房地产业打交道、整日研究它的人，也从不轻易在房价上作预测，下结论。尽管房价回落是很多人所期盼的，但客观事实毕竟不容回避，所以，我们从不刻意逢迎、人云亦云地呼吁房价下跌，也希望大家在看待房价涨落这个问题上避免步入误区：
　　●不盲目不跟风
　　任何产业都会有发展、繁荣、衰退、萧条、复苏这样的发展阶段，从各项指标看，当前我国的房地产业还处于发展上升期，房价上涨是个常态，回落只是暂时现象，讨论房价下降并没有多大的现实意义。自2007年下半年至2008年初大半年的时间，其中经历了中央和各个地方政府为防止房价增幅过快而出台的许多调控政策，但北京五环内的房价依然从一万多点上升到一万三四；各地的房价也争相攀高，天价楼盘不断涌现。虽然很多人都不希望看到房价增长过快，但它还是以强劲的势头节节蹿升，让许多人望房兴叹。。　最好的txt下载网

4谁在造市　谁在“造”价（5）
●充分考虑需求对房价的影响力度
　　因为价格本身受需求与供给因素影响最为严重，而对于我国来说，供给能力着实有限，需求压力依然巨大。像我们这样一个人口众多，人均可利用土地严重不足的国家，又处于经济高速发展的时期，居民财富不断增长，适龄人群大规模走向社会……这一系列的条件都制约着我国住房市场实现供需平衡。虽然很多人都在抱怨房价太高，买不起房子，但往往一个楼盘刚刚开盘，就被抢购一空。即使中间存在一定的售楼策略，但一房难求的现象在我们周围并不少见。
　　●理性看待由高房价引发的住房难问题
　　解决房地产业存在的问题，不应该从房价入手，以房价为解决问题的出发点，而且，也不能指望通过房价下跌来实现更多人的住房梦想。
　　我们以韩国为例。应该说，韩国是一个与我国经济发展情况、人民生活习俗、土地供给利用状况都十分相近的一个国家。其中首尔聚集了韩国大约四分之一的人口。虽然那里的楼盘远没有北京、上海这样的规模，但房价却高不可攀。一套100平方米的住宅，价格竟高达5亿韩元大概400万人民币（1元人民币合125韩元），一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作30年左右。因此，在首尔，拥有私宅的人口仅占总人口的20％。在首尔的年轻人中，如果谁大学一毕业就买到了一套房子，那是很令人羡慕的事情。因此，刚毕业要步入社会的年轻人买不起房子很正常。对于住房这种昂贵的生活用品来说，必须用很长时间甚至一生的财富积累才可以获取到。所以，大家不要从房价上打主意，而应该从其他方面多做文章。政府大力提倡的廉租房的建设，房屋租赁市场的完善与发展，长租体制的起步与建立等，这些都是应对房价上涨的有力措施。
　　●不要寄希望于人为地操纵房价
　　房价本身是整个房地产业的晴雨表，价格涨落只是表象，是各方因素共同作用的最终结果，我们只能通过研究影响它的诸多因素来合理掌控它，并不能直接人为地去操纵价格。应该有这样一个认识：房价下跌，对谁都没有好处。银行贷款缩水，相关行业发展受阻，国民经济出现“拐点”，人民收入同比下降……这些，都是房价下跌时所带来的相关效应。而且，根据世界其他国家的发展经验，住房市场的稳定、有序、合理发展，对一国经济的影响至关重要。所以，大家不应该抱有这样的希望，那就是期盼有一天房价一落千丈，由一万元跌回到原来的两三千元。政府进行宏观调控，是要控制房价增速过快，而绝不是要把房价压到一定的价格范围。因此，衡量政府调控是否见效的标准，是要看房价增速的快慢，而并非房价本身。
　　以上四点，是在现实生活中，大家一谈起房价问题很容易走进的误区。我们要理性看待房价问题，更要理智看待买房问题。而且，最近政府为解决住房难问题而进行的舆论导向，也逐渐由购房转为租房，这就是很了不起的转变。我们的城市土地有限，人口增速很快，人人都在市中心买套住房，既不现实也不容易。所以，有钱租好房子，没钱租差房子。大家要做房子的主人，切不可让房子牵着鼻子走，把人生最好的一段时光都献给了“房奴生涯”，否则这辈子可就活亏了。
　　认识房价要有国际视野
　　很多人都在埋怨房价为何居高不下，但如果只盯住国内市场看，未免太不“全球化”了。殊不知房价走高是国际的大气候，中国的小气候。在全球房价普遍看涨的环境下，中国房市也免不了要受其影响。
　　●房价走高是一种世界性现象
　　从亚洲金融危机以后，世界各地市场普遍复苏，并且迎来了千年之交的黄金时代。面对消费者信心的恢复，不动产作为投资与保值增值的首选产品，越来越受到众多商家与买者的看好。特别是在物权保障较为完善的国家，人们更视住房为天然的经济堡垒，把拥有住房作为持续投资和保证收益的一种方式。英国《经济学家》杂志2004年曾对20个国家或地区房地产市场进行调查，发现11个国家或地区第三季度的房地产价格比去年同期上涨10％左右，其中南非增幅达35％，香港增幅为31％。过去3年中，发达国家房地产总体增值约20万亿美元，而在1997年至1999年间，仅增值10万亿美元。正是在这一大背景下，由需求带动消费、因消费拉动房价上涨成为世界各地房地产市场的普遍状况。特别是在一些人口密度大、人均可利用土地相对较低、经济繁荣发达、物流交运系统完善的大城市和核心城市，房价更是被大量购买者和投资者一路追捧，不断高升。伦敦、东京、纽约、汉城、多伦多、巴黎、悉尼、香港等许多世界级大城市，更是受到全球眼光的瞩目和世界资本的关注。所以，北京人到香港去，千万别说北京房价高，要不香港人都笑了；香港人到英国去，千万别说房价高，否则英国人都笑了；英国人到纽约去，千万别说房价高，否则嘴上说英语，却不是英国人的人都笑了！　。。

4谁在造市　谁在“造”价（6）
●推动世界房价走高的五个因素
　　分析世界性房价走高，不难发现有以下几个方面的因素：
　　居民购买力提升导致房屋需求量增大。要知道，在全球经济复苏的前提下，世界绝大多数国家的人均收入水平都有所提高，部分国家和地区的居民收入更是有了翻番的现象。这种收入的增多对于拉动消费的作用是巨大的，给房屋市场无疑注入了一针强心剂。况且现在人们文化水平越来越高，知道总存钱不是办法，得想个主意出来让钱生钱，于是投资房市便成了最直接的想法。
　　人们对经济乐观预期使更多人选择房地产作为投资对象。经济持续增长、全球合作加剧、资本世界范围内运作，诸如此类的环境都让人们对世界经济的未来充满信心。这让很多人看好明天的经济前景，并开始为使自己的资本短期内实现增长而广泛投资。
　　房地产投资高收益吸引了更多人的目光。毕竟在房价持续走高的形势下，购买房屋后，无论是出租还是转售，都可以让房屋的持有人获得增值收益。因此，也就有更多的人盯上了这片收益高、风险小的投资热土。
　　聚集效应提升了核心城市房屋价格。越是经济发达的大城市、核心城市，就越吸引人们去那里工作、生活；而大城市所聚集的人越多，对住房的需求越旺盛，房价也就越高。北京、东京、首尔、香港、纽约、伦敦……哪个国际化大都市不是在延续这条老路？这种水涨船高的恶性循环进一步加剧了大城市的房价飙升。
　　资本全球流动炒热了区域房地产业。随着资本世界范围内的流动，哪里有投资升值的空间，资本就流向哪里。特别是在一些全球性的金融、资本中心城市里，更是到处可见国际资本运作的身影。用全球的资本在区域地段上竞争楼盘，房价焉有不涨的道理？
　　可见，全球性房价上涨并非偶然事件，它既是由全球经济的持续发展导致的，也与各国的政治经济制度密切相关。当世界房价都在竞相上涨的同时，我们很难要求中国的房价“风景这边独好”。特别在今天中国经济与世界经济渐渐融为一体的时候，就更不允许中国的房价“一枝独跌”了。
　　不妨让我们再看几个国家的情况吧：
　　●英国房价
　　英国房价在走出1996年的房地产泡沫低谷后，开始以每年8％的涨幅回升。从2001年起，英国以每年20％的房价增速跃居世界房价年度涨幅之首。
　　2006年3月，英国房价大幅上升，年率上升，为前10个月最大年率涨幅，平均单位房价（由房产总价除以供给建筑面积）达到万英镑，较上年同时期高出8000英镑。4月，上升幅度为2％，再次让所有人跌破眼镜。伦敦的平均房价已经突破了30万英镑大关，这已经超出了一个英国普通人二十年的年均收入。应该说，需求旺盛、供给不足是过去十几年来推动英国房价一直呈上升势头的重要因素。与其他经济强国相比，英国的住宅不仅陈旧且新建房屋少。逐日增长的出生人口和外来移民给英国的房产市场带来了很大压力。2001年，在房地产价格上升最快的时候，英国新建住房却是自第二次世界大战以来最少的。
　　●日本房价
　　现在的东京市中心，大致相当于上海的徐家汇。在东京品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，约4千万至5千万日元。按建筑面积算，每平米4万人民币，21世纪之初此类房价每平方米只为万人民币。
　　东京的银座地区素来以寸土寸金闻名，这里的地价更是持续暴涨，2004年创下了每平米1272万日元的天价，连续18年位居日本高价土地榜首。在东京房地产涨价之前的2000年，日本东京都当局公布的《东京土地2000》资料显示，2000年度（至2001年3月）东京都新建按户出售公寓的平均价格为4482万日元（300万人民币），为工薪阶层平均年收入的倍（2000年东京都工薪阶层的平均年收入是773万日元，约50万人民币）。
　　●韩国房价
　　21世纪之初，首尔的房价，一套90多平方米的住宅，价格为亿至亿韩元（相当于人民币100万至165万），而且韩国人认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。2007年韩国房地产大涨，这样的房子估计市价在3亿韩元左右，房价也在每平米2万人民币左右。首尔最好的江南区，相当有名的云黛公寓一套195平方米的房子售价11亿韩元，相当于730万人民币，也就是每平方米在4万人民币左右。　电子书　分享网站

4谁在造市　谁在“造”价（7）
首尔寸土寸金，再加上首尔开发余地有限，使得不动产投机商经常“兴风作浪”。所以韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。卢武铉执政后，开始向不动产投机开刀。尽管之后房价有所下调，但首尔人仍然怨声载道。卢武铉总统下决心迁都，不仅可缓解交通难、人口膨胀等问题，对不动产投机也将是一个沉重打击。据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价将大幅下降，百姓对此寄予厚望。为防止迁都过程中出现新的“土地违章开发”和“不动产投机”，韩国政府已将忠清南北道地区的11个市、郡规定为“土地交易监视区”。新行政首都选址一旦确定，该地区将被定为“新规划区”，禁止滥开发和不动产投机。
　　●为什么拿美国比
　　当世界房价同步飙升的时候，似乎只有美国“按兵不动”。在全球各地相继冒出房屋“天价”的时候，美国房价却悄然出现了下滑的趋势（虽然其众多核心城市的房价依旧上涨迅猛，比如说纽约、旧金山、迈阿密等）。虽然这种暂时性房价下滑是由多方面原因造成的，但我们却不能因此把中、美两国的房价相提并论。首先是因为美国是一个人少地多的国家，供求平衡决定了该国房价的平稳发展，有涨有跌；其次，美国的人居观念与亚洲国家不同，人们更爱居住在偏远安静的郊区，而不愿意拥挤在繁华的都市，这就使得美国的住房需求在整个国土上呈分散化，没有集中在某些大城市中；再次，美国住房体系比较完善，买房并非所有居民的唯一选择，美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对比较便宜的合作公寓，而且，美国还有相当完善的住房保障制度，通过居住法及租金控