别拿投资太当事-第12部分

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　　购房小贴士：什么是使用面积与公摊面积
　　开发商所称的商品房面积是套内建筑面积和公摊面积之和，套内建筑面积再减去墙体面积等才得到套内使用面积，即常说的地砖面积。因此，购房者在签订商品房买卖合同的时候，要把使用面积和公摊面积写清楚。这样才能有效地避免使用面积缩水，避免不必要的损失。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0．18～0．26之间，而多层的公摊系数则在0．11～0．16之间。
　　从地产繁荣看地产腐败
　　2007年7月，在网上读到郎咸平教授在多伦多的一篇演讲稿后，发现郎教授为中国房市找到了新的答案：郎教授认为中国房价高以及官员热衷房市管控是因为他们对母猪不感兴趣。
　　●繁荣与腐败共生
　　郎教授的理论是：中国行业发展与腐败有关，跟腐败有关的“一定是欣欣向荣”，反之，就会萧条。因此，在中国存在着一个非常奇特的经济体系，即萧条与膨胀同时存在。在中国，他认为房地产、公共建设、形象工程、基础建设、股票这些都是通胀部门；民营企业、养猪都是萧条，“干部对猪没有什么兴趣的”。
　　正是这种二元经济体系，使得“宏观调控政策在中国容易失效”，例如中央银行提升银行利率，过热的部门，很多都是政绩工程、形象工程，或者房地产，他们对过热绝对不感兴趣，“所以在膨胀的部门，你利率调高了以后还膨胀”。
　　反之，“萧条部门就不一样，萧条部门大部分是民营企业，民营企业向银行借不到钱的，他们的金融是通常的黑市。黑市是非常敏感的，当官方利率提高，黑市利润提高4倍，提高1％，这是什么结果呢？进一步打击了本身比较萧条的部门。利率调整以后，膨胀的部门更膨胀，萧条的部门更萧条”。
　　既然是如此，就可以理解猪肉价格为何上升了。他认为“第一个是猪瘟，第二个就是农民养猪的积极性不高。还有就是把大猪杀了之后，没有小猪，产生了猪肉荒，所以产生了猪肉价格上涨”。而且，这样一种体系会产生一种结果，使得经济中人们“对于实实在在投资信心不大，便更愿意去拿这个钱炒股。”

7地产业：国民经济的“带头大哥”（6）
郎教授认为，正是这种经济体系，导致了人们“对将要生产的猪都不想投资”，没有小猪，所以猪价上升。因此，可以总结为对母猪不感兴趣。而正是这种对膨胀部门的热衷导致投资环境恶化与市场扭曲。
　　●房市腐败缘于法治不足
　　可以说郎教授的观点基本上是：房市中腐败问题严重，主要是某些地方政府官员对房地产，尤其是对卖地的热衷，推高了地价与房价，结成了官商勾结。官员们对猪没有兴趣，对房地产市场却有着止不住的管控兴趣，其结果必然会造就膨胀，必然推高房价。
　　中国房市问题不在于市场本身，也不在于开发商，而在于制度建设不足。同时，房地产市场中存在的腐败正是因为市场与法治建设不足，政府官员行政干预过度所致。
　　【决策建议】
　　从1998年住房制度改革以来，中国房地产业的兴起和住房消费的升温，带动了中国经济的强劲增长。并且，由于房地产产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。因此，房地产业在过去的十年里扮演了重要的产业角色。
　　但是，我们也要看到，房地产“黄金十年”已趋于尾声。过去十年中赚足的是地方政府、开发商和已经购房的百姓。而这个“赚足”中，隐含着过去十年房地产业发展中的制度缺陷。因此，一定意义上讲，过去十年的利益分配中，多少有点“浑水摸鱼”的味道。随着房地产制度与政策的建立健全，无论是哪一方，在房地产业的财富分配中，不可能再像从前了。因此，看着过去炒房子的人大赚钱，现在还想进去试水的人，有大有可能会被淹死。
　　一句话，作为一种发家致富的手段，房地产的作用正在下降。房市有风险，投资须谨慎，这是产业发展规律所致。
　　购房小贴士：购房洽谈的心理准备
　　我们都知道，谈判桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战，但双方的巨大利益却都由这面对面的交涉，讨价还价而促成。因此，无论你是否有辩驳的天资，在谈判过程中，你一定要学会控制自己的言语举止，有理、有节、有力地争取自己的利益，以稳重、成熟的心态，迎接对手热切而焦急的等待。如此，你一定会取得意想不到的功效。
　　附录：
　　十　　年
　　——改编陈奕迅《十年》
　　如果那两个字没有颤抖
　　我不会发现我难受
　　怎么买得起
　　几万一平米
　　如果姑娘结婚没有要求
　　租租房就像旅游
　　成千上万个门口
　　总有一个床位租
　　租房既然不能长久
　　何不在年轻的时候
　　一边买房一边泪流
　　房改之前
　　我不认识你
　　你不属于我
　　我们都是一样
　　住在公家的筒子楼里
　　走过渐渐熟悉的改革
　　房改之后
　　我要买房子
　　还可以贷款
　　只是那种利息
　　再也找不到开心的理由
　　房主最后难免沦为房奴
　　直到勇敢做了多年房奴
　　才明白我的汗水
　　不是为我而流
　　也为房子而流
　　书包　网　。　想看书来

8经济适用房廉租房（1）
经济适用房廉租房：谁的福音谁的盼
　　政策性住房，主要包括廉租房、经济适用房和限价房。当然，繁荣于民间但却不被政府认可的集资建房和小产权房也可以与之打个擦边球。这些房子虽说是种类繁多，可老百姓真正受益的却不多。更有甚者，由于操作行为的不规范，这些旨在为中、低收入人群建造的住房却往往出现了180㎡以上的豪宅，更为奇特的是竟然还有开宝马、戴钻戒的人住进了经济适用房。
　　政策性住房为何与我无缘
　　商品房不用多说，以一般劳动者的水平（这里主要指社会基层职工）要想在城市中买到合适的商品房，辛辛苦苦一辈子的血汗钱，可能只够买一个客厅。就拿北京市来说，目前五环之内的好房子，基本都卖到了每平方米1万左右，而且这个价格，也随着距中心区域的缩小而不断增大。2007年4月24日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外发布消息称，当年一季度，北京市房屋销售价格指数累计为109％，涨幅同比提高1．9个百分点。从全国来看，据国家发展改革委、国家统计局最新调查显示，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上月高个百分点；环比上涨％，涨幅与上月持平。因此，在房价基础居高不下、房价上升势头越来越强的今天，绝大部分劳动人民都对商品房敬而远之。
　　●限价房价格非同一般，很多人与之无缘或擦肩而过
　　在2007年年初，北京市终于推出了人们盼望已久的限价房，但6350元的高房价却给很多想要购买此类住房的劳动者当头泼了一盆冷水。根据九部委出台的细则，限价房就是限房价、限地价的“两限”商品房。而此次推出的这种住房，除面积严格按照政府规定执行以外，售价则通过折算市场价格得出，仅比该地区同质普通商品房下浮10％到15％。这种降幅对于本身已经身价不凡的房地产来说是杯水车薪。遍观网上的言论，普遍觉得这个定价太高了，对于中低收入的人群来说，负担太重，依旧买不起。那限价房不就失去了现实的意义了？既然它并非中低价位的住房，又何谈限价呢？所以，限价房不但不能抑制房价上涨、真正为普通劳动者提供有效的供给，反而会带给我们一种错误的价格导向。因为“最低”“限价”是6350了，所以只要是普通商品房，就应该高于这个价格了。因此，给了房价一个很明确的定位基础，那就是高于6350。
　　●经济适用房进退两难，爱它并不是很容易的事
　　“经济适用房”是国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，把用于建造经济适用房所用的土地以国家无偿划拨的方式给开发商使用，并以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。它以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，是具有社会保障性质的，同时又具有经济性和适用性特点的商品住宅。应该说，经济适用房的出现，很好地解决了部分中低收入家庭特别是很多无房户的住房问题，对于发展城镇住房产业，改善人民生活水平也起到了很大的推动作用。正因为这种巨大的社会保障作用，所以在该类住房刚刚诞生发展的时候，受到社会各界的广泛关注，其年度投资额也年年上涨，1995年、1997年、1999年、2000年和2001年我国经济适用房的投资额分别为：亿元、185亿元、437亿元、亿元和768亿元，平均涨幅在40％左右。
　　但从1998年房改政策出台之后，随着房地产业市场化的进一步加强，越来越多的人开始呼吁取消这一特殊的市场。因为在市场条件下，同一种商品但价格却不相同，就很容易扰乱整个市场的正常交易秩序，也给公共财政造成了巨大的住房补贴压力。经济适用房增加了政府的财政扶植力度，削弱了开发企业的利润需求，对缓解房地产业日益严峻的供求关系和价格涨幅也没有起到明显的作用。所以，从2000年开始，经济适用房的投资额逐渐减少，其占房地产开发投资的比重也一路下跌。从2002年到2005年，中国经济适用房的投资额分别为：亿元、亿元、亿元、565亿元，在房地产总投资额逐年上涨的情况下，这一组数字却逐年下跌，其所占比例，更是逐年降低。

8经济适用房廉租房（2）
●我国经济适用房存在的问题
　　我国经济适用房的问题到底出在什么地方？这是一个很值得探讨的问题。
　　首先，也就是上文提到的，包括经济适用房在内的廉价房，本身就是政府作为住房政策改革的一个过渡性的产物，在住房改革初期曾发挥了积极的作用，但由于其定位模糊，使其在发展过程中总有不少的问题出现。即便是在2004年5月问世的《经济适用住房管理办法》中，虽然再次明确了“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”的原则，但从那一年开始，经济适用房还是多多少少又增加了“抑制房价”的任务。总是带着双重或多重“任务”的经济适用房，流淌着市场和政策两种不同血型的血液一直走到今天，使得现在的经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。同样的房屋，一边是政府给定的价格，一边是商品房的市场价格，长期下去，弊大于利。
　　其次，也就是配合第一个问题所谈到的，国家对于谁有资格购买经济适用房和有限住房，如何在中低收入家庭中进行分配这两个问题上没有清晰的思路。虽然各地都制定了经济适用房认购的相关文件，但这些规定都非常不严密，更有一些似是而非的语言在里面，使得这种规定的权威性受损很大，而可操作性则相对增强，没有一个统一的、公正的、权威的主要标准在起作用，因此，很多城市出现了哄抢或彻夜排队登记购房的事情，其实，这都是制度不健全所造成的后果。而且，政府虽然出台了很多限制购买的政策和资格认定程序，但对于具有该类资格的购房者如何排序购买却没有相应规定。于是，每当城市里出现经济适用房限量认购的时候，排在购房现场昼夜不停的长长的队伍便成了这些城市的一大景观。
　　第三，从1998年我国住房体制改革之后，通过出让土地而获得的利润便成为政府财政的重要来源之一。特别是随着土地出让制度的进一步规范和招拍挂等土地出让方式的推广，土地出让价格更是一路看涨。而建设经济适用房的前提是，国家需要把土地无偿出让给开发企业，所以，如果大规模进行经济适用房的建设，政府收入肯定会大打折扣。因此，政府往往缺乏建设该类住房的动力。而对于开发企业来说，按照各地的普遍规定，要求开发企业低利润建设经济适用房。但恰恰企业都以追求利润为目的，如果限制其获取利润的大小，势必导致没有开发企业愿意建设这类住房。可见，正是由于在经济适用房的发展过程中，没有解决好资金来源及收益分配的问题，使得政府和企业对于建设经济适用房明显动力不足。
　　应该说，经济适用房经历了这么多年的发展，仍然有许多地方亟待改进和完善。既然明确了以上问题，应如何改善经济适用房在发展中遇到的窘境呢？
　　首先，建立房地产资金流内循环制度势在必行。简而言之，就是国家应当把居民购买商品房所缴纳税款中的一部分拿出来，作为建设经济适用房的专项基金，用以支撑国家投资经济适用房建设的巨额财政支出以及补贴给开发企业的市场平均利润。换句话说，国家可以适当提高房地产交易的纳税额，并通过此项税款来扶植经济适用房的发展，达到“以商品房供养经济适用房”的目的，实现房地产业的资金内循环。
　　其次，应通过全面调查居民生活状况来制定新的经济适用房认购规则。在这里面，首先应该做的，就是要明确个人收入的多少。我们可以通过改善个人所得税征收方式来明确个人收入，进一步界定该类住房的认购人群。应该说，目前我国的个人所得税虽然征缴力度和比例都有所加大，但仍然不能确切反映居民的真实收入。这主要是由于收入渠道多元化，报酬支付现金化和不合法收入难于监管而造成的。而这些都会导致政府在判断谁最需要经济适用房和谁有资格购买经济适用房这两个问题上出现偏差，从而使本来数量就很有限的经济适用房不能真为中低收入人群服务。其次，应改变过去以人为单位的经济适用房认购标准，变成以家为单位进行审查。在收入等同的前提下，优先照顾家庭负担重的居民购买经济适用房。
　　最后，应大力推进政府货币化补贴中低收入家庭购买经济实用房的长效机制。应该说，经济适用房的价格，是相对于市场中商品房的售价及中低收入人群的平均可支付能力而制定的。对于低收入家庭、低保户来说，即使是经济适用房，也大大超出了家庭的支付能力。因此，政府在对待该类人群购买住房的时候，应加大货币补贴的力度。在不影响经济适用房整体售价的同时，直接通过货币方式来支持其购买住房。对于政府的这一部分财政支出，可以从其出让土地所得的收益中按比例提取。
　　当我们回顾经济适用房的发展历程和给出几条基本的改革建议的时候，依然不能忘记其在稳定住房市场和解决中低收入家庭住房难问题上所做出的贡献。正因为在社会主义初级阶段，人民群众中还明显存在贫富差距，因此，我们还需要继续研究它，改进它，让它继续服务于我们的社会，从而让经济适用房在我国住房产业和社会保障体系中发挥更大的作用。