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中国房地产大萧条还有多远-第1部分
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焦虑正成为当下中国社会前胸的一道道抓痕。
从国民的焦虑，蔓延到产业焦虑，又以房地产业受伤为甚。中国房地产业的焦虑由来已久，此次因中国经济增速下滑，房地产业在经济增长中角色地位的边缘化，导致产业焦虑益发严重。从降息被误读，到媒体推波助澜暗指房地产调控失效，千人抢房场面再现，到国家发改委、银监会、央行三部委联合辟谣，再到开发商哀叹房地产被抛弃了。如此串链，凸显了房地产业焦虑的升级。
我认为，中国正进入“国家焦虑”层面，这种焦虑由表及里，呈现出市场焦虑、民众焦虑、国家焦虑三个层次的因果递进和循环传导特征，并转变成大范围的社会焦虑，其成因是中国经济发展的过速以及符合中国国情的经济理论的缺失所致。中国用30年走过了其他国家一两百年的历程，急剧的社会变化给人们带来了巨大的外部刺激和挑战，信仰缺失、崇权拜金主义盛行，是导致全民焦虑的核心原因；社会转型、竞争加剧、不确定性增大等压力源是形成焦虑的直接原因；民生保障不健全及社会利益分配不公现象，加剧了中低层民众的焦虑程度。
人们的焦虑为什么会波及产业并形成产业焦虑？其实其理自明，产业是由人来运作的，焦虑的人必然将焦虑带入产业，并给产业带来深刻的烙印。就房地产业而言，因其直接关系到国计民生的特殊性，由产业消费者的焦虑发源，焦虑传递到产业政策制定者，最后传递到产业生产者，再传导到产业消费者，从而形成了房地产业的焦虑负循环。
房地产业十几年的飞速发展、投资渠道的受限、货币增发、地价飙涨、保障房的缺位等，导致房价的非理性上涨。高房价成为国民之痛，买房难导致民怨沸腾，中国经济结构调整势在必行，中央终于采取了一系列调控政策，直到无所不用其极，来强力扭弯房价的趋势，这已经或最终将给房地产业带来伤筋动骨的伤痛。以博鳌房地产论坛的语言符号变迁来看，从2001年樊纲称房地产商是“世界上最春风得意的一群人”，到2006年巴曙松称调控中谨言慎行的开发商为“受惊吓的小孩”，再到2011年任志强描述“最热的八月，一个放在火炉上烤的论坛”，直到2012年任志强放言“房地产已经被抛弃”。
我们感受到这种产业焦虑的升级。
那么这种产业焦虑又是如何形成的呢？其产生成因无非有三：社会群体的焦虑投射；房地产业政策变动频繁；房企在政策频繁变动下的无所适从与投机暴利心态。
例如，一个深度影响国计民生的重大政策（限购、限价、限贷）已持续一年多，经济增长下滑已成定局，投资稳增长却仍要去房地产化，地方财政捉襟见肘，各地方政府的限购令是持续还是微调？房价究竟是跌还是涨？无论决策者还是消费者都在焦虑，焦虑有二：一是不知政策何时变？二是不知政策怎样变？
政策多变是中国楼市最为焦虑之所在，政策多变是中国房地产业“亚健康”的病因之一。行业诸多政策频繁变动的背后是由于战略上缺乏系统思维和制度上缺乏顶层设计。
产业焦虑显然存在很大的危害：经济学告诉我们，政府并非一个纠错机制，政府权力边界的不断扩大，政府越界市场失灵，造成产业决策无法长期化和理性化，同时损害政府权威；产业焦虑造成社会舆论的过度聚焦，让产业调控偏离正常轨道，产业健康发展与产业可持续发展受到损害；产业焦虑加重社会焦虑，危及社会稳定与经济繁荣。
那又应该如何解决房地产业的焦虑呢？其解决方向显然是：要找到符合中国国情的宏观经济理论，改革政府治理结构，充分考虑政策的科学性、连续性和社会影响，实现公共政策、宏观政策和行业政策的完备性和稳定性，减少因政策的动荡导致民众和企业对未来的不确定感，通过顶层设计，恢复产业理性。而改革政府治理结构的方向则是：提供一个房地产业可以健康成长的政策环境；维持弱势阶层的基本尊严与居住保障；强化对地方政府的法理约束，以一种可以被接受的方式处理国民与政府之间的利益纷争，让国民真正分享到房地产业发展的成果。
被房子挤压的中产阶级
在GDP高歌猛进的近二十年黄金岁月里，中国似乎同步产生了一个中产阶级，因为中国城市户口家庭平均资产已达到了247万元。但仔细盘点后，中国的中产们很大一坨资产沉淀在房产上，房产估值急剧上升缘于房价的高速上涨，中产们实际可随意支配的流动财富并没有增加多少，这不免令中产们困惑。而随之而来的国内国际的经济放缓给中产们带来了巨大冲击和压力，这着实有点让中产们困惑，看来被房产捆绑和虚幻的中产阶级不堪一击。
2012年5月中国西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心推出的《中国家庭金融调查报告》曾宣称：“中国自有住房拥有率高达8968％，远超世界60％左右的水平，而城市第一套房平均收益率在300％以上。而2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为122套。”这些数字曾引发热议。↙米↙花↙书↙库↙ ；http：//www。7mihua。com
2012年7月他们又正式出版了《中国家庭金融调查报告2012》，结论更抓眼球：2010年中国家庭净资产总值高达691万亿美元，高出同年美国家庭净资产总值（571万亿美元）21％之多。
伴随正向经济周期，房产价格的快速上涨，的确可以让中产们在总资产上成为百万富翁，净资产上亦有可观的增长。但随之导致的非理性抢购房产，高涨的市场情绪，导致房价会更高，这既使得已购买房产的人其房产占总资产的比重会越来越高，成为资产堰塞湖，同时还迫使后续买房者要付出更多的按揭，导致其收入流因房产债务而日渐枯竭。同时引发房地产业的供需误判和宏观经济面的误判。
有恒产者有恒心，传统的置业文化和现实的安全感缺失让我们的视线和心灵牢牢被绑定在房产上。房产的大幅涨价，使我们被成为了百万富翁，于是我们大多也有了些虚幻的快感，我们终于中产了！但其实，资产涨价是个幻象，我们所得到的仅仅是个数字，在即将来临的经济减速中，我们所受的痛将远大过我们曾有的富足快感。
在《中国家庭金融调查报告》数据发布之初，中国城市户口家庭平均资产247万引起了社会广泛质疑，而家庭资产405万的中位数却没有得到应有的重视。经过广泛的讨论，相当一部分民众理解了均值反映的是社会总资产而中位数则反映的是普通老百姓的资产状况。只有143％的家庭资产超过了247万的均值。房地产狂热将普通市民尤其是大城市的仅有一套普通住房的普通市民催生成为了百万富翁。只要在中国重点城市购买房产的人，他们从总资产的角度来看都是百万富翁，但是大部分人却拿不出100万现金。
事实上，如果类比计算，这其实比美国次贷危机前家庭总净资产的“峰值”还高。2007年美国家庭总净资产为686万亿美元，低于中国的691万亿美元，随后2007~2009年
25％，跌掉了175万亿美元，几乎相当于美国一年的GDP。
如果中国的房价跌去30％呢？有观点认为：如果中国房价下调30％，只有278％的家庭房价市值会低于其成本价，291％的家庭住房价值低于银行欠款。也就是说，房价下调30％对银行业的冲击很小。
大多数人的视角都在关注银行能不能扛得住，但如果中国超过30％的家庭房价市值低于成本价，还有约55％的中产阶级资产急剧缩水，在社会教育医疗保险远不完善的情况下，经济低迷导致大规模失业，资产急剧缩水带来的信心摧毁，中国的中产阶级怎么办？中国怎么办？
牛津字典的编辑们曾把“被挤压的中产”（squeezedmiddle）评为
2012年4月经济失速的背景下，中央在湖北考察六省经济形势后强调：要坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。
于是有一种解读，代表了很大一部分人的潜在心态：他们认为，中央的表态可以解读为决策层对稳增长的担忧更加明显，中央将开始新一轮经济刺激政策；他们认为，中央提出的“要把稳增长放在更加重要的位置”，是新一轮经济刺激号角已经吹响的重要信号；他们认为，寄希望于外需增长无望、寄希望于内需消费大幅提升不切实际；他们认为，投资不足仍是核心问题所在，经济结构调整不等于不要投资，因此不要一谈投资就色变，不要一谈投资就视同危及经济结构调整；他们认为，欧洲的现状也说明，一旦经济大幅下滑，结构性改革推行更加不易，结构改革与经济增长并非矛盾，而是相辅相成，在经济增长中调结构才是容易的。
这样的分析诚然是不错的。
但是，他们得出的结论是：为实现稳增长目标，需要促进并加大投资。鉴于房地产和地方政府融资平台投资是固定资产投资的支柱，对于地方政府提出的房地产政策，如果是对早前过于严厉的房地产调控政策的完善，不应一概制止。对于地方政府投资平台，只要对项目充分评估后是具有盈利能力的项目，也不应控制过紧。总之，当前经济还处在全球金融危机之中，尤其是欧元处在生死存亡的关键时刻，国内经济发展的阶段决定了投资仍是稳增长的关键，以政策放松来应对经济下滑也是自然的选择。
这样的结论从灰度理论角度来看是成立的，但显然是书斋里形成而远离国情的妄论，显然是对地方政府融资平台缺乏深度了解的妄论，显然是对地方政府大规模救市魔力和危害缺乏认知的妄论，显然是灰度理论向灰度行为潜变的一种偷梁换柱。
“灰度”是什么？灰度是指对各种影响发展的要素实施调节，使其在一段时间内能够配合而非冲突，制约但不掣肘，进而形成要素之间协作的合力，通过这种妥协的方法实现和谐的过程，并最终得到和谐的结果——不是非白即黑，而是一种黑白混合——最终均衡大多数力量，实现组织体最大的效益，并由此完成组织的目标。灰度的最大变异点，是灰度的过程腐蚀了组织的目标，让组织的目标也灰度化了。
灰度理论是一种好的思维方式，这是对过度理性的一种反证。但国人最缺乏的不是灰度思维，而是理性思维，国人最擅长的是将灰度思维转变成灰度行为，而且在大多数情况下是一种超越制度和道德底线的灰度行为，从而往往成为一种对正常理性的反动了。
近期，各地方政府或明或暗地放松房地产调控政策的情况时有发生，而花旗银行也发出高亢之声：除非中国政府想惩罚自己，否则对房地产放宽政策是不可避免的。
因应这种灰度思维和言论，我们发现房地产正悄悄灰度角色化了。
因应这种灰度思维和言论，国人对房地产灰度角色化也越来越关注：经济增长失速，地方政府财政吃紧，中央政府是否还会继续坚持“房地产调控不动摇”？是否还会再一次祭起房地产这一“拯救”中国经济的大神器？
我认为，关于未来中国楼市，利益各方观点纷纭，莫衷一是。这说明了房地产业的巨大包容性、房地产行业的平等宽容性、房地产与中央和地方的密切关联性、房地产市场发展走势的异常复杂性，这些也正是房地产角色灰度化的另一层深且广的内涵，此文暂且不表。
我还认为，中央会坚决加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，促进市场平稳发展和房价合理回归，短期内决不会让调控出现反复。调控大目标没有灰度，这是主旨之义；调控过程中或有灰度，这是题外之义。
房地产调控是一种痛，但关系到房地产产业的长远健康和中国经济的可持续发展，我们要学会的是痛并快乐着，只有这样，房地产业才能获得新生。
痛并快乐着也是一种灰度，灰度就是一种软着陆！
房价的浪漫与私奔
我认为，房价已告别狂奔时代，地产已褪去暴利光环，虽然房价依然浪漫，但顶多只敢存私奔之念了。
就产业在短时间即能造梦成真而言，20年来的中国，当推电商和房地产开发商。就产业的辉煌与壮丽能震撼人心而言，房地产业是最浪漫的产业。
20年前的住房制度改革带来的制度红利，使得房地产业一路狂奔，让产业的理性变得异常脆弱，让开发商的逻辑变得无比浪漫。房价的浪漫与狂奔造就了开发商集体的浪漫与狂奔。
2012年年底任志强先生抛出“明年房价暴涨说”，不久王健林先生也抛出“房价远未真正涨到位，楼市能再繁荣15年”的观点。这两位企业家都是我尊重的，他们的观点也仿佛论之成理，言之凿凿。
关于房价不落的观点，一直以来被市场所佐证。未来房价究竟会怎样？
王健林先生说：指望以后房价大跌的理论在数据上得不到支持，现实当中也没有可能性，因为房地产不是单纯只看本行业贷款的情况，还有不动产、土地等各方面，如果房价暴跌将会威胁到整个资产贷款，房价大降在当前中国基本可以排除可能性。
王健林先生又说：房价大涨也没有任何可能性。因为只看土地供应量和新开工量减少就推断出明年价格暴涨，这是在火热年代的数据参考标准，但在调控的环境中，这个参考数据不一定成立。其原因有几个：第一，政府不会完全放弃对房地产调控，我认为新一届政府会延续本届政府对房地产调控的思路；第二，保障房体系未完全建立，数量占比偏少，迫使政府不敢放松调控。现在如果放开，真有可能引起暴涨，调控的目标和计划也将功亏一篑。
此类观点，代表了开发商的主流观点。我在做战略咨询时，时常旁听到各集团董事长的如此定论。但我认为此类观点，从短期实证角度来看是确乎不错的，但基于中国国情与发展要求来看，开发商的逻辑是浪漫的。对房价判断的浪漫逻辑就是对房地产业判断的非理性逻辑。如果地产集团的长期战略基于该浪漫逻辑而定，是危险的。
我们来看房价浪漫观的判断基础，其核心逻辑正如王健林先生所述：
其一，形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果，想两三年把它治理掉不现实。在看得见的10年之内，中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的，只能是逐渐减弱。在工业化没有完成、经济发展水平没有到达一定程度的时候，想去土地财政化是不可能的，也做不到。
其二，保障房计划是“十二五”末实现数量占比市场总额20％，我认为至少要达到套数占市场三分之一以上的份额，房价才会失去上涨的动力，才能谈放开。
其三，如果2030年达到15亿的人口峰值，按照70％的比例应该有10亿多人生活在城市里，现在只有69亿人生活在城市，还有3亿没完成。所以看得见的15年内，中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展。房价
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