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别拿投资太当事-第3部分
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后第4年
后第5年
首尔（韩国，1988年奥运）
涨
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巴塞罗那（西班牙，1992年奥运）
涨
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亚特兰大（美国，1996年奥运）
涨
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悉尼（澳大利亚，2000年奥运）
涨
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雅典（希腊，2004年奥运）
涨
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悉尼：悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发房地产市场的兴旺发达，悉尼房价以每年10％以上的幅度递增，奥运会举办前的7年里，城市的住房价格翻了一番。2000年奥运会结束后，悉尼的房价还在继续上涨，并一直持续到2003年底，在2004年初悉尼房价达到最高峰。从2004年开始，悉尼的房价开始一路下跌。迄今为止，悉尼平均房价仍处于下跌中。
雅典：2004年雅典奥运会举办前，雅典的房价7年持续上涨，但幅度很小，每年的增幅约为10％，但奥运村的房价足足翻了一番，达到110％。奥运会结束后雅典的房价大致平稳，总体上房价在持平的基础上略有上涨，但奥运村的房价却惨跌不已。
5个奥运举办城市，在举办奥运会前，城市的房价和租金都得到了较大程度的增长。而在奥运会结束之后，各个城市的表现却各不相同，有的城市在奥运会结束之后房价持续上涨，如韩国首尔和美国亚特兰大；有的城市在奥运会结束后房价却一泻千里，持续下跌，如西班牙的巴塞罗那；有的城市是先跌后涨，如雅典；同样也有城市先涨后跌，如悉尼。
●北京房价何去何从
5个城市同样地举办奥运会，但奥运结束后城市住宅市场却有着不同的命运。2008年即将举办奥运会的北京，将会复制谁的命运呢？对比这5个奥运举办城市，首尔、亚特兰大在奥运会之后房价见涨，而悉尼、巴塞罗那、雅典在奥运会之后房价见跌，北京的房价将何去何从？
一个城市举办奥运会之后，单单从举办奥运会这个因素来考虑，我们无法确定它的房价会涨还是跌，奥运会并不能决定奥运城市房价未来的走向，还得看地方经济实力和人口，最终要回到住房的供给与需求对比上来。如果住房价格因为受奥运会的影响（间接）发生了上涨，那么，奥运会结束后这部分增长肯定会被剔除，在需求与供给的博弈下，因奥运而增长的价格自然要回落。 电子书 分享网站
2奥运与房价（3）
韩国首尔与美国亚特兰大的房价为什么在奥运会结束后还能持续上涨？原因在于奥运会期间韩国与美国的经济稳定快速增长，奥运结束后首尔与亚特兰大更加适宜居住，这些因素导致了很多人移入这两个城市居住，形成了一个很大的住房需求，因此这两个城市的房价会继续上涨。
而巴塞罗那的房价之所以下跌是因为当时美国正对欧元区进行金融打击，致使整个欧洲都出现了经济衰退，西班牙的整个国民经济都出现了一定程度衰退，一个奥运会又如何能保证房价的继续上涨？同样，雅典房价下跌的根源在于奥运结束后没有产生相应的住房需求。希腊本身人口稀少，对住房的需求有限；同时希腊又不是一个国际化程度很高的国家，外来的需求也不大，奥运期间国民经济也没有取得突飞猛进的增长，没有什么真正有效的需求。奥运会结束后，雅典很多因奥运会而增加的住房无人问津，因此房价大跌。值得一提的是澳大利亚的悉尼，奥运会结束后悉尼也吸引了一些移民，但由于数量不足，导致悉尼的房价在奥运结束3年后开始下降，尽管如此，下降的幅度极小，据媒体报道，悉尼2007年第四季度房价年比下降仅，基本持平。
奥运举办前，北京房价增长快速，从北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的北京房地产市场信息统计数据来看，2007年末北京的房价已经比2004年的房价翻了一番了，符合奥运前上涨的规律。剩下的问题是：北京房价奥运结束后将走向何方呢？将走韩国汉城的老路，还是将步西班牙巴塞罗那的后尘？笔者认为，北京目前的住房的供给与需求状况与韩国首尔的情况应该更为相似。韩国奥运会后国民经济快速起飞、城市化发展进程加快、住房需求增多等状况，与中国经济现状更加相似，还有两国同受儒家文化的影响。综合考虑，北京的房价应当会如韩国的汉城，在奥运会之后继续上涨。
购房小贴士：租赁二手房的8处必验环节
（1）打开水龙头观察水的质量、水压。
（2）打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目。
（3）确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象。
（4）观察房屋内外电线是否有老化的现象。
（5）确认电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线。
（6）察看煤气的接通情况，是否已经换用天然气。
（7）询问小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。
（8）了解冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够等情况。
剪不断 理还乱
奥运会后房价会不会降？要问清楚这个问题，就先要搞清楚，奥运会与房价之间到底存在着什么样的关系。
●是奥运会哄抬了高房价
一定程度上，奥运会确实助长了房价的上涨，许多楼盘借着奥运的概念提高了自己的价格，但说奥运会哄抬出了高房价则是一个错误。
奥运会本身对房价上涨的推动力十分有限。2001年北京申奥成功以来，全国各地的众多房地产开发商就开始大肆炒作“奥运概念”，强调奥运理念。北京奥运场馆周边的项目，无论是新房还是二手房，价格都实现了一定程度的上涨。这似乎显现出了奥运会对房价的巨大推动力，但如果我们把视野放宽一点，就会发现这个观点其实站不住脚。总共才半个多月的奥运会，相对于中国数以亿计老百姓的住房，其影响力实在太有限了。从全国范围看，打奥运概念的楼盘项目屈指可数，不可能带来全国房价的普遍上涨。
有人总是喜欢拿“北京房价2007年比2004年翻了一番多”说事，他们没有看到，在这段时间里上海、深圳房价的高速增长，连大庆、济宁等二线城市的房价都由一千多涨到了三千多，如果按倍数算的话那可就是三倍了，远远超过了北京。对于这些二线城市来说，别说奥运，连省运会都没有，也没有世博会、博鳌论坛，甚至奥运概念的楼盘都没有，但它们的房价同样随着奥运突飞猛进。这难道也是奥运造成的？
其实，2008奥运只是房产商卖房的一个炒作概念而已，与一些楼盘所谓的“欧洲新古典后现代主义风格”是一个逻辑。没有奥运这个概念，精明的开发商还会想出其他的概念来包装自己的楼盘。以北京为例，清河距中关村甚远，开车过清河大桥都得20分钟，但清河的楼盘竟被一些开发商包装成中关村的后花园；CBD就这么大，远一点的项目扯不上关系，就有人提出一个“泛CBD商圈”的概念，反正也没人能界定泛CBD到底有多泛。酒仙桥附近的房子说成紧邻丽都商业圈，方庄的房子销售手册上印着走路可至地铁五号线、多久能到等等，反正卖房子的人比买房子的人精明，所有的楼盘都能找到几个概念炒作。如果非说奥运和房价有关，那成都的房价为什么涨得这么快？成都楼盘总该与奥运八杆子也挨不上吧？可那里的房价照样疯涨。。 最好的txt下载网
2奥运与房价（4）
由此可见，高涨的房价并不是奥运会哄抬出来的。奥运会只是开发商的一种营销道具，没有这个道具，开发商也会找到其他道具。笔者认为，假定我国房地产市场的因素不变，就奥运会与房价而言，两者没有直接关系。如果说奥运会对房价有什么影响，那也是奥运会影响了其他因素，从而间接影响到了房价。
●奥运会到底怎样影响房价
那奥运会对房价有多大影响呢？决定房价最根本的地方在于住房市场上的供求关系，奥运会尽管不直接影响房价，但它却能影响房地产市场的供求关系来间接影响房价。
我们首先考察奥运对经济的拉动。我国对奥运会做出了巨大的投入。北京奥组委工程部副部长刘志表示，奥组委对委运会的直接投入接近200个亿，光奥运场馆这一块的直接投资就达到120个亿。此外，为了支持奥运，光北京市就投入1800亿元人民币进行市政基础设施建设，重点建设了142个项目，其中900亿用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等道路交通设施建设，450亿用于环境治理，300亿用于数字化信息系统建设，150亿用于水电气热等生活设施的建设和改造。尽管这些市政基础设施的建设和改造不应完全归因于奥运会，但无论怎么说，都与奥运会有着千丝万缕的联系。如此巨大的固定资产投入，将在很大程度上拉动整个国家的经济增长，刺激建筑、服务、电子信息等行业的发展，提供一大批就业岗位，最终在一定程度上提高人们的收入水平，从而增加了人们对住房的需求，并最终影响房价。
此外，奥运会这些投入将使得北京的城市面貌和居民生活条件发生天翻地覆的变化，变得越来越适宜居住。就道路交通而言，在奥运会的推动下，北京将迅速建成13条地铁线路及快速城铁构成的庞大地铁网，公共汽车变得更加的便宜和清洁，出租汽车也被管理得井井有条……这一切，极大地提高了北京对外地人的吸引力。更多的外地人（包括许多外国人）涌入北京，自然会带动住房需求的迅猛增加。
再看奥运心理预期对房价的间接影响。以北京为例，奥运会申办成功，人们预期一大批人将来北京观看奥运会，这些人来到北京之后肯定要住房，要旅游，而那些酒店、公寓、度假村等到时必将生意兴隆这也是值得投资的一个亮点。因此人们普遍预期北京的房价在奥运来之前肯定向上猛涨，这样的预期导致了很多人想买房，增加了很多需求，从而最终影响到房价。同样也有负面的预期。舆论关于往届奥运城市奥运会结束后房价下跌的热议，又让许多人预期奥运会后北京的房价会下跌，这样的预期导致了很多本来想买房的人处于观望状态，从而减少了住房的需求，同样也影响到房价。
然后再来看供给。奥运会对住房供给的影响没有对需求的影响那么大，而且主要是对北京一个城市的影响，对全国的供给影响可以忽略不计。奥运对供给的影响主要体现在三个方面：第一个方面，由于奥运会的推动，北京新增了一批住房，增加了供给，这必定会影响到房价；第二个方面，由于奥运场馆建设、基础设施建设占用了大量土地，直接影响到北京市今后土地供给的减少，而土地供给的减少毫无疑问会引起住房供给的减少从而对房价产生影响；第三个方面，房地产业内普遍认为，为确保奥运会期间城市形象，避免给外国友人造成北京是一个尘土飞扬的建筑工地的印象，北京市不允许奥运会开幕时仍不能完工的项目开工，这肯定会影响到住房的建设，在奥运会结束后形成一个住房供给的短缺期。
【决策建议】
2008年的夏天如期到来，奥运对房价的影响也正在显现。正如我们看到的，奥运对房价的影响主要体现在奥运期的短期租赁上，对长远的房价走势不构成影响。从这个角度来看，奥运过后的房市也未必会呈现有些人预测的大跌局面。要知道，这个行业的发展与繁荣并非一朝一夕。同样，它的“拐点”也不可能出现得太迅速。
因此，老百姓无须过多考虑奥运对房市的影响，否则会因此而影响决策时机。住房，作为一项具有大宗资产价格的购买决策，我们应更多地从长期来考虑，如个人或家庭在长远的收入能力、迁移可能性、国家长期经济发展等因素。
从当前来看，北京以及其他一线城市的房价都仍居高位，且仍在上涨。因此，寄希望于后奥运的房价回落也无多大可能性。因此，对于自住或投资不同的购房目的，也应理性认识房价的走势：如果是自住，应及早做出购房决策，因为等待的成本也是很高的；而对于投资者来说，像过去的几年那般投资收益率如此之高的时光不会再有了，因为融资成本在增加，套现机会也越来越少，炒房炒成房东已经成为一个普遍现象。
购房小贴士：什么是绿色装饰材料
绿色饰材与传统饰材相比，具有以下特征：
（1）生产所用的原料尽可能地少用天然资源，而大量使用了尾矿、废渣、垃圾和废液等废弃物；
（2）采用了低能耗的制造工艺和不污染环境的生产技术；
（3）在产品生产配制过程中不使用甲醛、卤化物溶剂或芳香族碳氢化合物等对人体有害的化学物质；
（4）通过产品设计，以改善生活环境，提高生活质量为宗旨，不损害人体的健康；
（5）产品可以循环回收再利用，无污染环境的废弃物。
绿色饰材的性能特征还包括：保洁、阻燃、防水、抗静电、防虫、防潮、无毒害、节能、保温、吸音和保健等。还要特别提醒的是，绿色饰材的包装上，应印有国家环保总局颁发的安全无害型证书。
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3通货膨胀（1）
通货膨胀：是资本的冒险还是吹大的泡泡
我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……
通货膨胀，让本已难懂的房价更加扑朔迷离。
是谁直面通货膨胀苗头
在一定程度上，政府认识通货膨胀着实有点晚。
2007年上半年经济就已经表现出了明显的通货膨胀迹象，可主流的经济学家和政府羞羞答答地都不愿意面对。
2007年8月时，数据越来越多地显示出，中国经济的通货膨胀压力越来越大。即便是人们对统计局的数据不完全相信，但是这里出来的数据已经相当严重了：（2007年）上半年我国居民消费价格指数（CPI）同比上涨，其中6月涨幅更是高达，连续4个月达到或超过3％。
只是，中国的主流经济学家很少去碰这些有风险的预测雷区。通货膨胀压力正在逼近并且力度越来越大，但在主流经济学家的言论中找不到支持，当然也有少数经济学家发出了自己的声音。
2007年7月29日，在北京大学中国经济研究中心（CCER）举行的中国经济观察第十次报告会上，宋国青表示，2007年第二季度尤其6月份的实际生产水平增长率远超过了潜在生产能力可想像的增长率，“即使现在没有过热，但按目前的增长势头，过热很快就会发生”。其实，我们稍加注意一下，就可以发现，早在2007年上半年，宋国青教授、胡祖六教授等国内一流经济学家就开始为中国通货膨胀预警了。
持同样观点的还有华人经济学家，如耶鲁大学金融学终身教授陈志武教授，以及郎咸平教授，都在2007年7月中旬就发出了同样的声音。
购房小贴士：挑选户型八忌
一、忌大而无当
大户型不能简单地理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度要合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。
从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为�
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