别拿投资太当事-第2部分

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学家，会一语道破“此君预测向来不准”，甚至有好事者还会在网上评出一些“最不准”的经济学家。但是，预测准与不准，对于学者总体来说没有什么影响，而对于个人来说也更无大碍。
　　那么，为什么学者算不准却仍有市场呢？因为，它能迎合某种主观需要。老百姓是带着情感去算命的，都知道算命先生有灵的有不灵的，都知道自己的命有好有坏，但都希望算命先生说点好的，也算图了个吉利！
　　老百姓会在茶余饭后看看学者是如何预测房价的，同样道理，大都希望听到自己喜欢听的：没有房子的老百姓，自然喜欢听到房价下跌的好消息；而有了房子的老百姓，自然喜欢听房价涨，但这时候，他已经不是个老百姓了，已经成了投资者，有了固定的地产投资收益。
　　●学者预测房市的难处
　　根据经济学中的市场逻辑理论，经济学家可以对市场进行预测。但是，学者预测比算命还难。
　　预测是建立在严格的假定和对市场的充分了解的基础上的，是建立在科学的理论基础上的，从科学的角度上，预测本身就是一件很难的事。
　　但是，对于老百姓来说，对房市的观测结果是有主观倾向的，对于苦受无住房之苦的老百姓来说，最想听到的“福音”就是房价下跌或者不涨。
　　作为学者，其学术中立自然要求其不考虑某一社会群体的需求，这样才能保住其科学及科学的真理性。如果学者要考虑某一社会群体的需求，那就不用拍脑袋苦思冥想了，直接看一下老百姓的呼声就可以了。因此，就有一些学者选择了后者，让房价在他的口里下跌，事隔不久之后，再度大喊一声，一部分老百姓事后连呼上当，另一些则仍然听信，但新政三年了，房价没有跌下去，老百姓吃亏了，由于事先已经很信此“仙”，事后也不好改口，尚且他还一直为百姓说好话！而这种学者已经颇为跟算命先生接近，因为他已经具有仙气，老百姓只能自认倒霉，而不敢或者不愿意抱怨先生。
　　老百姓是要学者，还是要算命先生？
　　●尊重学者独立精神
　　凡有大涨或者大跌论者，都是持不负责任的态度的，老百姓若听信，则会产生判断和决策上的失误。
　　因此，学者决不能图自己痛快，图吸引眼球，那就失去了学术的中立性。
　　这几年，学术权威在社会中日渐下挫，就是缘于此。
　　从总体上看，尽管中央政府在调控中花了很大力气，然而问题仍然很多，但也要看到房价可控制性、可调控性，2007年下半年以来房价调控政策的效果是明显的。
　　当然，从学者的角度来看，问题很多，政府在很大程度上，很多时候都难以让学者满意，因此，学者总是在不断地、善意地批评政府，政府也越来越客观地看待学者的意见，这正是社会民主的一大进步。
　　不仅如此，学者从来都是在极端假设的情况下来发表自己的观点，并不意味着其观点就灵，事实上恰恰相反，学者的观点往往很难对实践有直接的指导意义。
　　因此，对中国房价趋势的研讨，不能去主观臆测，要从成绩中看问题，从问题中看成绩。无依据无科学地去臆测，没有什么好处。
　　认识中国的房市问题，稳健一点、客观一点、辩证一点、中庸一点，这样的话，结论可能会可信一点。探讨中国房市问题，可以深刻一点、严肃一点、多批评一点。
　　购房小贴士：购房时别忘关注物业管理情况
　　在购买房屋时，不要只看到房屋本身的好坏，还应当关注与之相关的物业管理情况。通常包括以下几个方面的内容：
　　（1）水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴；
　　（2）观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
　　（3）小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
　　（4）小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务；
　　（5）物业管理费的收取标准及费用是多少；
　　（6）是否有停车位以及停车位的费用等。

1借给炒房人一把望远镜（5）
谈“拐点”不如谈抄底
　　一段时间以来，开发商在叫冷，但现在看来，最冷的还是老百姓！
　　●“拐点”是个常识性错误！
　　一个正常的房市正常调整被炒“拐”了，“拐点论”首先让开发商有点担心，但最无所适从的是老百姓。因为开发商可以调整，或坚守价格阵地，或适度回调价格，但老百姓却更加一脸茫然：买还是不买？
　　但经济学家和开发商，都不会承认“拐点”的，因为这会犯常识性错误。
　　在2008年初的一些高层论坛中，大家一致的看法是：不知“拐点”是何物！现代经济学200多年来都没有用过个词汇来表述房地产市场周期，也不知其标准，因此大家审慎地不用这个词汇。
　　往年大谈“拐点”的常常是一些混迹于经济学学者和地产开发商边缘的人。他们的“拐点”说法往往在一定时间、一定区域内“泛滥成灾”，但通常寿命不长，不久便销声匿迹了。
　　2007年则大大不同，来自于开发商内部的不同声音的确助了圈外人物的兴，让他们可以尽情地大吐口水，还可以拿开发商中的代表加以引证，这一点也是让老百姓最不安的：因为以前圈外人士的口水仗对预期影响甚小，2008年房市的确受预期影响甚深。
　　●房价调整应受到欢迎
　　房价在中国经历了两年的政策调整后，不大可能大起大跌。而且在把握房市预期时，须注意房市具有特殊的地域性特点。每一个地区市场都有其自身逻辑，在上海是真理，在北京可能就是谬论。某一地方购房者因预期房价下跌而使更多的购房者步入观望者行列，从而使房市短时间内进入低迷期，成交量下降，如果某一阶段市场供应量加大，引起价格的下跌也完全有可能。2007年年末房市低迷，就有这种因素在起作用。
　　这次调整是个可喜的改变，让开发商知道会有调整，以前一谈房市，从来不眨眼的，开口就是20~30年。老百姓也应该感到可喜，至少它道了一个道理：房市出现调整的迹象，每个行业都会有来自市场的调整，房市调整得有点迟。
　　●关注土地财产性收入
　　当然，既是调整，就一定还会恢复上涨，这也是常识。
　　所以大家千万不要听信了“拐点”，就一直等下去，一直等到房价又迅速上涨才醒过神来。
　　因此，关注“拐点”，不如关注“抄底”，抓住这一次小调整的机会，在房价大幅上涨之前作出决策。
　　几年前购房的人做梦都没有想到，几年下来，自己的财产性收入少则翻了一番，多则几番！
　　现在还没有买房的人一定要想清楚，在没有天灾、人祸、经济衰退的前提下，城市土地价值、房价都会向上运行，比起前些年的人来说，现在买房已经是晚了！
　　少看“拐点”的争论，多看市场行情！
　　购房小贴士：购房谈判技巧之物业详细状况
　　探明物业的详细情况是争取主动位置的关键。
　　购房人了解房屋外部环境的同时，重要的还应该详细了解所意向购买房屋本身情况。其中必须要了解的信息包括：房屋开发手续是否健全；开发商的信誉和知名度；如果是销售代理商售房，则应对代理的资质情况进行了解；房屋建筑、装修质量；房屋建筑进度是否与先期承诺吻合；房屋实际销售率；房屋设计、规划存在的不足和缺陷。
　　有关开发手续问题。凡是规范的开发房地产项目，都应有企业营业执照、项目规划许可证、国有土地使用证、销售许可证等证件。
　　如果这些证件没有或不齐，说明项目本身的手续不健全。
　　此时，如果你确有购买的意向，你可以留下联络地址或电话，但言语、表情之间一定不要让对方感觉出你对此物业有了极大的兴趣，只要把主要信息了解到就可以了，其他的话题少说为佳。因为此后，售楼员有了你的联系电话，就会不断地向你追问是否已拿定购房的主意。这一过程中，在不向对方承诺肯定购买他的物业的前提下，你可以耐心地听取对方的介绍。但同时，你真正要做的事情，就是要在不经意谈话间，让对方主动地提出诸如让价比例、付款方式等可承诺的优惠条件。
　　等到了决定签约的阶段，为了争取得到最大限度的优惠条件，你就可以把你所了解的该物业和其他一些相关物业的情况，不失时机地抛给对方，让对方明白，你已经做了最充足的多方面的准备，只有他多做让步，才有把你留住的可能。
　　　。。

2奥运与房价（1）
奥运与房价：是棒打不散还是乱点鸳鸯谱
　　2008年是中国年，2008奥运会北京商机无限。2008为中国带来的种种商机，是不是也会降临到房市头上？才3月份，北京市所有宾馆、饭店价格已刷刷上调；租赁市场一片繁荣，为了能看奥运会，别说“押一付三”了，“压二付六”吧，正好能赶上开幕式……奥运会前后的中国房市，将会经历怎样的心跳？牛眼看跌，熊眼看涨，哪个更靠谱？汉城VS雅典：谁是北京的未来？奥运会与房价：是棒打不散还是强扭在一起？
　　奥运与房价涨跌：哪个更靠谱
　　●熊眼看跌
　　一些官方、半官方的研究机构与人士是看跌房价的主力。
　　早在2005年6月，国家发改委宏观经济研究就出台报告预测：“楼市供求结构正悄然发生逆转，热火朝天的楼市将在未来两年遭遇重创，早则从2008年开始，迟则到2009年，房价将会下跌。”该机构某研究人员更是声称：“不仅房价的增幅将回落，不少城市的绝对房价也将下降，与奥运概念有关的地产项目必然会在奥运会后受到影响。”这可谓是看跌2008房价的最早声音。
　　2007年6月，北京奥运经济研究会发布了“2008北京奥运经济报告”，指出北京房地产市场存在着严重泡沫，大胆预测了2008年以后北京房价进入下跌调整期。
　　紧跟其后的是北京市社科院，在其发布的《2007北京蓝皮书》中指出，北京房价涨幅大大高于物价、地价增长幅度，也高于居民可支配收入增长幅度，认为北京楼市供不应求纯粹是一种表象，奥运会过后，北京房价肯定会理性回归。
　　还有一些业内人士认为，奥运会申办成功引发了房地产开发商对未来需求过高预期，造成北京市住房供给严重过剩，其他各地开发商也纷纷开发一些跟奥运有关的房地产项目，把奥运打造成一种营销概念。目前的市场购买力，基本上是由人们对奥运过高预期所推动的，渐行渐远，当前房价存在严重虚高，远远超过了居民购买力所能承受的水平。随着奥运会落下帷幕，国内国外看奥运的人将会一哄而散，到时北京、上海等一线城市的房价就肯定会跌下来。北京、上海等大城市房价跌下来了，全国房价自然也就会降下来了。历史经验表明，奥运会主办国房价在奥运会来前疯涨，奥运会后暴跌，这也是我国当前房价现状的真实写照。
　　在这一派眼里，2008年房价必跌！
　　●牛眼看涨
　　同样，支持2008年奥运后房价会继续上涨的声音也很响亮。
　　高盛高华证券公司在2007年1月发布的一份报告对2008年后房价持乐观态度。报告指出，政府为了促进社会和谐，将支持居民的住房消费，而为了确保农田，将进一步严格控制土地供应，这种需求与供给之间的巨大矛盾将支持2008年后房价更加迅速上扬。
　　2007年12月，中国指数研究院发布的一份报告预测，由于商品房供应短缺的局面短期内难以改变及人们对住房的需求仍将保持旺盛，因此2008年后房价将继续保持上涨态势。
　　一向语出惊人的华远地产董事长任志强声称北京的房价还能再涨13年，到2020年都会维持现有供不应求的局面。在2007年11月份的《财经》年会上，任志强表示房价就算真下跌了也只能是暂时的、局部的，长远来看，房价不会跌。
　　还有一些业内人士认为，奥运会结束后，北京作为首都的区位优势不会丧失，外地人，甚至外国人照样将源源不断涌入北京。他们经常说，全国人民都在抢北京的房子，需求是如此巨大；北京土地供应又十分有限，新供应的地块都快到六环了。加上国人对于拥有“自己的房子”近乎天性的要求，房子本身既是一种“消费品”又是一种“投资品”，这些又放大了“需求”的力量。有限的供给面对庞大的需求，2008年后房价怎么可能下降？
　　不仅如此，这一派还认为，从历史上来看，房价一般只会上涨而不会下跌，很少有国家房价走下坡路，除非遇到像金融危机（如东南亚1997年）或通货膨胀（如日本在20世纪90年代）。但即使是这样，一旦国民经济状况开始好转，房价也会很快回升。
　　因此，2008年房价不可能下跌，要跌也只可能是房价涨幅下跌，不可能撼动房价上涨的大趋势。。　最好的txt下载网

2奥运与房价（2）
购房小贴士：新房客厅不必过大
　　客厅或者起居室，实际上是家庭聚会的一个地方，或者大家看电视的一个场所，这就势必与摆放的家具家电有密切关系。电视的大小与沙发的距离基本就确定了客厅的大小。比如三居室的客厅面宽与进深比例在∶就比较舒服。所以在选择时，不能简单地追求大客厅，它要与电视及其他家具的尺寸配套。一般来说，以29寸的彩电为例，当人们距离它3米左右时，视觉效果最好。如果客厅中兼有饭厅的功能，那还应该考虑饭桌及桌椅的摆放。另外，客厅过大，还势必导致自然光线不能对其进行整个覆盖。这势必要求增加人工光源，不利于节能省电。
　　汉城VS巴塞罗那：谁是北京的未来
　　●向历史要答案
　　俗话说，历史是最好的老师，考察已经举办过奥运会的城市，无疑对回答“2008年奥运会结束后，北京的房价会怎么样”这一问题有重要意义。
　　首尔：韩国首尔在申办1988奥运会成功后，房价很明显有持续上涨的现象。1988年奥运会结束后，韩国首尔的房价却以更大的幅度急速上升，暴涨不止。7年后，也就是直到1995年房价的增长速度才略有放缓，至今没有下跌的迹象。
　　巴塞罗那：自申办1992奥运会成功到奥运会正式举办，西班牙巴塞罗那的房价上涨了近三倍。但是随着奥运会的结束，巴塞罗那的房价也随之大幅度下降，最大年度房价跌幅达到50％，连续跌了5年后，直到1997年后巴塞罗那的房价才开始回升。
　　亚特兰大：在1996年奥运会举办前7年，亚特兰大的房价涨幅每年都高过全美平均水平，以年增长19％的幅度持续增长。奥运会结束之后，亚特兰大的房价似乎没有受到任何影响，由于亚特兰大不断地涌入外来移民，使得亚特兰大奥运建筑的房子能轻易租售出去，因此因奥运上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来，反而持续、快速地增长，到目前为止仍然处于上升的状态。
　　奥运城市奥运前后房价波动表
　　奥运城市名称
前7年　
奥运年　　
后第2年
后第3年　　
后第4年
后第5年
首尔（韩国，1988年奥运）
涨
涨
涨
涨
涨
涨
巴塞罗那（西班牙，1992年奥运）
涨
涨
跌
跌
跌
跌
亚特兰大（美国，1996年奥运）
涨
涨
涨
涨
涨
涨
悉尼（澳大利亚，2000年奥运）